Ипотека не будет держать в напряжении, если ею грамотно управлять. В статье мы собрали понятные шаги, которые помогают контролировать ипотечные платежи, планировать досрочное погашение и использовать вычеты и господдержку в свою пользу.
Выбрать стратегию управления ипотекой в зависимости от цели
Одни и те же инструменты дают разный результат в зависимости от того, чего вы хотите добиться.
Обычно у заёмщиков одна из четырёх целей:
- Снизить ежемесячный платёж, чтобы ипотека меньше давила на бюджет здесь и сейчас.
- Сократить переплату по процентам за весь срок кредита.
- Закрыть ипотеку как можно быстрее.
- Сделать платежи предсказуемыми и не переживать из-за них каждый месяц.
Для каждой цели есть своя стратегия. Например, можно либо уменьшить ежемесячный платёж, либо сократить переплату: редко удаётся сделать и то, и другое одновременно. . Поэтому перед тем, как вносить досрочные платежи, менять условия или использовать вычеты, стоит честно ответить себе, что для вас сейчас важнее.
Дальше разберём, какие действия помогут достичь цели.
Организовать ипотечные платежи
Чтобы платить вовремя
Первое, что стоит сделать, настроить автоплатёж или поставить ежемесячное напоминание. Это защищает от просрочек, штрафов и лишних переживаний.
Также стоит отделить ипотеку от остальных расходов. Например, держите деньги на платёж на отдельном счёте или в отдельной «копилке» в банковском приложении. Так проще видеть реальную картину и не тратить эти деньги случайно.
Если доход нерегулярный, имеет смысл держать небольшой запас — хотя бы на два-три платежа вперёд. Это даёт время сориентироваться, если доход временно снизится или деньги придут позже обычного.
Полезно раз в несколько месяцев проверять свою схему: комфортен ли платёж, не изменились ли доходы, не появились ли новые возможности снизить нагрузку.
Вносить досрочные платежи
Чтобы закрыть ипотеку быстрее
Досрочное погашение — это дополнительный платёж сверх обычного ежемесячного платежа. Его можно внести за счёт накоплений, премии или налогового вычета. После досрочного платежа банк пересчитывает график и предлагает выбрать, что изменить — срок кредита или размер ежемесячного платежа.
Как работает досрочное погашение при разных схемах платежей
Аннуитетная схема. Используется большинстве ипотек: вы платите одну и ту же сумму каждый месяц, но в начале большая часть платежа уходит на проценты, а основной долг уменьшается медленно. Со временем доля процентов снижается, а доля основного долга растёт.
Если при досрочном погашении вы выбираете уменьшение срока, размер ежемесячного платежа почти не меняется, но кредит закрывается быстрее. За счёт этого снижается общая переплата по процентам. Именно этот вариант чаще всего выбирают, когда цель — как можно раньше расплатиться с ипотекой.
Если при аннуитетной схеме выбрать уменьшение ежемесячного платежа, срок кредита остаётся прежним, а сумма к оплате каждый месяц становится ниже. Это снижает текущую нагрузку на бюджет и даёт больше свободы, если доходы нестабильны или есть другие финансовые приоритеты.
Дифференцированная схема. При ней платежи каждый месяц становятся меньше: основной долг делится на равные части, а проценты начисляются на остаток. В первые месяцы нагрузка выше, но общая переплата по кредиту обычно получается ниже. Досрочное погашение в этом случае чаще всего ведёт к сокращению срока кредита и снижению переплаты, а заметного эффекта в виде резкого уменьшения ежемесячного платежа обычно не даёт.
Оформляется досрочное погашение просто. Для этого нужно:
- Внести сумму сверх обычного платежа.
- Заранее выбрать в приложении или в офисе способ перерасчёта — срок или платёж.
Дополнительное соглашение к кредитному договору обычно не требуется — банк просто пересчитывает график платежей. При этом стратегию можно менять и чередовать со временем: сегодня сокращать срок, а через год перейти к уменьшению платежа.
Рефинансировать ипотеку
Чтобы сократить переплату по процентам или уменьшить ежемесячный платёж
Рефинансирование ипотеки — это новый кредит (как правило, в другом банке), чтобы погасить старый. Вы меняете условия: процентную ставку, размер ежемесячного платежа или срок.
