Кажется парадокс: спрос на квартиры падает, продажи в новостройках заметно снижаются - но цена одного квадратного метра продолжает расти. Почему? Что за загадка? И кому это выгодно (или опасно)? Разберём, что происходит прямо сейчас, какие механизмы стоят за ростом «квадрата», и что это значит для инвестора или покупателя.
Что говорят цифры: спад спроса и рост цены
Начнём с фактов. По данным на первое полугодие 2025 года средняя цена квартиры в новостройках по России выросла на +17,9% год-к-году. Средняя стоимость квадратного метра достигла около 204,9 тыс ₽ за 1 м².
При этом спрос серьёзно падает: в столице Москва продажи новостроек оценивают в снижении 25-50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Ещё: по данным на июнь-август 2025-го медианная цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 4,3%, до ~152 тыс ₽.
Вывод однозначен: люди покупают меньше, но рост цен не останавливается, скорее наоборот.
Почему растёт цена при падении спроса
Такое поведение рынка выглядит нелогично на первый взгляд - но логика есть. Вот ключевые причины:
1. Рост себестоимости строительства
Затраты девелоперов растут: земля, материалы, логистика, рабочая сила - всё дорожает. Например, аналитика показывает, что девелоперы вынуждены закладывать растущие расходы в цену.
Проще говоря: даже если спрос упал, себестоимость заставляет цены двигаться вверх.
2. Ограничение предложения
Запуск новых проектов падает: застройщики задерживают старты, меньше новых корпусов выходит. Когда предложения становится меньше, рост цены даже при слабом спросе - возможен.
Тот же квадрат становится дороже, потому что «новых» квадратов меньше.
3. Покупатели действуют выборочно
Спрос падает, но не равномерно. Те, кто могут – все равно покупают за счёт льгот, своего капитала, инвестиций. Они берут лучшие лоты, что поднимает среднюю цену. Больше сделок сейчас проходит с премиум-объектами, меньше покупается стандартных объектов. Это тянет среднюю цену вверх, даже если общий объём сделок падает.
Например: в Москве стоимость «квадрата» в элитных новостройках выросла на +29% за год.
4. Инфляция и ожидания
Инфляция, подорожание строительных материалов и ожидание снижения ставок создают эффект: «лучше купить сейчас, чем позже переплачивать». Это психологический фактор, который подстёгивает рост цены.
Региональные особенности: где и как растёт
Не все регионы одинаковы. Вот примеры.
- В 66 городах из 70 на первичном рынке за полгода цена квадратного метра выросла. Лидеры: Нижний Тагил (+28,9%), Череповец (+21,8%), Грозный (+20,2%).
- В Москве средняя цена одного квадратного метра в новостройках по итогам августа 2025-го составила ~725,5 тыс ₽ — рост +29% год-к-году.
- А вот на вторичном рынке: движение почти застопорилось, рост минимален или нет его вовсе.
Итого: даже в ситуациях с падением спроса и стагнацией сделок, цена продолжает расти — преимущественно в тех регионах и сегментах, где предложение ограничено и покупатели — активны.
Что это значит для инвестора или покупателя
Ты как инвестор (или будущий владелец) должен понимать: рост цены квадратного метра — это возможность и риск одновременно.
Возможности:
- Если входишь сейчас — получаешь завтра актив, который уже стоит дороже из-за себестоимости и дефицита новых проектов. То есть потенциальный рост капитала.
- Если берёшь под аренду или держишь для перепродажи — ситуация может быть выгодной: платишь сегодня «дешевле», завтра продаёшь/сдаёшь дороже.
Риски:
- Рост цены не значит, что доходность аренды сохраняется — если стоимость входа (покупки) выше, доходность аренды падает.
- Если регион слабый и спрос падает — ты можешь попасть в ситуацию, где цена “на бумаге” растёт, но реально сделок мало и рынок “спит”.
Что делать: стратегия для тебя
Вот конкретные шаги:
- Выбирай объекты с учётом локации + ограничения предложения. Регионы, где предложения мало — шанс на успех лучше.
- Не рассчитывай только на массовый сегмент: иногда премиум-объекты или “выборочные” объекты имеют потенциал лучше, но и риски выше.
- Подходи к покупке с чёткими цифрами: “сколько вложу”, “какая доходность”, “какой горизонт”. Не “вроде бы, может быть”.
- Проверяй, кто покупает сегодня: если ещё есть спрос от инвесторов/капитала — вход может быть выгодным. Если спрос падает драматично — лучше быть осторожным.
- Учитывай время: рост за счёт себестоимости продолжится, но темпы могут замедлиться. Следи за ставкой ЦБ, ипотекой, программами льгот.
Итог
Да — на российском рынке сегодня наблюдается интересный феномен: цена квадратного метра растёт, даже когда спрос падает. Это не парадокс, а сочетание факторов: рост себестоимости, снижение предложения, выборочные сделки, ожидания.
Если ты входишь грамотно — можно заработать. Если входишь “вслепую” — можно просто оказаться с дорогим активом и низкой доходностью.
Вывод: не ждём, но действуем осознанно. Цена растёт — вопрос в том, твой ли это будет кусок роста, или ты просто переплатишь.