Каждый раз, когда мы пишем про хитрые схемы с недвижимостью, где пострадал покупатель, в комментариях попадается один и тот же вопрос: «Можно вообще всё проверить на 100%, чтобы подобного не случилось? Гарантированно себя обезопасить?» Отвечает Екатерина Торопова.
⏏️ Основатель директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Скажу сразу: на 100% проверить объект, который вы покупаете, невозможно. Таких инструментов нет ни у риелторов, ни у юристов, ни у нотариусов, ни даже у банков. Но несмотря на это — проверять юридическую чистоту сделки все равно надо, и лучше со специалистами. Я объясню почему.
Но сначала давайте разберем хотя бы самые основные риски — чтобы было наглядно видно, что проверить можно, а что нет.
Использованный маткапитал
Информации об использованном маткапитале нет в ЕГРН, это давняя проблема. При этом многие до сих пор даже не спрашивают у продавцов, вложен ли в эту квартиру маткапитал. Да что там говорить! Даже банки при широко ими рекламируемой «юридической экспертизе объекта» не всегда обращают на это внимание.
В чем опасность. Если вы купили квартиру, в которую продавец вложил средства материнского капитала, но не выделил доли членам семьи, вашу сделку можно оспорить в любой момент. И сделать это может кто угодно — хоть выросшие дети продавца, хоть Пенсионный фонд, хоть прокуратура.
Что можно проверить. Попросить у продавцов выписки с «Госуслуг» о наличии и использовании маткапитала маткапитала. Выданная справка подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью, которая имеет такую же юридическую силу, как и обычная подпись сотрудника ведомства. Электронную справку-выписку можно направить на e-mail по месту требования.
Что нельзя проверить. Иногда покупатели даже и помыслить не могут, что продавцы вложили в квартиру маткапитал. Если это молодая пара с детьми — понятно, покупатели спрашивают. А вот у женщины за пятьдесят многим не приходит в голову об этом поинтересоваться — хотя она вполне могла несколько лет назад родить и воспользоваться маткапиталом. Поэтому мы всегда спрашиваем: практика такова, что до сих пор многие с чистой (или не очень) совестью вкладывают средства маткапитала в жилье, не наделяют детей долями и ничего об этом не говорят покупателю.
Но если этот риск сейчас проверить легче, то вот со следующим всё сложно.
Отказники от приватизации
Речь идет о жильцах, которые в свое время отказались от приватизации в пользу других собственников по разным соображениям и причинам.
В чем опасность. Проблема в том, что отказники отказались только от права собственности, а от права пользования жильем не отказывались. И значит, по закону могут жить в этой квартире до конца своих дней — то есть иметь свой угол, пользоваться санузлом, кухней и коридором.
Кроме того, есть категория жильцов, которые от права собственности не отказывались, но по разным причинам были в то время сняты с регистрационного учета и не принимали участия в приватизации: отбывали срок в местах лишения свободы; находились на принудительном лечении; проходили воинскую службу; долгое время были за границей. И если приватизация произошла в их отсутствие, то они имеют право претендовать не только на проживание в квартире, но и на долю в собственности.
Что можно проверить. Можно посмотреть правоустанавливающий документ: если жилье после приватизации еще не продавалось, то на руках у продавца должен быть договор о передаче жилого помещения в собственность в результате приватизации.
Полезно изучить расширенную архивную выписку из домовой книги. С 2018 года домовые книги отменили, но выписки из них выдают. Такую выписку можно получить в МФЦ, точнее, попросить продавца, чтобы он ее заказал: ее выдают только собственникам недвижимости. Из нее будет понятно: кто проживал в квартире вместе с собственником на момент приватизации и имел право в ней участвовать.
Если на момент приватизации кроме продавца квартиры был прописан кто-то еще, но в правоустанавливающем документе не указан — запрашиваем у продавца отказы от приватизации других жильцов. Этих отказников необходимо найти и взять у них нотариально заверенные заявления, что они не претендуют и в дальнейшем не будут претендовать на эту квартиру.
Что нельзя проверить. Если квартира уже продавалась, то правоустанавливающим документом будет уже договор купли-продажи. И, хотя в нем будет содержаться информация о ранее полученных документах-основаниях, в том числе договор о приватизации, в этом случае нужно будет целое расследование — и то 100% информации вы не получите. А если квартира продавалась не один раз — там вообще уже невозможно ничего выудить.