В каких ситуациях рефинансирование имеет смысл:
Ситуация 1. Ставки на рынке заметно снизились. Например, вы брали ипотеку под 13–14%, а сейчас банки готовы предложить 10–11%. Тогда можно уменьшить платёж или сократить срок без увеличения ежемесячной нагрузки. Здесь важно считать не только разницу в ставке, но и итоговую экономию за весь срок.
Ситуация 2. Платёж стал тяжёлым для бюджета. Например, доход снизился, появились новые обязательные расходы, вы ушли в декрет или сменили работу. В таком случае рефинансирование иногда используют, чтобы снизить платёж за счёт более долгого срока. Переплата может вырасти, зато платежи станут посильными и прогнозируемыми.
Процесс рефинансирования похож на оформление ипотеки с нуля, но быстрее и с меньшим количеством неизвестных:
Вы подаёте заявку в новый банк (или в текущий, если он предлагает «внутреннее» рефинансирование).
Собираете документы: паспорт, подтверждение дохода, кредитный договор и справку об остатке долга, документы по квартире.
Банк оценивает объект и вас как заёмщика и принимает решение.
Подписывается новый кредитный договор, а старый кредит закрывается деньгами нового банка.
Перерегистрируется залог: квартира остаётся в залоге, но уже у нового банка.
Рефинансирование почти всегда связано с дополнительными расходами. Перед решением стоит оценить три вещи:
- Экономию в рублях. Сравните, сколько вы заплатите по текущему кредиту, и сколько — по новому, с учётом всех платежей. Не ориентируйтесь только на ставку.
- Разовые расходы на оформление. Часто возникают траты на оценку, страховку, госпошлины и регистрацию залога.
- Как меняется ваш план. Если цель снизить ежемесячный платёж, рефинансирование может помочь быстро. Если цель минимальная переплата, чаще выгоднее оказывается сокращать срок по текущему кредиту.
Получить налоговый вычет
Чтобы использовать деньги для досрочного погашения ипотеки
Если вы платите НДФЛ, вы имеете право вернуть часть уплаченного налога. Есть два вида имущественного вычета.
Вычет с покупки или строительства недвижимости. Он рассчитывается с суммы до 2 млн рублей. Максимальный возврат — до 260 000 рублей на человека. Если квартира оформлена в браке, каждый из супругов может получить вычет отдельно.
Вычет с процентов по ипотеке. Он рассчитывается с суммы уплаченных процентов — до 3 млн рублей. Максимальный возврат — до 390 000 рублей. Этот вычет можно получать только по ипотеке и только после регистрации права собственности.
Оба вычета можно получать:
- Одной суммой за прошедшие годы.
- Постепенно, уменьшая налог каждый месяц.
Налоговый вычет не снижает платёж автоматически, но даёт деньги, которые можно использовать с пользой. Чаще всего их направляют:
- На досрочное погашение ипотеки.
- На формирование финансовой подушки.
Оформить страховки по ипотеке
Чтобы было спокойно
От страховки по ипотеке зависят процентная ставка, требования банка и финансовая устойчивость заёмщика в сложных ситуациях.
Страхование недвижимости — обязательное. Оно защищает сам объект залога. Если полис не продлить вовремя, банк может повысить ставку или потребовать устранить нарушение условий договора.
Страхование жизни и здоровья добровольное, но на практике может повлиять на процент по ипотеке, если процентная ставка высокая. При отказе от него ставка обычно становится выше примерно на 1%. При этом стоимость такого полиса может оказаться намного меньше, чем переплата по повышенной процентной ставке даже на 0,5%. Если страховка оформлена, в случае получения инвалидности или смерти заёмщика страховая компания погашает долг полностью или частично.
Страхование титула актуально для вторичного жилья. Оно защищает от риска утраты права собственности и помогает избежать ситуации, когда ипотеку нужно продолжать платить за жильё, которое пришлось вернуть. Как правило не влияет на ипотечную ставку.
При наступлении страхового случая выплата может:
- Закрыть ипотеку полностью.
- Значительно уменьшить остаток долга.
- Помочь сохранить жильё и избежать требований банка о досрочном погашении.
Страховую компанию можно менять каждый год, например, если другая предлагает более выгодную цену. Это помогает экономить на страховании без ухудшения защиты.
