Рынок жилья окончательно разошелся по швам. В Центральной России разница в ценах между новостройками и вторичным фондом достигла 84%. Такие цифры зафиксированы по итогам третьего квартала, следует из данных Банка России. В среднем по стране разрыв скромнее, но все равно впечатляющий - около 61%.
Ключевая причина перекоса очевидна. Цены на первичное жилье продолжают расти, практически не оглядываясь на реальный доход покупателей и доступность ипотеки.
В Центральном федеральном округе средняя стоимость квадратного метра в новостройках вплотную подошла к отметке 300 тысяч рублей. Для сравнения: на вторичном рынке в том же регионе средний «квадрат» стоит около 163 тысяч рублей. Разница выглядит почти абсурдной, но рынок живет по своим правилам.
Рост цен подтверждается и другими исследованиями. В городах-миллионниках с начала года квартиры в новостройках подорожали почти на 15%. Причем это не всплеск в одном-двух регионах, а системное движение по всей стране.
На этом фоне ипотека становится все менее доступной. Банки повышают требования к первоначальному взносу, а ставки даже по льготным программам постепенно ужесточаются. Логичный вопрос - кто вообще покупает новостройки в таких условиях?
Ответ парадоксальный. Спрос никуда не делся. Напротив, он остается высоким. В условиях высокой инфляции, дорогих кредитов и ограниченных инструментов для сохранения капитала ипотека под 6% выглядит для многих последним «окном возможностей». Те, кто формально проходит по условиям, стараются использовать его любой ценой.
Есть и второй фактор, о котором часто забывают. Покупатели с живыми деньгами получают на первичном рынке серьезные преимущества. При стопроцентной оплате застройщики сегодня готовы давать скидки в 25-30%. Для тех, кто выходит из депозитов или фиксирует прибыль в бизнесе, это становится решающим аргументом.
Дополнительное оживление подогревается ожиданиями изменений в правилах семейной ипотеки. Люди стараются оформить кредит заранее, понимая, что условия дальше будут только жестче. При этом движение есть и на вторичном рынке - часть покупателей возвращается туда после окончания сроков вкладов и снижения привлекательности депозитов.
С 1 февраля 2026 года семейную ипотеку можно будет оформить только один раз на семью. Супруги при этом обязаны выступать созаемщиками. Эти изменения обсуждаются давно и уже заложены в ожидания рынка.
Кроме того, рассматривается вариант повышения ставок по семейной ипотеке до 10-12% для семей с одним ребенком. Даже сама вероятность такого решения заметно меняет поведение покупателей здесь и сейчас.
Несмотря на все ограничения, цены на новостройки в ближайший год, скорее всего, продолжат расти. Возможна краткосрочная коррекция, особенно в сегменте комфорт-класса, который за последние годы перегрели. Если ставки по льготным программам действительно повысят, рынок может взять паузу на несколько месяцев.
Но фундаментально ситуация не меняется. После периода возможной коррекции рост, скорее всего, возобновится. Причина простая - альтернатив для сохранения капитала по соотношению надежности и доходности у массового инвестора немного.
Вторичный рынок в этой логике выглядит слабее. Старый фонд не показывает значимого роста и вряд ли начнет его без серьезного снижения ключевой ставки. Чтобы ипотека снова стала массово доступной, ставка должна опуститься хотя бы в диапазон 6-8%. Это перспектива не ближайших лет.
Кроме того, покупатель с деньгами все чаще выбирает качество. Новый фонд, современные планировки, инфраструктура, понятные юридические риски. Старые дома интересны либо в отдельных локациях, либо в сегменте «для жизни», но не как инвестиция.
При этом сам показатель разрыва в 84% эксперты предлагают воспринимать осторожно. Вторичный рынок крайне неоднороден. Есть квартиры в хороших районах, с ремонтом и адекватным состоянием дома. А есть жилье с изношенными коммуникациями и устаревшими планировками.
Поэтому качественная вторичка в ряде случаев может стоить дороже новостроек массового сегмента. Усредненные цифры дают общее направление, но не отражают всей картины.
Вывод простой. Разрыв между первичным и вторичным рынком - не аномалия, а следствие перекоса в экономике, ипотечных программах и поведении капитала. И пока правила игры не изменятся, этот разрыв никуда не денется.