Чтобы обезопасить сделку с недвижимостью, нужно учесть сразу несколько правовых нюансов: грамотно оформить доверенность, соблюсти супружеские права и корректно продать долю. Этими аспектами поделились нотариусы на Международном жилищном конгрессе в Москве. Рассказываем, какие знания помогут избежать ошибок.
Оформляем доверенность без рисков
О нюансах составления доверенности рассказала член комиссии по делам молодежи Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Елена Любавина. Она напомнила, что доверенность предполагает собой «истинные полномочия, передаваемые одним лицом другому для представления себя перед третьими лицами».
Существует условное деление доверенностей по объему полномочий, но законодатель не определил конкретных видов доверенности. «Всеми часто упоминаемой генеральной доверенности не существует. Такого понятия в законе нет и не было. Доверенность — это поручение», — пояснила эксперт. Она добавила, что доверенность может быть только в письменной форме (не устной) — бумажный документ или электронный файл, подписанный квалифицированной электронной подписью. Есть и нотариальная доверенность, она требуется для совершения особо важных действий, например, госрегистрация прав или сделок.
Елена Любавина, член комиссии по делам молодежи Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:
— Поверьте: чем четче вы сформулируете те полномочия, которые человек должен получить, тем меньше потом у вас же будет проблем.
Доверенность можно выдать нескольким лицам совместно, но их полномочия должны быть однородными и служить общим интересам. Например, все чаще жители, опасаясь мошенничества, просят оформить доверенность на обоих родителей с правом совместного принятия решений, что «не лишено правильности».
Если срок действия доверенности не указан, то она имеет юридическую силу год. Теоретически можно установить любой период, но эксперт посоветовала указывать разумные сроки, отвечающие реальным задачам.
Нотариус рекомендует максимально детализировать в доверенности условия сделки: «Мы можем прописать и цену, и условия, и конкретный счет для перечисления денег — в принципе, можно весь договор предусмотреть в документе». Дополнительно при указании имущества следует прописывать его реквизиты.
Любавина остановилась на фразе «За цену и на условиях по своему усмотрению», которой могут паразитировать при составление доверенности. Она предупредила, что фраза не означает полного произвола действий поверенных — они должны быть экономически целесообразны и исполнены с выгодой для доверителя. Суды обращают на это внимание, и сделка по заниженной цене может быть оспорена.
Кроме стандартных реквизитов эксперт порекомендовала указывать СНИЛС доверителя — в отличие от паспортных данных этот номер уникален и не меняется в течение жизни, что помогает точно идентифицировать человека.
Что касается передоверия, то оно должно быть прямо разрешено в тексте доверенности. Если же об этом ничего не сказано, то по умолчанию оно невозможно.
Если человек хочет отменить ранее выданные доверенности, нужно обращаться к нотариусу, который этим занимался — упоминание об отмене внесут в реестр. Если он не помнит, у какого нотариуса были заверены документы, доверитель обязан лично известить своих представителей об отмене, при этом в реестре сведений об отмене не будет. Поэтому Любавина дала ключевую рекомендацию: «Эти заверения я вам советую включать в договор, потому что информации в реестре может не быть». Судебная практика учитывает такие случаи, когда отмена была произведена путем прямого уведомления.
Проверяем, нужно ли согласие супруга
Ключевой вопрос безопасности сделок с недвижимостью — согласие супругов, считает член методического совета Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская. Нужно понимать, что под супругами закон подразумевает только лиц, официально зарегистрировавших брак в органах ЗАГС.
Ключевой момент для определения статуса имущества — дата возникновения права собственности. По общему правилу ею считается момент государственной регистрации права. Спикер разобрала сложные случаи:
- Квартира, купленная в ипотеку до брака, но с выплатой кредита в браке, остается личной собственностью того, на кого оформлена. Согласие супруга на ее продажу не требуется, даже если он участвовал в погашении кредита. В этом случае у него есть право требовать компенсацию потраченных средств.
