Почему вдруг гаражи, паркинги и кладовки снова на слуху
Когда речь заходит о недвижимости как о способе вложения — сразу вспоминаются квартиры, дома или коммерческая недвижимость. Но последние годы всё больше инвесторов обращают внимание на мелкие объекты — гаражные боксы, кладовки, машиноместа в паркинге. Почему? Потому что порог входа кажется низким, многие думают: «пусть даже не квартира — возьму гараж/помещение и буду сдавать». И действительно: данные по России показывают, что спрос на гаражи для аренды вырос: в первом полугодии 2025 года по сравнению с тем же периодом прошлого года покупка гаража выросла +18 %, аренда гаража — +43 %.
Да, кажется заманчиво — небольшая сумма, меньше рисков, сдаётся быстрее. Но как и везде — «на первый взгляд» и «на деле» часто разные вещи. Давайте разберёмся, реально ли заработать на этих объектах, какие плюсы-минусы, и стоит ли вкладываться.
Плюсы: что может быть хорошего в этой стратегии
- Низкий порог входа. Покупка гаража иногда стоит значительно меньше, чем квартира. Если обычную квартиру под сдачу брать за миллионы рублей, то гараж/машиноместо часто — сотни тысяч или единицы миллионов. Это позволяет стартовать тем, кто не хочет или не может вложиться в большую недвижимость.
- Независимость от арендатора-человека. В случае с гаражом или кладовкой меньше требований к срокам аренды, состоянию помещения и часто — меньше капзатрат на ремонт, коммуникации, текущее обслуживание.
- Конкуренция ниже у небольших объектов. Многие инвесторы идут в квартиры, а боксы и кладовки — не такой "раскрученный" сегмент. Если правильно выбрать локацию, можно занять свою нишу.
- Дополнительная ценность: машиноместо или паркинг. В крупных городах дефицит парковочных мест — и машиноместо в хорошем районе может стоить прилично. Например, в Москве спрос на машиноместа в новостройках и подземных паркингах растет, и аренда таких мест может быть сравнима с арендой студии.
Так что да — есть сценарии, где вложения в гараж/кладовку/паркинг работают. Но не стоит забывать и о рисках.
Минусы и подводные камни: когда это может оказаться пустой тратой денег и времени
- Доходность ниже ожиданий. Тут, как со многими другими инвестиционными инструментами: в теории ожидания чаще выше, чем на практике.
- Локация и ликвидность. Если гараж или машиноместо в плохом районе или с ограниченным доступом — сдавать будет сложно, цена будет падать. Ликвидность небольшого объекта порой хуже: продавать гараж может быть дольше, чем сдавать квартиру.
- Размытые расходы и скрытые затраты. Стоимость содержания, ремонта, взносы в товарищество собственников гаражей, проблемы с доступом, охраной, коммуналкой — всё это может съесть доход.
- Рынок может насытиться. Раз спрос на гаражные боксы резко вырос (+43 % по годовой аренде по некоторым данным) — значит, другие инвесторы тоже увидели ту же возможность. Рост предложения может снизить доходность.
- Юридические нюансы. Нужно проверить статус помещения и особенно земли, если говорим о покупке гаража в гаражно-строительном кооперативе, чтобы не купить гараж, который снесут через полгода-год, какие права аренды, как оформлена собственность, есть ли ограничения для сдачи и тд.
Итак — выгода есть, но не всё так гладко, как кажется на первый взгляд.
Как оценивать объекты: чек-лист инвестора
Перед тем как купить гараж/кладовку/паркинг под сдачу — пройдитесь по этому списку:
- Локация: близко к жилым комплексам, транспортной доступности, где есть спрос на парковку или хранение.
- Посчитайте окупаемость. Если гараж стоит 3 млн ₽ и доход аренды 15 тыс ₽/мес — это 180 тыс ₽ в год, или ~6 % годовых до расходов. Если расходы большие — доход меньше.
- Арендная ставка: проверьте, сколько в вашем районе реально платят за машиноместо, гаражный бокс или кладовку. Конкурентный анализ перед сделкой - наше все!
- Затраты на содержание и риски: взносы, охрана, доступ, коммуникации, периоды простоя - все надо закладывать в финмодель будущего доходного объекта.
- Юридический статус: доля это или отдельный кадастр, собственность оформлена, есть ли ограничения, подходит ли для коммерческой сдачи.
- Сценарий выхода: если вдруг захотите продать — есть ли ликвидный рынок для таких объектов в вашем районе?
- Альтернатива: сравните с вложением в квартиру, облигацию, банковский вклад. Если доходность гаража ниже или сопоставима с менее рисковыми инструментами — может быть проще выбрать что-то другое.
Реальные примеры России: что видно на рынке
На российском рынке отмечен рост спроса на гаражи и кладовки: например, по данным аналитики, в первом полугодии 2025 года спрос на аренду гаражей вырос +43 % год к году.