Нужно сделать максимум возможного — но достоверно и полно вы информацию не узнаете нигде, это надо понимать. И если кто-то вдруг объявится из «туманного далека», то суд изымет квартиру именно у последнего ее владельца.
Недееспособный собственник
При заключении любых сделок с недвижимостью обе стороны должны быть дееспособными. То есть осознавать свои действия и понимать их последствия при купле-продаже, обмене и других операциях с недвижимостью.
В чем опасность. Если вы купили квартиру у недееспособного продавца, то оспорить такую сделку легче легкого. Есть масса случаев в судебной практике, когда суд выносил решение забрать у покупателя квартиру, потому что продавец «не осознавал своих действий».
Что можно проверить. Первое – попросить взять справку из ПНД, что продавец не стоит на учете. Требовать такую справку от продавца, особенно пожилого или со странностями в поведении, необходимо.
Во-первых, это ваша страховка как добросовестного покупателя. Если что-то пойдет не так — у вас будут шансы доказать свою добросовестность и потребовать от государства компенсацию. Во-вторых, это отсечет хотя бы тех продавцов, чья недееспособность уже установлена официально. Если продавец или его представитель отказываются получать такую справку — то это явный знак, что с ними опасно связываться.
Есть еще схемы, при которых такого продавца пытаются «замаскировать» — например, заблаговременно переписывают его долю на родственника. Поэтому если по ЕГРН видно, что объект недавно был подарен родственнику — это повод разобраться с ситуацией детальнее.
Что нельзя проверить. Пресловутая справка из ПНД ничего не гарантирует. Ведь что в ней написано? Что продавец не обращался в ПНД за медицинской помощью и на диспансерном наблюдении не состоит. Всё. Справка не подтверждает отсутствие у продавца психических заболеваний — и тем более не устанавливает, дееспособен он на текущий момент или нет. Если после сделки сам продавец или его родственники подадут в суд, то будет назначена судебно-психиатрическая экспертиза. Ее заключение и будет считаться истиной.
Некоторые советуют перестраховаться и, если у вас есть какие-то сомнения, оформить сделку у нотариуса. Увы, это тоже ничего не гарантирует. Нотариус определяет вменяемость продавца исключительно на глаз — и судьи все равно будут ориентироваться только на результаты своей психиатрической экспертизы.
Квартира в браке
Если квартира куплена в браке и не было брачного договора, то она считается совместной собственностью супругов — даже если недвижимость записана только на одного из них.
В чем опасность. При продаже квартиры необходимо согласие второго супруга на сделку. Если такого согласия супруг не брал — то его вторая половина вправе подать в суд и признать сделку недействительной.
Что можно проверить. Можно посмотреть паспорт: если брак был заключен раньше 2021 года, то штамп может стоять. Хотя и тут бывает разное, вырывают страницы, «теряют» паспорт и меняют. Обратите внимание на срок замены паспорта: если продавец недавно поменял паспорт, хотя по возрасту этого не требуется — это повод насторожиться: возможно, он действительно просто потерял документ. А возможно, ему есть что скрывать. И обязательно запросите справку из ЗАГСа, подтверждающую наличие или отсутствие брачных отношений в интересующий период времени.
Что нельзя проверить. Если продавец заключал брак не в России или странах СНГ, то информации в российской системе не будет. Кроме того, справку из ЗАГСа при желании можно подделать, исправив данные в любом графическом редакторе — понятно, что это наказуемо, но если продавцу очень нужно, он может пойти и на это.
Скажу еще здесь вот что. Иногда покупатели не то что не проверяют — даже не спрашивают, куплена ли квартира в браке, или верят продавцу на слово. Между тем, иногда сами продавцы не помнят толком, была ли квартира куплена в браке. У нас был реальный пример. Супруги купили квартиру, муж оформил ее на себя. Через три месяца они с супругой разошлись, и он еще несколько лет продолжал платить ипотеку, а после этого решил квартиру продать — не спрашивая бывшую супругу. Он был совершенно уверен, что квартира только его, и крайне удивился, узнав, что бывшая жена по закону имеет право на долю в квартире и на продажу нужно ее согласие.
