Вы имеете около 20 млн ₽ и думаете: «Хорошо бы вложиться в недвижимость, но что выгодно сегодня?» Чаще всего инвесторы находят ответ, который лежит на поверхности — купить жилье (вторичка, новостройки и т.д). Но я предлагаю рассмотреть не столь очевидное решение: коммерческая недвижимость. Да‑да, не “квартира под сдачу” - а помещение под аренду, склад, магазин, офис. Почему это сейчас разумно - разберём подробно.
Почему именно «коммерция» и почему именно сейчас
Когда вы видите, что ставка ЦБ растёт, кредиты дорогие, люди замерли и ждут “идеального момента” - интуитивно понятное решение тут - также замереть и думать, “я как нибудь потом”. Но рынок - не ждет, а продолжает работать и приносить интересные возможности тем, кто продолжает действовать.
Вот факты: несмотря на экономическую неопределённость и высокую стоимость финансирования, рынок коммерческой недвижимости в России остаётся привлекательным. Например: по данным исследования, доходность аренды в крупных городах остаётся конкурентной. Аналитики отмечают, что хотя общий объём сделок падает, активность в малых и средних объектах — как раз под частных инвесторов — остаётся заметной.
Почему вам это важно: когда большие игроки уходят или приостанавливают свои операции, на сцену выходите вы — с 20 млн ₽ капиталом. Можно зайти там, где крупные деньги не хотят заморачиваться.
Состояние рынка: цифры, тренды, возможности
Объемы сделок и активность
По итогам первого квартала 2025‑го рынок коммерческой недвижимости показал: объём сделок - около 98 млрд ₽, что на 38 % больше, чем годом ранее. Но прогноз на весь год – значительно ниже показателей предыдущего: порядка 600‑650 млрд ₽, что примерно на 50‑53 % меньше прошлогоднего.
Как это читается для инвестора: рынок очищается, конкуренция падает, появляются интересные лоты.
Тренды, на которые стоит смотреть
- Формат “стрит‑ритейл” (магазины на первой линии, в районах с пешеходным трафиком) — все также востребован.
- Складские и “light industrial” форматы — интерес сохраняется, но предложение падает.
- Офисные помещения вне столиц, в городах‑миллионниках — меньше игроков, значит потенциально выше доходность.
Почему именно с капиталом ~20 млн ₽
То, что большинство инвесторов с “маленькими” суммами не может зайти в коммерцию из‑за порога входа, а фонды с “гигантскими” деньгами ориентированы на многомиллиардные объекты — значит, вы попадаете в “золотую середину”. Можно взять объект, который приносит доход, не ждать десятилетиями, и быть достаточно гибким.
Куда конкретно стоит заходить: 3 направления
1. Стрит‑ритейл (магазин, кафе, первая линия)
Преимущество: высокая проходимость, удобство, меньшую зависимость от больших арендаторов международных брендов.
Что искать: помещение площадью от ~50 до ~300 м², в районе жилой застройки или рядом с метро/транспортом. Такие форматы остаются одними из самых надёжных с доходностью 9‑12% годовых.
Пример: допустим, вы покупаете магазин на первой линии площадью 200 м² за 18‑20 млн ₽, заключаете договор аренды с арендатором на 5 лет с индексацией - уже можно рассчитывать на стабильный доход и потенциальный рост стоимости объекта.
2. Склады/логистика (light industrial)
Преимущество: меньше конкуренции, особенно в регионах, растущий спрос на складские услуги. Но: вход может быть чуть выше, требования — выше.
Что искать: площади от 500 до 2000 м², с хорошей логистикой, подъездом транспорта, возможностью сдачи в аренду на 3‑5 лет. Доходность целевая - 8‑10% и выше. Исследования показывают спад инвестиций в этом сегменте, значит есть шанс захода по более выгодной цене.
3. Офисные помещения класса B/B+ в городах‑миллионниках
Преимущество: снижение конкуренции с крупными игроками, меньшая стоимость входа, потенциал роста. Что искать: 800‑1500 м² офисов, хорошее состояние здания, арендаторы с контрактами на несколько лет. Важно – проверять вакантность, ремонт, платежеспособность арендаторов. Исследования отмечают устойчивость рынка, несмотря на все вызовы последних лет.
Что проверить перед сделкой: ваш “инвест чек‑лист”
Когда вы выбрали направление — не прыгайте в слелку "слепо". Вот подборка конкретных критериев, которые надо проверить:
- Локация: городской район с ростом населения/трафика. Желательно: первая линия, транспорт, наличие жилья и офисов рядом.
- Арендатор: контракт минимум на 3‑5 лет, с индексацией; желательно — известный бренд или стабильный бизнес.
- Состояние объекта: коммуникации современные, капремонт сделан или суммы на ремонт заложены разумно.
