Рынок недвижимости подошёл к концу 2025 года на повышенных скоростях. И если смотреть на цифры, становится понятно: рынок словно решил сыграть против логики. Покупатели уже не такие активные, ставки высокие, но цены продолжают ползти вверх. И самое интересное начинается тогда, когда сравниваешь первичку и вторичку: картина выходит неоднородная, местами даже парадоксальная.
Начнём с динамики. В октябре новостройки в среднем по стране подросли на 5,2% в годовом выражении, вторичка - на 7,6%. Причём вторичный рынок заметно ускорился: он весь год отыгрывает прошлое отставание, возникшее, когда льготная ипотека утащила к застройщикам слишком много покупателей. Сейчас вторичка компенсирует потерянное, а продавцы уже не стесняются поднимать цену чуть выше инфляции. Новостройки же такой смелостью пока не отличаются.
Спрос, который держится пятый месяц подряд, добавляет тепла рынку. С июня по октябрь количество сделок стабильно растёт - и это несмотря на то, что ставки и условия ипотек сейчас не назовёшь комфортными. Люди либо торопятся купить в расчёте на дальнейший рост стоимости, либо боятся, что через несколько месяцев ставки могут стать ещё жестче.
Вторичка последних 10 лет: лидер роста
По данным Домклик, жильё возрастом до 10 лет на вторичном рынке стоит уже около 163,4 тыс. руб. за квадрат. Этот сегмент растёт быстрее первички: плюс 8,7% за год. Разрыв между такими объектами и новостройками - 8,2%. И это важно: фактически качественная вторичка становится прямым конкурентом новым домам. Покупатели видят готовое жильё, видят цену, видят отсутствие рисков долгостроя - и всё чаще выбирают именно такую альтернативу.
Старый жилфонд советской постройки тоже подрос - до 106,1 тыс. руб. за квадрат. Он растёт медленнее, но всё равно идёт в одну сторону.
Первичка: цифры, разбросанные по стране
Если посмотреть на данные Сбера по ипотечным сделкам, средний квадрат в новостройке стоит 177,9 тыс. руб., прибавив 0,6% за месяц. Эта прибавка кажется умеренной, но важно другое - рост ускоряется второй месяц подряд. Застройщики явно пытаются удержать маржу, даже если спрос чуть прохладнее, чем хотелось бы.
Разумеется, топ регионов по ценам не стал сюрпризом: Москва держит планку около 373 тыс. руб. за квадрат, следом Петербург - 245 тыс., дальше Московская область, Татарстан и Ленобласть. Однако в Петербурге наблюдается любопытный тренд: цены там снижаются уже четыре месяца, хотя темпы падения постепенно уменьшаются.
А вот на другом конце списка регионы вроде Пензенской, Удмуртской, Воронежской и Самарской областей: в Пензенской области квадрат на первичке стоит всего 102,4 тыс. рублей. Но даже там цены уверенно растут.
Разрыв между ценами в объявлениях и фактическими сделками
Этот показатель - отличный барометр того, насколько продавцы уверены в том, что покупатели могут и готовы платить больше. Сейчас разрыв на первичке вырос до 13% против 12,4% месяцем ранее. В Москве разрыв огромный - практически 29%. Это показывает, что застройщики продолжают активно привлекать покупателей различными акциями и спецусловиями, которые приводят к снижению реальных цен продажи новостроек. В Петербурге разрыв увеличился также и по другой причине: там увеличилось предложение, а цены продолжают снижаться.
Интересная ситуация в Пензенской, Ростовской и Ленинградской областях: в этих регионах цены реальных сделок оказались выше объявлений с новостройками.
Рост цен в разрезе регионов
Средний рост по стране - 0,6% за месяц. Но в отдельных регионах всё горячее. Московская область, Красноярский край и Москва демонстрируют наиболее бурный прирост. В Удмуртии цены растут пятнадцать месяцев подряд - редкая долговременная тенденция.
Регионы, где цены на первичку снизились: Санкт-Петербург, Свердловская область и Краснодарский край. Но снижение небольшое - от 0,3 до 0,6%.
Что дальше с ценами на новостройки
Рост цен на первичке по-прежнему отстает от инфляции. Продавцы не могут полностью переложить рост себестоимости на покупателей. Застройщики держат маржу ценой сдерживания роста квадратного метра. Единственные регионы, где первичка растёт уверенно - Москва и Ленобласть.
Но есть и тревожный сигнал: доля ежемесячных продаж от объёма строящегося жилья впервые за год поднялась выше 2%. Это значит, что объекты теперь продаются быстрее. И если спрос сохранится, ценовая инерция может усилиться.
Вторичка: рынок разогрет сильнее
На вторичке средняя стоимость квадрата - 118,3 тыс. руб., и этот рынок растёт быстрее первичного. Годовой прирост - 7,6%. Москва и Петербург традиционно в топе: квадрат стоит 320 тыс. и 215 тыс. соответственно.
Самые дешёвые регионы - Саратовская, Челябинская и Кемеровская области. В двух последних цены даже немного снизились после месяца роста.
Цены предложений на Домклик поднялись до 135 тыс. руб. за квадрат. А разрыв между ценой в объявлениях и ценой сделки вырос до 14,1%. То есть продавцы уже уверены в праве просить больше - и чаще получают желаемое.
Рост в регионах
В Петербурге вторичка прибавила 1,5% за месяц, в Москве 1,4%, в Ленобласти и Новосибирской области 1,3%. Это сильное ускорение. И при этом в тех же регионах новостройки растут медленнее или даже дешевеют - рынок отыгрывает дисбалансы последних лет.
Что это всё значит для рынка
Главный тренд - вторичка постепенно становится более сильным конкурентом новостройкам. Если рыночные ставки снизятся, вторичка может обогнать первичку по привлекательности. Люди устали от долгих сроков ожидания, недостроев и рисков. Живое жильё, пусть и чуть дороже на старте, становится предпочтительным.
В целом рынок вступает в период перестройки и выравнивания. Похоже, что часть регионов находится в зоне перегрева, часть - на подъёме, часть - на стабилизации. Но общий вектор один: спрос пока поддерживает цены, а продавцы всё меньше готовы торговаться.