Многие иностранные граждане, выбирая недвижимость в Турции, находят “выгодные” варианты — квартиры, уже сдающиеся в аренду. Доход «с первого дня» звучит заманчиво, но за этой привлекательной формулой нередко скрываются юридические ловушки.
Покупка квартиры с арендатором — не просто сделка купли-продажи, а вступление в уже действующие обязательства по аренде. Если не проверить договор, можно приобрести жильё, где арендатор защищён законом и вы не сможете его выселить годами.
Ранее мы рассматривали недвижимость для краткосрочной аренды в Турции, а в этой статье расскажем, как не попасть в неприятную ситуацию при покупке жилья вместе с арендатором, поселившимся на долгий срок.
🔍 Что происходит при покупке квартиры с арендатором
Согласно Обязательственному кодексу Турции (Türk Borçlar Kanunu №6098, статья 310), при продаже жилья, сданного в аренду, новый собственник автоматически становится арендодателем.
То есть вы вступаете в права и обязанности прежнего владельца, включая все условия договора аренды:
- срок,
- размер арендной платы,
- порядок продления,
- уведомления и т.д.
Если арендатор исправно платит и соблюдает договор — выселить его по собственному желанию нельзя, даже если вы купили жильё для собственного проживания.
📑 Пошаговая инструкция: как действовать правильно
1️⃣ Проверьте договор аренды
Попросите у продавца копию действующего sözleşme (договора аренды). Обратите внимание на:
- дату заключения и срок аренды;
- зарегистрирован ли договор у нотариуса (это делает его особенно защищённым для арендатора);
- условия продления — по умолчанию договор в Турции продлевается автоматически на год, если арендатор продолжает платить;
- пункт о досрочном расторжении.
📌 Совет: запросите выписку из e-Devlet или у нотариуса, чтобы убедиться, что договор действительно существует и не подделан.
2️⃣ Узнайте, сколько арендатор реально платит
Бывает, что в объявлении указана высокая «прибыль», а в договоре прописана сумма в разы меньше.
👉 Сверьте условия с платежными квитанциями или банковскими переводами.
3️⃣ Проверьте, не идёт ли судебное разбирательство
На сайте UYAP Vatandaş Portalı можно проверить, не подан ли арендатором или владельцем иск, связанный с жильём.
Это важно: если в процессе есть спор о выселении или долге, вы унаследуете проблему вместе с квартирой.
4️⃣ Если хотите жить сами — уведомите арендатора по закону
Даже если вы купили квартиру «для себя», статья 351 Обязательственного кодекса позволяет расторгнуть договор только при условии, что:
- вы уведомите арендатора в течение одного месяца после покупки;
- и подадите иск о выселении в течение 6 месяцев.
⚠️ В противном случае арендатор имеет право оставаться в квартире до конца срока договора и автоматически продлить его на следующий год.
5️⃣ Проверьте, не сдана ли квартира «в серую»
Если договор аренды не зарегистрирован, а арендная плата передаётся наличными, новый владелец может столкнуться с отказом арендатора платить.
💬 В таком случае доказать сумму арендной платы и сроки будет сложно. Обязательно оформляйте новый договор у нотариуса, чтобы избежать споров.
⚠️ Из практики
В моей практике был случай, когда клиент купил квартиру в Аланье, рассчитывая въехать через месяц. Оказалось, арендатор заключил договор на 3 года с нотариусом, исправно платил и имел все права оставаться. В итоге новому владельцу пришлось ждать два года, прежде чем он смог использовать жильё сам.
💡 Вывод: даже если продавец обещает, что арендатор «скоро съедет» — верьте только документам, а не словам.
✅ Как действовать, если уже купили квартиру и хотите выселить арендатора
- Направьте нотариальное уведомление о расторжении договора.
- Подайте иск в суд в течение 6 месяцев (основание: «потребность в жилье»).
- Подтвердите, что действительно планируете проживать в квартире (например, через адресную регистрацию).
⚖️ Суд рассмотрит, является ли требование добросовестным. При положительном решении арендатора обязуют съехать в установленный срок.
✋ Важные советы
✅ Не соглашайтесь покупать квартиру без просмотра договора аренды.
✅ Не верьте фразе «арендатор съедет сам» — без нотариального уведомления это ничего не значит.
✅ Проверяйте, нет ли долгов по коммунальным и налогам.
🏁 Итог
Покупка квартиры с арендатором может быть выгодной инвестицией, если всё прозрачно, и вы понимаете юридические последствия. Но без проверки документов легко попасть в ситуацию, где квартира есть, а пользоваться ею нельзя.
Если вы хотите купить недвижимость в Турции безопасно, закажите юридическую проверку сделки и договора аренды перед покупкой — это сэкономит вам время, нервы и деньги.
📲 Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь реальными кейсами и юридическими советами.
💬 А если планируете покупку или уже столкнулись с арендатором — запишитесь на консультацию.
А также подпишитесь на Дзен-канал и сохраните статью, чтобы не потерять.
Другие статьи автора:
#НедвижимостьТурция #ПокупкаКвартирыВТурции #АдвокатВТурции #АдвокатМаринаАкайдын #ИнвестицииВТурцию #АрендаТурция #ПраваСобственника #Турция2025 #ЖильеВТурции