Тема с продажей квартир пенсионерами, находящимися под влиянием мошенников, сейчас горячая. СМИ заполнены статьями и обзорами на эту тему. Покупатели остаются и без квартир и без денег, эксперты налево и направо раздают советы о том, как надо делать и как делать не надо. Часто эти эксперты сами никогда с подобными сделками не сталкивались, зато советуют щедро и от души.
Я повторяться не буду, а расскажу о нашем собственном опыте покупки квартир у пенсионеров, которые продали их нам по указанию мошенников (ну так они утверждают, во всяком случае). Ну и о том, что получилось в результате.
Итак, поехали:
Короткая преамбула: до недавнего времени мы с партнером занимались срочным выкупом недвижимости. В рамках этого направления деятельности у нас "случилось" 2 таких кейса, расскажу о них ниже.
Пока для общего понимания ситуации ("экспертам" и не только, которые захотят нам подсказать, как правильно нам надо было действовать и что уж с ними бы никогда и ни за что бы не случилось такого и тд):
1) Недвижимостью я занимаюсь с 2001 года и считаю, что кое-что в ней понимаю
2) Все справки с продавцов (ПНД и НД) берем всегда (независимо от возраста продавца)
2) Все сделки проводим только нотариально (также независимо от возраста)
3) И мы сами до сделки и нотариус на сделке - задаем вопросы продавцам, слушаем ответы и тп
4) В ДКП у нас только полная сумма покупки/продажи, без занижений и тп
5) Кучу всех остальных проверок обязательно проводим до сделки, это все отработано уже давно за годы нашей практики работы с самой разной недвижимостью (чек-листы из кучи пунктов, "дуем на воду", перестраховываемся и все такое-прочее)
Несмотря на это - "вляпались" 2 раза:
1) В конце 2021 года дедушка продал нам однокомнатную квартиру недалеко от м.Гражданский проспект в Санкт-Петербурге. Как потом выяснилось - нам он продал свою вторую квартиру, первую, за месяц до нас, продал другому покупателю. Обе квартиры продавал под влиянием мошенников. Между сделками, как уже сказал, прошло около месяца. Наша сделка проходила в конце года, не успели ее закрыть до Нового года - ушли на НГ и завершили уже после новогодних каникул.
Т.е. у продавца была уйма времени все обдумать, осознать, остыть и тп. Помогло? НИФИГА! Это к вопросу эффективности обсуждаемых периодов охлаждений и подобных мер.
Результат: суд первой инстанции был в нашу пользу, сейчас идет апелляция, назначили экспертизу и очень высоки шансы получить решение уже не в нашу пользу.
Ну и обратите внимание - название "бабка-террор", которое подхватили СМИ, довольно условное, дедушки тут также активно участвуют.
2) Летом 2022 бабушка продала нам однушку в Выборгском районе Санкт-Петербурга. У нотариуса пела-улыбалась-заливалась! Прям милейшая женщина, даже пост с фоткой с этой сделки у себя в соцсетях помню выкладывали сразу после сделки - так все приятно смотрелось тогда.
Сделка - нотариальная, расчеты - через аккредитив в Сбербанке.
Когда все осознала - все как обычно: заявление - уголовное дело. Следователю под запись в протоколе лично сообщает о том, что она обманула нотариуса во время сделки! Во время судебного заседания судья ознакомился с этими показаниями бабки - не помогло.
Также из особенностей этого кейса:
- бабка сначала выставила квартиру в продажу на ЦИАНе, а потом уже обратилась к нам (т.е. для нас выглядело вообще все реалистично - вот человек пытался продать сам, не смог, обращается за выкупом)
- позвонила она нам сама, все записи разговоров с ней сохранены в нашей CRM (система работы с клиентами), из разговоров явно прослеживается желание бабушки продать, шло обычное обсуждение условий сделки, оценка и тд и тп - все максимально обычно и буднично
- бабка сама сняла деньги после сделки со своего счета в Сбере (о чем также заявляла и следователю и в суде) и отдала их мошенникам (классика!). Т.е. продавец деньги по сделке получил в полном объеме и этому есть железобетонные доказательства, в т.ч. и сам продавец это подтвердил
Все вышеобозначенные факты были представлены нами суду с соответствующими доказательствами.
Результат: все инстанции проиграны, решение не в нашу пользу. Квартиру вернуть бабке, бабка должна вернуть нам полученные деньги, нами получен исполлист, приставы возбудили исполнительное производство и с пенсии какие-то копейки там с бабки взыскивают
Дисконт при выкупе у нас по всем объектам был всегда небольшой и вполне рыночный (10-15%), и это не являлось причиной, по которой суд вынес решение не в нашу пользу.
Теперь о том, как можно бороться с "невменяемыми бабками"
По этому поводу по интернету сейчас ходит очень много разных советов, не хочу их повторять, от себя лишь могу сказать, что 99% из них - не работают или трудно реализуемые на практике, как показал наш опыт и опыт многих наших знакомых и коллег.
1) В судах пока главное бороться за то, чтобы остаться добросовестным покупателем. Это дает возможность взыскивать денег с продавца в случае, если суд вынесет решение не в пользу покупателя (что сейчас в большинстве случаев и присходит, к сожалению).
Адвокат бабки пытался лишить нас этого "статуса" в суде, слава богу - не вышло.
2) У Сбера сейчас появилась страховка от "бабка-террора" (!не реклама!). Стоит она в районе 60 000₽, суть ее такая: ты проводишь сделку через Сбер, оплачиваешь эту страховку. Если попал в ситуацию "бабка-террора" - юристы Сбера судятся по твоей сделке. Если проиграли - Сбер возмещает тебе деньги. Уже неплохо.
Ну и из положительного, по рассказам юристов Сбера они смогли найти какие-то зацепки и "отыграть" в апелляции несколько исков в пользу покупателя (после того, как первая инстанция вынесла решение в пользу бабок). Надеюсь, что это поможет изменить сложившийся тренд.
Подведу итоги:
1) Ситуация с продажей квартир продавцами, находящимися под влиянием мошенников, началась в России довольно давно, намного раньше нашумевшего случая с квартирой Долиной. Посмотрите на даты наших сделок, про которые я рассказал выше. Так что оставьте уже Долину в покое.
2) Текущая ситуация - абсолютно ненормальная! Мне лично не понятно, почему покупатель, который полностью исполнил все условия по договору купли-продажи, а перед этим еще и провел все необходимые проверки и соблюдал должную осмотрительность, остается и без недвижимости и без денег.
3) Нормального и однозначного варианта решения этой проблемы пока нет, но я надеюсь, что в самое ближайшее время оно появится.
Всем безопасных и прибыльных сделок!
Пишите в комментариях свое мнение о текущей ситуацией, происходящей на рынке недвижимости