Представь: ты получаешь зарплату, рассчитываешь, что после неё останется на жизнь, отдых, накопления. Но часть дохода (и немалая) уходит на ипотеку. И вот вопрос: какая доля дохода уходит? Именно это влияет на твою финансовую свободу, риск просрочек и возможности двигаться дальше.
В 2025 году в России ипотека уже не “бери и жди”, а “рискуй или рассчитывай”. Ставки выше, доходы по регионам значительно различаются, и нагрузка на семейный бюджет выросла. Давайте посмотрим на общий уровень нагрузки по стране; как это выглядит по регионам; и что сейчас происходит с просрочками по ипотеке.
Что показывает общая статистика
Начнём с общих цифр. Средний размер ипотечного кредита по стране - около 5,5 млн ₽. Согласно исследованию аналитических центров, средний ежемесячный платёж - примерно 31,7 тыс. ₽.
Платёж в 31,7 тыс. руб - звучит не так чтобы страшно. Но важно понять: сколько получают люди и сколько составляет этот платёж от их дохода. Средняя зарплата по России — около 77,6 тыс. ₽ в месяц (данные Росстата).
Когда делишь 31,7 тыс. на 77,6 тыс. - получаешь примерно 41% дохода, уходит на ипотеку среднестатистическому россиянину-заёмщику.
То есть: почти половина его дохода просто улетает на погашение кредита. Остальное — бытовые расходы, ЖКХ, продукты, жизнь. Это уже не “комфортно”, а “на грани”.
Но вот нюанс: это среднее по стране, и различия между регионами — огромные.
Региональные реалии: где ипотека “кушает” больше, где меньше
Регионы с самой высокой нагрузкой
Исследование показывает, что в 21 субъекте РФ ежемесячный ипотечный платеж превышает 50% средней зарплаты в регионе.
Конкретно: в Республика Калмыкия ипотечный платёж составляет 94,6% от средней зарплаты.
В Чеченская Республика и Республика Дагестан — более 85% дохода уходит на ипотеку.
В Республика Ингушетия и Ивановская область — порядка 70% дохода.
В таких регионах заёмщики фактически на месяц-два остаются без запаса финансов: доход почти весь “уйдет” на платёж.
Регионы с минимальной нагрузкой
На другом конце — северные и арктические регионы с высокой зарплатой и льготами. Например, в Чукотский автономный округ ипотечный платёж составляет всего 17,4% средней зарплаты.
Также примеры: северные территории, где зарплаты выше и условия льготные (арктическая ипотека), а значит и нагрузка ниже.
Почему такие различия
Есть три основных фактора:
- Уровень доходов. В “богатых” северных регионах зарплата выше, значит тот же платёж — меньшая доля от дохода.
- Стоимость жилья и кредитов. В менее развитых регионах зарплата низкая, но кредиты/жильё не обязательно пропорционально дешевле — получается нагрузка выше.
- Программы льготной ипотеки либо региональные особенности: арктическая ипотека, дальневосточная — дают меньшую нагрузку.
Просрочки по ипотеке: тенденция тревожная
Но важно не только сколько люди отдают, важно, сколько не успевают отдать. А вот тут ситуация ухудшается.
По данным: в первой половине 2025 года просроченная задолженность по ипотеке достигла 145,2 млрд ₽, доля просрочки — 0,74% от общего портфеля. При том, год назад доля была 0,36%.
Во втором квартале 2025-го доля ипотек с просрочкой свыше 90 дней составила 1,1%.
Прогноз агентства “Эксперт РА”: доля просрочек в 2025 году может вырасти до 0,8-1%, что означает ~200 млрд ₽.
Что это значит? Когда нагрузка высокая — > 50% дохода — долговая нагрузка сильно выше допустимой, риски неспособности платить растут. И мы это видим: просрочек становится почти вдвое больше за год.
Особенно уязвимы регионы с высокой нагрузкой и низкими доходами. Если там платёж “съедает” львиную часть дохода — значит, на случай форс-мажора (снижение дохода, рост расходов) у людей просто нет запасов.
Почему нагрузка такая высокая — причины
- Рост процентных ставок. Банки дают программы, но рыночные условия усложнились. Большая ставка → больший ежемесячный платёж.
- Рост стоимости жилья. Даже если ставка не росла, стоимость квартир растёт — значит, размер кредита выше, значит — платёж выше.
- Низкий доход в ряде регионов. Даже “средний” заработок может быть недостаточен, чтобы комфортно обслуживать ипотеку.
- Длительный срок и минимальный первоначальный взнос. Чем больше срок, тем ниже ежемесячный платёж, но выше риск и итоговая переплата. Еще пару лет назад банки охотно выдавали ипотеку. с минимальным первоначальным взносом. Были программы и с 10% и даже с 0% первоначального взноса. А еще многие заемщики любили взять потребительский кредит на первоначальный взнос. Считайте, что это не 0, а даже минусовой первоначальный взнос. Сразу минус из твоего бюджета.
- Региональные особенности и льготы. Там, где льгот меньше/доходы ниже — нагрузка выше.
Что это значит для вас как потенциального заёмщика
Если ты думаешь о том, чтобы брать ипотеку - вот что важно:
- Считай нагрузку: если ежемесячный платёж превышает 30-35% дохода семьи - ты уже входишь в зону риска.
- Учти, что даже “небольшая” долговая нагрузка может перерасти в проблему, если доходы упадут или жизненные расходы вырастут.
- Рассматривай “еженедельные расходы”: не только платёж, но проживание, ЖКХ, транспорт, дети. Если платёж “съедает” всё, то лучше отказаться от такого варианта покупки жилья.
Что делать, если уже в ипотеке
Если ипотека у тебя уже есть:
- Проверь оплату: сколько % дохода уходит сейчас? Если > 40% — задумайся о возможностях уведичения доода, подработках, снижении другой нагрузки или досрочном погашении.
- Строй свою “финансовую подушку”. Если доход снизится — чтобы не попасть в просрочку.
- Рассмотри рефинансирование или частичное досрочное погашение, если ставки/условия изменятся.
Вывод
В 2025-м году ипотека стала серьёзным финансовым обязательством - это теперь не просто “новая квартира”, а “долгосрочный распорядитель вашег бюджета”. Если среднестатистически людям приходится отдавать ~41% дохода на ипотеку, а в отдельных регионах — 70-90% и выше, значит где-то мы свернули не туда и долгожданное повышение доступности жилья так и не наступило.
Просрочки растут, доля проблемных займов приближается к 1% от портфеля. Это сигнал — не паника, но призыв быть внимательным. Постарайтесь не вступить в число "счастливчиков" из этого 1%.