- Доходность: рассчитывайте реальные цифры — чистый доход после всех расходов, не “максимум”. Если объект обещает 6% годовых — это рискованно. Лучше ориентироваться на 8‑12%.
- Ликвидность: если сами захотите выйти из объкта через 3‑5 лет — сможете ли быстро найти покупателя? Подумайте о "репутации" лота, наличии аналогов.
- Стоимость входа: с ~20 млн ₽ вы должны зайти без чрезмерного кредитного плеча — либо с крупной долей собственных средств.
- Финансирование: учитывайте, что ставки высокие — если используете заемные средства, просчитайте возможные последствия.
- Перспектива роста: растет ли спрос, что с предложением, есть ли рядом инфраструктура или транспортный узел, которые будут развиваться.
Примеры на практике
Пример A: Магазин площадью 250 м² в районе жилой застройки города‑миллионника. Стоимость – 19 млн ₽. Арендатор — сеть кафе на 5 лет. Арендная ставка – 2 200 ₽/м²/месяц. Чистый доход ~6,6 млн ₽ в год → доходность ~11%. Через 4‑5 лет цена объекта может вырасти на 15‑20%.
Пример B: Склад 1200 м² на окраине региона с хорошей транспортной развязкой. Вход – 22 млн ₽ (возможно чуть выше вашего целевого порога, но можно войти с партнёром). Аренда – 700 ₽/м²/мес → доход ~10 млн ₽/год → доходность ~9‑10%. Плюс: возможность переоборудования под другой бизнес при изменении рынка.
Пример C: Офисное помещение класса B в городе‑миллионнике, 1000 м², стоимость – 20 млн ₽. Арендная ставка – 1 300 ₽/м²/мес → доход ~15,6 млн ₽/год → доходность ~12‑13%. Риск: если вакантность резко вырастет, доход может просесть — но если арендаторы стабильны, потенциальный выигрыш велик.
Почему не надо ждать и что вы теряете, если "сидите в стороне"
Когда вы сидите и думаете: “Подожду, может ставка упадёт, может рынок станет лучше” - вы фактически платите за ожидание. Вот как:
- Пока вы не в рынке, вы не получаете арендный доход. Простой счёт: 10 млн ₽ инвестированы 0 → при доходности 10% вы теряете ~1 млн ₽ в год по сравнению с тем, если бы вошли в рынок.
- Вход становится дороже. Пока вы ждёте, другие заходят, выгодные предложения исчезают, стоимость объектов растёт.
- Вы упускаете время, когда конкуренция наименее острая. Сейчас средние игроки отошли, крупные играют осторожнее — это ваша ниша.
- Если рынок начинает оживать (что скорее всего и произойдет уже в 2026 году), спрос поднимет цену актива. Кто был внутри рынка — выигрывает. Кто снаружи — смотрит вверх на растущие цифры.
Поэтому стратегия “ждать” — это тоже стратегия, но часто неэффективная. Лучше стратегическая точка входа, разумный объект и движение вперед.
Как действовать прямо сейчас: шаг за шагом
- Определите свой бюджет и требуемую доходность. Пусть цель будет: вход ~20 млн₽, доходность минимум 8%.
- Выберите нишу из трёх выше (стрит‑ритейл / склад / офис) — исходя из ваших компетенций, города, времени, которое хотите посвятить управлению.
- Начните просмотр объектов: важно заниматься хорошим анализом, запросить историю аренды, состояние здания, план ремонта.
- Подготовьте “план Б”: что если арендатор уйдёт, что если ремонт потребуется, как быстро сможете переоборудовать или продать.
- Ведите переговоры с продавцом: в текущей ситуации можно договориться о бонусах — например, рассрочка, уступка, гарантия арендатора.
- Входите и управляйте: разумное управление — не просто “заплатил и забыл”. Проверяйте арендаторов, следите за состоянием объекта, рассматривайте повышение арендной ставки.
- Планируйте выход: через 3‑5 лет объект должен либо приносить доход, либо иметь серьёзный рост стоимости. Знайте, при каких условиях выйдете/продадите.
Итог
С капиталом около 20 млн ₽ вы не обязаны сидеть в стороне, глядя на рынок с надеждой. Актив может и должен работать на вас. Коммерческая недвижимость — не самый лёгкий кусок пирога недвижимости, но именно сложности делают её привлекательной: меньше конкуренции, больше возможностей для тех, кто входит с расчётом.
Выбирайте формат, который понимаете, проверяйте детали, и действуйте. Не ждите, пока “все звёзды сойдутся” — они могут не сойтись. А вот возможности для входа сегодня есть — и они не вечны.
Ваша задача — не просто купить объект. Ваша задача — заставить его работать, расти и приносить результат. Давайте действовать.