Не менять кадастровую стоимость ТЦ и БЦ в Петербурге просят владельцы торговой недвижимости, стало известно "ДП".
Повышение кадастровой стоимости по крупным объектам составило 40%. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоговая нагрузка для бизнеса. Поэтому переоценка стоимости, помноженная на налоговую реформу, может привести владельцев коммерческой недвижимости Петербурга к банкротству. Подробнее в материале "Делового Петербурга".
Всех посчитали
О рисках для бизнеса сказано в обращении представителей сообщества владельцев ТЦ и БЦ Петербурга к губернатору города Александру Беглову (документ есть в распоряжении редакции). Ранее Смольный опубликовал проект отчёта об определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, помещений и машиномест в Петербурге, подсчитанной на момент начала октября. Свои возражения по методике определения кадастровой стоимости объектов в городе можно вносить до 28 октября.
Предприниматели сообщают о значительном повышении кадастровой стоимости по наиболее крупной группе объектов, а именно по группе коммерческих помещений торгового и офисного назначения. Рост составил примерно 40%, а по некоторым объектам — в два и более раза. Владельцы ТЦ и БЦ просят власти города пересмотреть подход к определению кадастровой стоимости, так как изменения могут серьёзно ударить не только по бизнесу, но и по арендаторам и посетителям торговых и бизнес-центров.
"Проект отчета имеет внутренние противоречия, такие как несоответствие результатов оценки, аналитической части отчета и динамики изменения базовых показателей, некорректный способ определения износа здания и имеет предпосылки, приводящие к необоснованному росту кадастровой стоимости", — сообщили авторы документа.
Владельцы коммерческих помещений фактически оказались в уязвимом положении, так как сами помещения, включая лестницы, подвалы, чердаки, лифтовые холлы, оценены по максимально возможной ставке, как торговая площадь на одном этаже с отдельным входом. Это делает невыгодным владение одним помещением по сравнению с собственностью на целое здание.
Умножить на налог
Обеспокоенность владельцев торговых и бизнес-центров связана с перспективой налоговой реформы, которая при предлагаемых Смольным ставках оценки кадастровой стоимости поставит под удар ТЦ и БЦ в городе. В 2025 году уже выросла ставка налога на прибыль, помимо этого в рамках налоговой реформы рассматривается вопрос об увеличении ставки НДС.
"В случае, если в 2026 году ставка налога на имущество вырастет до 2% от кадастровой стоимости, то налоговая нагрузка вырастет на 33% без учета данной переоценки. Если же учесть данную переоценку, то рост налоговой нагрузки у многих владельцев недвижимости будет кратным и сможет привести к банкротству, — добавили авторы обращения.
Эти меры могут привести к стагнации сферы, считают предприниматели. Отрасль коммерческой недвижимости Петербурга окажется в тяжёлом положении, никакого развития и новых проектов, по мнению авторов документа, не будет.
"Мы просим вас оказать нам поддержку, не утверждать отчеты по определению кадастровой стоимости или, как бы уже было сделано с вашим участием ранее в 2023 году, вернуть налоговую льготу, одновременно сохранив ставку по налогу на имущество в 1,5%", — заключили владельцы ТЦ и БЦ.
Свои подписи под документами поставили гендиректора и представители компаний: "Адамант", ООО "УК Теорема", ООО "Темпо-Инвест", ООО "Стокман СПб Центр", ООО "Жемчужная плаза", ООО "Эльбрус менеджмент", ООО "СПб-Лето", ООО "Ока", ООО "Пулково Аутлет", АО "Универмаг Московский".
Ничего личного, просто бизнес
В документе Смольного указано, что на основе аналитики город поделён на пять зон по степени престижности и удобства торговых площадей. В 1 зоне средняя рыночная цена составляет 443 748 рублей за м2, диапазон от 67 991 до 1 279 117. Во второй зоне — 296 943 (31 248 – 971 529), в третьей — 239 178 (36 331 – 784 421), в четвёртой — 176 684 (34 351 – 615 516), в пятой —117 048 (47 956 – 250 275).
В итоге ориентировочная средняя удельная стоимость продажи отдельно стоящих зданий в составе единых недвижимых комплексов (без учета стоимости земельных участков) Петербурга для торговых объектов определена на отметке 85 тыс. руб./кв. м (25-610 тыс. руб./кв. м).
Ценообразующими факторами названы:
- высокая "проходимость" места (интенсивность пешеходных или транспортных потоков);
- близость станций метро, пешеходных потоков;
- транспортная доступность;
- престижность местоположения объекта (близость к историческим и центральным частям города, престижность адреса, близость памятников архитектуры и центров деловой активности, благоустроенность и однородность социальной среды ближайшего окружения);
- наличие и условия парковки;
- состояние здания;
- характеристика входов, в том числе их количество и ориентация;
- этаж расположения помещения;
- удобство расположения на этаже (близость помещения к лестнице, эскалатору, входу в торговый комплекс, кафе, банкоматам и т. д.);
- площадь помещения, планировка;
- наличие витринных окон;
- коэффициент полезных площадей;
- состояние помещения, уровень отделки и техническое состояние помещения, высота потолков;
- оснащенность системами инженерного обеспечения (наличие водоснабжения, отопления, канализации, электроэнергии, и т. д.);
- условия осуществления погрузочно-разгрузочных работ.
Ранее "ДП" писал, что в Петербурге с 27 октября будет доступен для посетителей самый масштабный за 9 лет проект ТРЦ "Голливуд". Это многофункциональный торгово-развлекательный комплекс (МФТРК). Располагается он на Коломяжском проспекте, д. 22. Эксперты называют МФТРК самым масштабным открытием в 2025 году в секторе торговой недвижимости России (GLA — 60 тыс. м2). Уровень заполнения объекта на данный момент составляет 80%. Сейчас в "Голливуде" завершаются работы по внутренней отделке.
Между тем индекс посещаемости (Mall Index) малых и средних форматов ТЦ в Петербурге оказался на 1% выше, чем годом ранее, подсчитали аналитики Focus Technologies. При этом по объектам крупного формата зафиксировано незначительное снижение — на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В структуре арендаторов коммерческой недвижимости Петербурга наметилось небольшое оживление: модные бренды и ретейлеры заявляют о своих планах, открылся бутик итальянской марки Kappa, французской Lacoste, есть вероятность появления магазина финской сети Laplandia. В качестве противовеса этой тенденции выступает приводимая аналитиками статистика по закрытиям магазинов и сменам торговых вывесок.
