Редакция портала Всеостройке.рф ответила на вопрос: является ли ДДУ фундаментом сделки при покупке жилья.
Представьте себе: вы стоите на пороге новой жизни, предвкушая переезд в собственную, современную квартиру. Но путь к мечте начинается с важного документа — договора долевого участия, или просто ДДУ. Этот договор — фундамент вашей сделки при покупке жилья в еще не построенном доме. Он отличается от других соглашений тем, что ваши деньги, вложенные в будущее жилище, не сразу попадают в руки застройщика. Вместо этого они «замораживаются» на специальных эскроу-счетах, гарантируя вашу финансовую безопасность до момента сдачи дома в эксплуатацию. В этой статье мы рассмотрим, что представляет собой ДДУ, в чем его ключевые отличия от других видов договоров, разберем плюсы и минусы, на которые стоит обратить внимание перед подписанием. Кроме того, мы коснемся вопросов, связанных с оформлением ипотеки, возможностью переуступки прав по ДДУ и процессом получения заветных ключей от квартиры после окончания строительства.
Чем ДДУ отличается от ДКП и ЖСК
Итак, давайте разберемся с основными понятиями. Договор долевого участия, или ДДУ, — это юридический документ, определяющий взаимоотношения между вами как покупателем и строительной компанией на этапе возведения многоквартирного дома. По сути, вы инвестируете свои средства в будущее жилье, которое пока существует только на бумаге или в виде строительной площадки.
Существует и другой способ стать владельцем квартиры в новостройке — заключить договор купли-продажи, или ДКП. Однако этот вариант возможен только после того, как дом будет полностью построен, принят государственной комиссией и получит свой почтовый адрес. Иными словами, ДКП оформляется уже на готовое жилье.
Между ДДУ и ДКП существует промежуточный этап — предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Он заключается в период между получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию и моментом передачи ключей покупателям. ПДКП фиксирует намерения обеих сторон заключить основной договор купли-продажи в будущем.
Важно понимать, что ПДКП — это не полноценная сделка, а лишь соглашение о намерениях. Он не подлежит регистрации в Росреестре, как ДДУ, и не влечет за собой переход права собственности, как ДКП. Его задача — зафиксировать условия будущей сделки.
Наряду с ДДУ и ДКП существует еще один вариант приобретения жилья в новостройке — участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). ЖСК представляет собой объединение граждан, которые добровольно вносят паевые взносы для совместного строительства многоквартирного дома. Чтобы стать членом ЖСК и претендовать на квартиру, необходимо заключить договор паенакопления.
Ключевой особенностью ЖСК является то, что их деятельность основана на принципах саморегулирования и добровольного участия. Это означает, что вопросы управления, строительства и распределения жилья решаются самими членами кооператива. Однако такая форма организации имеет и свои недостатки. Отсутствие жесткого государственного контроля и регистрации договора паенакопления в Росреестре может создавать риски для пайщиков, вплоть до мошеннических схем, когда один и тот же пай продается нескольким лицам.
Ложка дёгтя: недостатки ДДУ
Несмотря на все преимущества ДДУ, у него есть и свои недостатки. Основной из них связан с тем, что перенос сроков сдачи дома все-таки возможен. К сожалению, в строительстве не всегда все идет по плану, и непредвиденные обстоятельства могут привести к задержкам.
Но не стоит отчаиваться! Если застройщик задерживает сроки сдачи дома, у вас как у дольщика появляется право на получение неустойки. Это своего рода компенсация за причиненные неудобства и ожидание.
Как не попасть впросак: проверка застройщика
Прежде чем поставить подпись под ДДУ и доверить свои сбережения застройщику, крайне важно убедиться в его надежности. Ведь от этого напрямую зависит, получите ли вы долгожданную квартиру в срок и в заявленном качестве.
Первый шаг — проверка документации. Удостоверьтесь, что у строительной компании имеются в наличии все необходимые разрешения: разрешение на строительство, проектная декларация объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (свидетельство о собственности или договор аренды). Эти документы служат подтверждением законности строительства и полномочий застройщика на его осуществление.
Далее обратите внимание на схему финансирования. Застройщик должен предложить вам покупку квартиры через эскроу-счет. Если же предлагается иная схема, убедитесь в наличии у застройщика заключения о соответствии критериям (ЗОСК). Этот документ позволяет некоторым застройщикам, при соблюдении определенных условий (высокая степень готовности объекта), продолжать строительство и продажу квартир без использования эскроу-счетов.
Не менее важна деловая репутация застройщика. Изучите его предыдущие проекты, обратите внимание на сроки их реализации и качество строительства. Объем портфеля реализованных объектов и опыт работы на рынке — важные показатели надежности.
Всю необходимую информацию о застройщике можно найти в открытом доступе. Как правило, она размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), где можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю и разрешительной документацией. Дополнительные сведения можно получить на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) и в картотеке арбитражных дел.
Полезным инструментом для проверки репутации застройщика является также единая информационная система жилищного строительства Наш.Дом.рф. Эта платформа позволяет выявить проблемные объекты застройщика, если таковые имеются.
Наконец, обратите внимание на партнерские связи застройщика с крупными российскими банками. Сотрудничество с авторитетной кредитной организацией говорит о финансовой устойчивости застройщика и тщательной проверке проекта банком-кредитором. Наличие ипотечных программ в аккредитованных банках, таких как Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ, также является положительным сигналом.
На что обращать внимание при заключении ДДУ
Хотя договор долевого участия обычно представляет собой стандартизированный документ, важно внимательно проверить его содержание. Убедитесь, что в ДДУ безошибочно указаны ваши ФИО, паспортные данные, стоимость квартиры, точный строительный адрес объекта, номер квартиры, приложен план помещения с указанием площади квартиры. Кроме того, в договоре должен быть четко прописан механизм перерасчета стоимости, если после завершения строительства фактическая площадь квартиры будет отличаться от заявленной.
Особое внимание уделите формулировке обязательств застройщика по передаче квартиры. В договоре должен быть указан конкретный срок передачи ключей. Если застройщик указывает лишь период времени после ввода дома в эксплуатацию без конкретной даты, это повод для беспокойства.
В ДДУ также обязательно должен быть указан гарантийный срок на объект (не менее пяти лет на основные конструкции и не менее трех лет на инженерные коммуникации). При покупке квартиры с использованием эскроу-счета в договоре должна быть зафиксирована обязанность покупателя внести средства на этот счет, а также указаны название и реквизиты банка, обслуживающего эскроу-счета.
Ранее мы также писали о том, как работает долевое строительство и новых правилах 2025 года в долевом строительстве.
