Программа гражданства Турции за инвестиции стала одной из самых популярных в мире: купил недвижимость на 400 000 долларов — и уже через три года можно продавать, сохранив паспорт. Именно так её часто описывают агентства и застройщики, привлекая иностранных покупателей. Но за красивыми обещаниями скрываются важные юридические нюансы.
Я часто встречаю инвесторов, уверенных, что через три года после сделки можно «свободно» продать квартиру. Но закон трактует сроки иначе, и в последние годы Министерство внутренних дел проводит повторные проверки.
Ранее мы рассматривали риски программы гражданства за инвестиции и говорили о том, какая недвижимость подходит для гражданства. А в этой статье подробно объясним, когда на самом деле разрешено продавать недвижимость, как избежать нарушений и какие документы нужно проверить, чтобы не потерять турецкий паспорт.
💡 Программа гражданства Турции за инвестиции: кратко о сути
С 2018 года иностранцы могут получить гражданство Турции, инвестировав в экономику страны. Самый популярный путь — покупка недвижимости на сумму от 400 000 долларов США (ст. 20 Закона о гражданстве №5901 и Постановление №2010/139).
После оформления права собственности и фиксации в Тапу отметки «недвижимость не может быть продана в течение трёх лет» (satılamaz şerhi), инвестор подаёт заявление на гражданство.
👉 Формально, через 3 года ограничение можно снять. Но есть нюансы, о которых часто умалчивают застройщики и посредники.
⚖️ Почему нельзя «просто продать» через 3 года
Многие агенты уверяют, что по истечении трёх лет можно спокойно продать объект и ничего не произойдёт.
Однако всё зависит от даты и характера сделки.
🧩 Согласно разъяснениям Генерального управления кадастра и министерства окружающей среды, три года отсчитываются не от даты покупки, а от даты внесения аннотации о несъёмности (şerh). Если аннотация была добавлена позже — срок автоматически сдвигается.
📅 Кроме того, важно, чтобы объект не был перепродан с целью обхода программы — например, родственнику или через цепочку фиктивных сделок. Такие случаи уже проверяются ретроспективно: в 2024–2025 годах начались повторные проверки инвесторов, получивших гражданство по схеме недвижимости.
Если выяснится, что жильё было продано с нарушением условий программы, решение о гражданстве аннулируют (в соответствии со ст. 31 Закона о гражданстве).
📄 Какой порядок действий: от покупки до права продать
Я сопровождаю подобные сделки с момента инвестирования, и всегда предупреждаю клиентов: процесс должен быть юридически прозрачным.
1️⃣ Покупка недвижимости.
Оформляется на имя заявителя, с банковским переводом из-за рубежа. Обязательно наличие отчёта независимого оценщика (ekspertiz raporu).
2️⃣ Фиксация в Тапу.
Вносится отметка о невозможности продажи в течение 3 лет (satılamaz şerhi). Только с этого момента начинается отсчёт срока.
3️⃣ Получение сертификата инвестора (yatırımcı belgesi).
Выдаётся Министерством окружающей среды и градостроительства. Это подтверждение, что объект подходит под программу.
4️⃣ Подача на гражданство.
После получения ВНЖ инвестора — в Генеральное управление по делам гражданства (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü).
5️⃣ По истечении 3 лет — проверка.
Необходимо официально снять аннотацию и убедиться, что данные совпадают в кадастре и в архивах Министерства. Только после этого можно продавать без риска.
⚠️ Частые ошибки инвесторов
🔸 Продажа по доверенности — считается нарушением, даже если формально владелец тот же.
🔸 Покупка через номинального держателя (на имя знакомого) — при проверке это расценивается как фиктивная сделка.
🔸 Путаница с валютой перевода. Перевод в лирах вместо долларов может привести к отказу в признании инвестиций.
🔸 Отсутствие консультации с адвокатом. Агент обещает быстрое оформление — но не объясняет, как действовать после гражданства.
✍🏻 Вывод
Программа гражданства за инвестиции в Турции действительно работает — но «быстрых» путей нет. Продать недвижимость можно только после завершения всех формальностей и при условии, что инвестиция не будет признана фиктивной.
Чтобы не потерять паспорт и инвестицию, важно консультироваться с адвокатом, который отслеживает изменения законодательства и проверяет документы по каждому объекту.
📌 Если вы планируете инвестировать в турецкую недвижимость или хотите проверить свой объект на соответствие условиям программы — записывайтесь на консультацию.
💬 Подписывайтесь на мой Телеграм-канал — там я делюсь практическими кейсами, изменениями в законах и полезными советами.
💫 Подпишитесь на канал, поддержите статью лайком, сохраните и отправьте друзьям — пусть знают правду о «гражданстве за инвестиции».
Другие статьи автора о программе гражданства за инвестиции:
#гражданствотурции #недвижимостьвтурции #инвестициивтурции #адвокатвтурции #tapu #турция2025 #паспорттурции #внжтурции #недвижимостьдляинвестиций #адвокаттурция #турциягражданство