- Если квартиру купили в ипотеку во время брака, а после расторжения кредит оплачивал только один из супругов, недвижимость признается совместной собственностью.
- Исключение — право собственности на квартиру в ЖСК возникает не при госрегистрации, а с момента полной выплаты пая. То есть проверять семейное положение продавца нужно именно на эту дату.
Как пояснила эксперт, нотариус обязан требовать согласие супруга в нескольких основных ситуациях:
- при распоряжении общей недвижимостью, приобретенной в браке за общие средства
- при покупке недвижимости, если сделка требует нотариальной формы и оплачивается из общих средств супругов — это касается, например, покупки доли в недвижимости, сделок с несовершеннолетними или недееспособными лицами
- при сделках, подлежащих госрегистрации, таких как договор долевого участия (ДДУ) или уступка прав требований по нему. В последнем случае согласие потребуется как от супруга продавца, так и от супруга покупателя.
Если согласие не получено, сделка может быть признана недействительной по иску второго супруга в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о сделке. Это возможно, если будет доказано, что контрагент (например, покупатель) знал или должен был знать об отсутствии необходимого согласия.
Чтобы обезопасить сделку, Таволжанская порекомендовала фиксировать заверения о семейном положении в тексте договора, а также запрашивать информацию из органов ЗАГС.
Согласие может быть как предварительным, так и последующим (одобрение уже совершенной сделки). При этом предварительное согласие должно четко описывать будущую сделку: ее вид (продажа, мена) и основные условия. «Сделка без согласия не ничтожна, а оспорима. Но чтобы снять риск оспаривания, можно оформить одобрение», — резюмировала нотариус.
Продаем долю правильно
Продажа доли в недвижимости — сложный процесс, регламентированный законом. Его краеугольным камнем считают соблюдение преимущественного права покупки (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Но есть способы свести к минимуму риск оспаривания сделки, о них рассказала председатель комиссии по этике и профессиональной чести Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Татьяна Выщепан.
При продаже доли участники долевой собственности имеют право купить ее в первую очередь — по той же цене и на равных условиях. Поэтому продавец обязан письменно уведомить всех сособственников о своем намерении и деталях продажи. Закон отводит на это специальный выжидательный срок — 1 месяц. Срок не продлевается. Если совладельцы бездействуют, они теряют преимущественное право.
Важно: если совладелец в течение месяца заявил о своем желании купить долю, то он может претендовать на нее и после истечения срока. Это право действует до тех пор, пока продавец не передумал продавать вообще — требовать принудительной продажи нельзя.
Закон не предписывает жесткой формы для уведомления, его можно составить в простой письменной форме или заверить нотариусом. Главное — четко прописать условия сделки: цену, порядок расчетов, сроки и другие детали.
Допустимы несколько вариантов отправки уведомления:
- через нотариуса
- заказным письмом с обязательной описью вложения
- телеграмма.
Наиболее сложный момент — определить адрес для отправки.
Татьяна Выщепан, председатель комиссии по этике и профессиональной чести Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:
— Федеральная нотариальная палата рекомендует придерживаться определенной иерархии. В приоритете — адрес регистрации по месту жительства или пребывания, затем — адрес, который он указал самостоятельно (например, в договоре), далее — адрес фактического проживания или адрес последнего известного места жительства. И лишь в самом крайнем случае допустимо направлять извещение по месту нахождения самой недвижимости.
Нотариус обратила внимание на ситуацию, когда совладелец умер. Направлять извещение умершему лицу — грубая юридическая ошибка. В таких случаях нужно искать его наследников.
Надежный способ обезопасить сделку — получить от совладельцев нотариальный отказ от их преимущественного права покупки. Если сособственник несовершеннолетний, отказ возможен только с разрешения органов опеки.
Срок действия отказа законом не установлен, но он должен укладываться в рамки разумного —"на практике трактуется как один год». Использование старых отказов рискованно и может привести к оспариванию сделки в суде.