Унаследованная квартира
Унаследованная квартира — это целый клубок возможных неожиданностей. Я недавно писала о рисках, связанных с завещанным жильем, но с «обычным» наследством у покупателя головной боли еще больше. Особенно если речь идет о так называемом свежем наследстве, которому меньше трех лет.
В чем опасность. Риски очевидны. Например, владелец квартиры умер. Нотариус разыскивать всех наследников не обязан, и часто бывает так: тот, кто узнал, не спешит оповещать остальных, а вступает в права наследования, дожидается положенного срока (полгода) и быстро продает квартиру. Разумеется, остальные рано или поздно тоже узнают и, если не прошел срок давности, могут подать в суд и признать сделку недействительной.
Что можно проверить. Ничего :) Просто взять у продавца расписку о том, что ему неизвестно о наличии других наследников — а в договор купли-продажи включить пункт о том, что продавец обязуется сам решить вопросы с другими наследниками, если они объявятся. Это не обезопасит вас до конца, но хотя бы переложит ответственность на продавца, если дело дойдет до суда — и покажет, что вы предприняли все меры безопасности.
Что нельзя проверить. Вы не узнаете о существовании других наследников, если продавец не захочет вам о том рассказать или и сам о них не знает — допустим, это внебрачные дети кого-то из родителей. В любом случае, эти люди могут явиться и заявить свои права на наследное жилье.
И даже если наследство по завещанию, это тоже ничего не гарантирует. Есть круг наследников, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание: несовершеннолетние дети; нетрудоспособные супруги, и взрослые нетрудоспособные дети, нетрудоспособные родители или иждивенцы, состоящие на иждивении наследодателя не менее года.
Короче, сюрпризы здесь могут быть. Поэтому при покупке такой квартиры мы всегда настаиваем на оформлении покупателем титульного страхования — хотя бы в течение трех лет.
И какой вывод?
Вывод простой. Можно проверить основные подводные камни — но установить юридическую чистоту квартиры на 100% нереально, особенно если там сменилось уже несколько собственников. Если кто-то вам обещает такую абсолютную гарантию, то либо человек сознательно вводит вас в заблуждение, либо совершенно не разбирается в теме.
Вы скажете: зачем тогда вообще проверять, если нет никакой гарантии? Затем, что профессионалы могут увидеть и предотвратить хотя бы главные риски — и вы либо откажетесь от покупки заведомо проблемного объекта, либо примете меры, чтобы себя обезопасить.
Любое добросовестное агентство недвижимости вам назовет сотни таких примеров из своей практики. Я вот сейчас сходу вспомнила случай: наши клиенты покупали квартиру у семьи с детьми. Там был маткапитал, и мы проконтролировали, чтобы все было по закону, промониторили основные риски. Но когда наши юристы проверяли конкретно продавцов, то увидели на сайте судебных приставов, что у них долгов почти полмиллиона. Это значит, что они после продажи квартиры могут подать на банкротство — и наши клиенты-покупатели окажутся под ударом.
В результате переговоров мы убедили-таки продавцов, они попросили денег у родственников и долги погасили. Даже если позже они вновь наберут долгов и решат банкротиться, это будет уже новое производство и новое решение суда — без опасности, что квартиру продали специально «под банкротство», чтобы спрятать деньги.
И еще один важный момент. Даже если, не дай Бог, сделку признают недействительной — покупатель сможет вернуть деньги по закону о добросовестных приобретателях недвижимости. Да, закон предполагает, что добросовестный покупатель — это тот, кто внимательно прочитал выписку из ЕГРН на объект и купил его по рыночной цене. Но судебная практика говорит о другом: суды настаивают, что добросовестный покупатель должен «проявлять должную заботливость, предусмотрительность и осторожность». Переводя на обычный язык, вы должны сделать буквально всё, что можно — только тогда суд увидит в вас добросовестного покупателя.
Так что помощь специалистов в покупке недвижимости все равно необходима. И да, повторю: по возможности страхуйте титул хотя бы на три года — это страхование, которое как раз защищает покупателя от потери права собственности, если вдруг обнаружатся вышеперечисленные подводные камни. Титульное страхование — не панацея, но во многих случаях оно спасает.
Другие полезные статьи: