Сколько раз в последнее время ты слышал фразу про покупку недвижимости: «Сейчас не время, подожду, пока ставки упадут»?
Звучит логично, да. Но вот в чём подвох - пока одни ждут “лучшего момента”, другие тихо заходят на рынок и забирают вкусные лоты, а потом ты уже смотришь на ценник и думаешь: «Да как же так выросло?»
2025 год - это не время для ожидания. Это время для тех, кто действует с головой. Давай разберёмся, почему именно сейчас выгодно покупать недвижимость, несмотря на высокие ставки, и что теряют те, кто продолжает сидеть в ожидании “дешёвой ипотеки”.
Ставки высокие, но рынок не замер
Да, ставка ЦБ в ноябре еще высокая, ипотека - дорогая, и кажется, что всё застыло. Но если взглянуть чуть глубже, видно другое: рынок не рухнул.
Средняя цена квадрата на первичке по России - около 175 000 ₽, и за последние месяцы она не падает. В Москве рост около 2–3%, в Питере — 4%, а в некоторых регионах — даже выше.
Почему?
Потому что застройщики уже сократили количество новых проектов. На 11–13% меньше, чем год назад.
Это значит: предложение сжимается, и через 6–12 месяцев начнётся дефицит готовых площадей.
Когда спрос оживится (а он оживится - рынок цикличен), цены взлетят, и входить будет гораздо дороже.
Почему сейчас лучшее время для действия
1. Дефицит - это двигатель роста
Предложение падает, а стройматериалы и зарплаты дорожают.
Себестоимость строительства растёт — а значит, новые проекты уже не смогут стоить дешевле.
По оценке аналитиков, к концу 2025 года первичка вырастет минимум на 6–8%. Это не фантазия — это уровень инфляции, который девелоперы просто закладывают в цену.
А теперь прикинь: объект за 20 млн через год уже может стоить 21,5–22 млн.
Ты подождал — и потерял пару миллионов на ровном месте.
2. Большие игроки уже действуют
Крупные фонды, управляющие и девелоперы не сидят на заборе. Они переориентируют капиталы на сегменты, где есть потенциал: стрит-ритейл, склады, арендные помещения с готовыми арендаторами.
Им не страшны ставки, потому что они смотрят на горизонт 5–10 лет, а не ждут “когда ЦБ снизит ставку на 2%”.
Если крупные игроки идут в рынок — частному инвестору грех оставаться в стороне.
3. Деньги всё равно должны где-то работать
Инфляция по году прогнозируется на уровне 7–8%, а депозиты дают максимум 14–15% годовых (и то, если банк не “срежет” ставку).
Арендная коммерческая недвижимость способна давать от 9 до 14% чистыми, плюс рост стоимости актива.
Да, кредит дорогой, но если ты используешь часть своих средств и входишь с разумным плечом, доходность перекрывает риски.
Что ты теряешь, если ждёшь
• Упущенная доходность
Каждый месяц ожидания — это упущенный арендный поток. Если объект приносит 200 000 ₽ в месяц, то “пауза” даже на полгода — минус 1,2 млн ₽.
Ты фактически платишь за своё бездействие.
• Потеря выгодной входной точки
Пока ты выбираешь “момент”, рынок тихо растёт. И даже если ставки потом снизятся, цена входа станет выше.
В итоге платишь те же деньги, но без преимущества раннего входа.
• Конкуренты занимают твои лоты
На ликвидные помещения — особенно с арендаторами уровня “Пятёрочки”, “ВкусВилла”, аптек, кофеен — всегда очередь.
Хорошие объекты уходят за считанные дни, особенно в регионах с ограниченным предложением.
Где уже идёт движение
Москва
На первичке средний квадрат держится на уровне 370–380 тыс ₽, и застройщики не снижают цену.
Более того — предложение сократилось на 15%, особенно в комфорт-сегменте.
Плюс к этому — рост спроса на готовые арендные помещения на первых этажах новых ЖК.
Санкт-Петербург
Рост около 4% за год, и рынок уверенно держится.
Интересно, что доля сделок без ипотеки выросла — инвесторы с кэшем заходят, пока остальные ждут.
Регионы
В Новосибирске, Екатеринбурге, Краснодаре, Казани наблюдается рост спроса на стрит-ритейл и небольшие офисы.
Причина проста — меньше новых проектов, и арендный бизнес чувствует себя стабильно.
Как действовать инвестору в 2025-м
- Думай долгими горизонтами, а не ставкой ЦБ.
Ставки всегда цикличны. Они поднимутся, потом опустятся.
А вот цена на землю и стройку почти не падает. - Считай в рублях, не в процентах.
Лучше купить объект с доходностью 10% сейчас, чем ждать 2 года ради “возможных 12%”, когда вход будет уже дороже. - Используй частичное финансирование.
Если ипотека дорогая, входи с большей долей собственных средств.
Или договаривайся с застройщиком о рассрочке, особенно если речь о коммерческом помещении. - Выбирай локации с ограниченным предложением.
Москва и Питер — уже перегреты, но города-миллионники, где падает количество новых площадей, — отличный вариант. - Не ловись на эмоции.
Рынок — это не казино. Идеального момента нет. Есть понимание тренда.
А тренд сейчас один: предложение падает, себестоимость растёт, а спрос рано или поздно вернётся.
Вывод
Если отбросить эмоции и посмотреть на цифры — становится очевидно: ждать “идеального момента” в 2025-м бессмысленно.
Предложение сокращается, цены растут пусть и медленно, но стабильно, себестоимость ползёт вверх, а ликвидные лоты уже уходят с рынка.
Тот, кто заходит сейчас, получает фору минимум в год и зарабатывает не только на аренде, но и на росте актива.
А тот, кто ждёт, как обычно, платит за ожидание.
Поэтому действуй. С холодной головой, но действуй. Потому что “лучшее время для сделки” — это не тогда, когда ставки низкие. Это тогда, когда ты готов и рынок ещё не перегрет.