В Москве ценник на машиноместо вырос: в центральных районах аренда машиноместа может начинаться от 60 000 ₽/мес, а стоимость места — от нескольких миллионов рублей. Это означает, что даже в машиноместах возможна хорошая доходность и рост цены — но только если вы правильно выберите локацию и дефицит парковки в нем реально ощущается.
В регионах-миллионниках и малых городах — ситуация иная: спрос меньше, зайти в эту нишу проще, но и доход ниже, а риски выше (менее прозрачный рынок аренды, меньший поток арендаторов).
Что происходит с доходностью и как считать
Допустим, вы приобрели гараж-бокс за 2 млн ₽ в городе миллионнике. Если сдаёте за 8 000 ₽/мес, доход за год ~96 000 ₽, что даёт доходность 96 000 / 2 000 000 ≈ 4,8 % до расходов и налогов. Если расходы (охрана, взнос, ремонт) 10 000 ₽/год — чистая доходность ~4,3 %.
Это не впечатляющая цифра по сравнению с доходностью квартир (на некоторых рынках 6–8 % годовых) или дивидендными акциями или облигациями (~8–10 %).
Но если гараж стоит 1 млн ₽ и сдаётся за 10 000₽/мес — доходность уже 10 % до расходов. Всё зависит от цены покупки, аренды и объема затрат.
Важно: рост цены объекта с годами может добавить ещё «капитальный» доход — машиноместо или гараж в центре Москвы может дорожать быстрее, чем простая квартира.
Инвестиционные сценарии: где гаражи и кладовки могут быть разумным выбором
Сценарий 1: гараж/машиноместо в мегаполисе с дефицитом парковки
Если вы можете купить машиноместо рядом с жилым комплексом или в районе с ограниченным паркингом — доход и рост цены могут быть приличными. В таких локациях арендатор готов платить за аренду машиноместа. Но очень внимательно оценивайте число потенциальных жителей и автовладельцев вокруг вашего гаража/машиноместа, а также общий объем машиномест. Есть куча примеров, когда паркинги после сдачи и заселения дома годами стоят полупустыми.
Сценарий 2: кладовка/бокс под хранение вещей
С ростом городов, уменьшением площадей квартир, популярностью самозанятых и др. — кладовки под сдачу все более востребованы. Если выдержать формат, оплату и сервис, можно получить доход выше банковского вклада. Но важно: удобство доступа, безопасность, локация и адекватная цена. Приниципы оценки - примерно такие же, как и в гаражах/машиноместах.
Сценарий 3: гаражи в периферийной части города или малых городах
Здесь порог входа низкий, но доходность может быть ниже и ликвидность хуже. Подойдёт тем, кто понимает риск и готов держать вложение дольше. Но без чёткого сценария получаем риск, что сдача будет сложной, доход низким, а продавать будет трудно.
Когда это — не лучший вариант
- Если гараж/машиноместо находится в спальном районе с избытком паркинга или свободных мест — спрос может быть слабым.
- Если цена покупки уже завышена по рынку — даже сдача по “среднему” тарифу даст плохую доходность и долгий срок окупаемости.
- Если расходы на содержание, охрану, доступ, ремонт высоки или неясны.
- Если вы не проверили юридический статус, есть ограничения по сдаче или будущей перепродаже — получаем риск «запертого» актива.
- Если вы рассматриваете гараж только ради “быстрой прибыли” — такие объекты часто имеют высокую конкуренцию и низкий рост.
Инвестиционная математика и сценарии
Допустим, гараж стоит 3 млн ₽. Допустим, аренда — 20 000 ₽/мес (240 000 ₽/год). Доходность ~8 %. Допустим расходы 30 000 ₽/год — чистая доходность ~7,5 %. Если цена через 5 лет выросла на 3 % в год — стоимость станет ~3,48 млн ₽. При продаже — плюс ~480 тыс ₽. Совокупная годовая доходность (аренда + рост) ~10 % для такого сценария.
Но если аренда только 10 000₽/мес (120 000₽/год) и расходы 25 000₽ — доходность ~3 % — и это уже сильно хуже депозита в банке, а зачем оно вам надо?
Поэтому важно: цена покупки + аренда + расходы + ликвидность + рост стоимости - оценивайте всё эти факторы вместе.
Вывод: стоит ли участвовать в такой стратегии?
Инвестиции в гаражи, кладовки и паркинги — это интересная ниша с более низким порогом входа, которая может быть рабочей, но только при хорошем подборе объекта и грамотном расчёте.
Если вы думаете: «вложусь-ка я в гараж, потому что квартира дорогая» — сначала считайте. Если цифры показывают доходность 5 % и ниже, риск может не оправдать усилия. Если цифры дают 8-10 % и выше — это уже интересный вариант.