Покупка квартиры «на котловане» в Турции кажется идеальной возможностью: минимальный входной порог, обещание высокой доходности, красивые рендеры и фразы в духе «через год цена вырастет вдвое». На практике именно на этом этапе люди чаще всего теряют деньги.
Главная ошибка в том, что проверка застройщика и проекта откладывается «на потом», а деньги уходят «прямо сейчас». Ранее мы уже говорили о том, как не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости в Турции, а в этой статье поделимся инструкцией, как проверить застройщика и проект: что смотреть, где брать данные и какие красные флаги должны сразу останавливать сделку.
🔍 Почему в Турции опасно платить «на котловане» без проверки
Мы постоянно слышим истории по одному и тому же сценарию:
- Инвестор подписал «красивый» предварительный договор.
- Перевёл аванс застройщику — иногда просто «на личную карту директора».
- Через несколько месяцев узнаёт, что:
▪️ Tapu по объекту не выдают,
▪️ на участок наложен арест,
▪️ у проекта нет разрешения на строительство,
▪️ фактический владелец земли — вообще другое лицо.
В Турции собственность существует только тогда, когда ваше имя вписано в Tapu — официальное свидетельство о праве собственности, которое выдаёт Главное управление по земельному кадастру и регистрации (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM).
Все «квитанции», «расписки» и даже красиво оформленные договоры не заменяют Tapu. Но до этапа выдачи Tapu вы можете и должны проверить проект и компанию, чтобы не стать заложником чужих проблем.
🏛️ Какие официальные органы задействованы
Чтобы быть уверенным в сделке, важно понимать, на какие государственные источники опираться:
TKGM — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Официальный орган, который ведёт реестр прав на недвижимость и кадастр. Через него проверяются собственник земли и объекта, аресты, ипотеки, ограничения.
Система WebTapu / «Ваш ключ Турция» (Your Key Türkiye)
Онлайн-сервисы, через которые можно дистанционно оформлять и проверять сделки, в том числе иностранцам с паролем e-Devlet.
Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı)
Отвечает за градостроительство, контроль за строительством, правила зонирования и выдачу ключевых разрешений.
Муниципалитет (belediye) по месту нахождения объекта
Именно здесь проверяется зонирование участка (imar durumu), разрешение на строительство (yapı ruhsatı), сведения о введении дома в эксплуатацию (iskan).
🧭 Пошаговая инструкция: как проверить застройщика и проект в Турции
1️⃣ Компания-застройщик
Попросите полные реквизиты юрлица. Проверьте, что это реально действующая компания со строительной деятельностью, а не «пустышка» без истории и с десятком судебных дел.
2️⃣ Земля и собственник
Через выписку из Tapu смотрим, на кого оформлен участок, есть ли доли, аресты, ипотеки. Застройщик и собственник земли должны быть юридически связаны — договором или быть одним лицом.
3️⃣ Зонирование и разрешение на строительство
В муниципалитете или онлайн-сервисах проверяем имарный статус участка и наличие yapı ruhsatı. Проект на рендерах должен соответствовать тому, что реально разрешено строить на этой земле.
4️⃣ Обременения по объекту
Берём актуальную выписку по конкретному блоку/квартире: нет ли ипотеки, ареста, запрета на отчуждение. Если что-то «висит» — сначала разбираемся, потом платим.
5️⃣ Договор и оплата
В договоре должны быть чётко прописаны объект, сроки, этапы оплаты и ответственность сторон. Деньги — только на официальный счёт компании-застройщика, а не «на личную карту директора».
🧠 Советы из практики: когда стоит остановиться и пересмотреть параметры сделки
Если вам не дают копии документов (разрешения на строительство, имарный статус, регистрационные документы компании) и говорят «зачем вам это, все так покупают» — это повод не продолжать сделку.
Если агент спешит и давит, обещая «цена только сегодня» и «все уже купили» — спросите себя, почему у уверенного в законности проекта такая агрессивная продажа.
Настораживает, когда:
▪️ схема оплаты сложная и непрозрачная,
▪️ сумма аванса слишком велика и невозвратна,
▪️ вам предлагают подписать «черновик», «бумагу для банка», «предрезерв» без полноценного договора.
Помните: в Турции застройщик защищает свои интересы, а не ваши. За ваши интересы отвечает только ваш адвокат.
🆘 Что делать, если вы уже заплатили, а Tapu не выдают
Если вы узнаёте, что у проекта нет разрешения, на землю наложен арест или вам месяцами «переносят дату Tapu», не ждите, пока проблема «сама решится».
Обычно алгоритм такой:
- Собрать пакет документов: договор, платежки, переписку, рекламные материалы.
- Проверить реальное состояние объекта и земли через TKGM / муниципалитет.
- Оценить, какие варианты ещё возможны — расторжение и взыскание денег, понуждение к исполнению обязательств, переговоры о замене объекта и т.д.
- При необходимости — заявить обеспечительные меры в суде, чтобы застройщик не вывел имущество.
Чем раньше подключается адвокат, тем больше у вас инструментов для защиты.
🔚 Итоги
На практике юридическая проверка застройщика и проекта стоит намного дешевле, чем один проигранный суд или объект, который так и не оформлен в вашу собственность. Особенно если вы покупаете на этапе котлована с целью перепродажи после завершения строительства — ваша прибыль напрямую зависит от того, будет ли вообще построен и оформлен этот объект.
Если хотите, чтобы проверка заняла несколько часов, а не растянулась на годы судебных споров, подключайте адвоката до подписания договора и перевода первого евро.
👉 Подписывайтесь на мой Telegram-канал с разбором реальных ситуаций и проверенных объектов, а также записывайтесь на консультацию по проверке застройщика и сопровождению сделки.
Другие статьи автора:
#недвижимостьТурция #юристСтамбул #покупкаквартирыТурция #новостройкиТурция #проверказастройщика #юриствТурции #инвестициивнедвижимость #Tapu #безопаснаясделка