В суровом городе Екатеринбурге, где могут отстоять свой сквер, а малахит для продажи туристам везут из Африки, проходил XII Международный строительный форум 100+ TechnoBuild. И там обсуждали интересный вопрос, что будет с рынком недвижимости, и как он реагирует на внешние вызовы в разных регионах. Почему семейная ипотека провалилась в малых городах и ждать ли снижения цен…
НАСКОЛЬКО ПРОСЕЛ РЫНОК?
Оказывается, предложений на «подержанные» квартиры в России стало на 21 процентов меньше по сравнению с прошлым годом.
- Многие собственники, начитавшись негативных новостей, решили затаиться и не продавать свою недвижимость, - рассказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. Думая. Что их квартира будет долго стоять на рынке, люди решили стать рантье, учитывая что цены на аренду жилья рванули вверх.
Несмотря на то, что это совсем другой вид бизнеса, особенно. Если брать квартиры посуточно, и им нужно заниматься, это дало определенный результат. И все же, вторичный рынок недвижимости «просел» по стране всего на 5 процентов, тогда как «первичка» показывает все 20 процентов. При том. что разница в цене по стране в среднем составляет 20 процентов.
По его мнению, наблюдается определенное небольшое снижение цены на вторичном рынке. Это и результат того, что многие сделки заключаются с занижением цены на недвижимость, и то, что собственники порой идут на хороший дисконт, когда на их жилплощадь находится реальный покупатель.
Конечно, снижение ключевой ставки является позитивным фактором для рынка недвижимости, поскольку начинается переток средств с коротких депозитов на рынок жилья. Однако, по прогнозам агентства по итогам года «вторичный» рынок все же просядет на 5 процентов.
- Мы шли где-то минус 10%. Но исходим из того, что четвертый квартал всегда удачнее, плюс все-таки фактор снижения ставки должен сыграть свою роль. Надеемся на минус 5%, отмечает специалист.
КАК УДИВИЛ ПИТЕР
Однако, ситуация в разных регионах может сильно отличаться. На это влияют как политические, так и экономические показатели, по которым развивается субъект. А еще и место расположения. К примеру, на Кавказе всегда сложно было получить ипотеку.
- Если в некоторых регионах мы наблюдаем падение спроса на новостройки в среднем до 16 процентов, то в Москве рынок элитной недвижимости в этом году прекрасно себя чувствует, - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова. - Там цена выросла аж на 34 процента. Если в городах – донорах, таких как Москва, Сочи, Казань должна произойти стабилизация цен, то в Иваново или Твери она скорее всего будет падать на вторичном рынке.
Специалисты привели рынок Санкт-Петербурга, где наблюдается дефицит предложения на первичном рынке. Причина тому – резкое сокращение темпов строительства. Если раньше там строилось 10-12 миллионов кв.м жилья в год, то теперь только 5. Отсюда и дефицит предложений и нет широкого ассортимента. Тогда как Екатеринбург напротив наращивает темпы строительства новых квартир до 5 миллионов в год, и есть определенное затоваривани на рынке.
Исполнительный директор группы компаний «Новосел» Кирилл Гнетов подчеркнул, что на рынок жилья в отдельно взятом городе влияет и общее состояние его инфраструктуры.
- Феномен Екатеринбурга не только в том, что сюда зашли федеральные застройщики, а есть синергетический эффект с тем, что было сделано с точки зрения экономики и инфраструктуры в городе. Люди остаются тут жить и работать.
Феномен Екатеринбурга все же в людях, я считаю. Они какие-то особенные. И сам Ебург довольно уникален в том числе и за счет своего климата. Где вы еще можете увидеть зумеров, катающихся на скейтборде в отсутствии снега зимой при температуре в 0 30 градусов?
Гнетов добавил, что в четвертом квартале этого года в Екатеринбурге ожидается сохранение тенденции к умеренному снижению цен (на 3-6%) на вторичке и традиционное снижение активности покупателей. Цены в среднем 140-160 тысяч в новостройке.
Средняя стоимость квадрата в Челябинске сегодня 100-120 тысяч рублей за квадрат, и в 300-340 в элитном сегменте. На вторичке цены в среднем 90-100 тысяч. Она занимает около 70 процентов всего рынка. В этом году в город пришел первый федеральный застройщик. И многие ждут другого подхода к качеству строящегося жилья. В основном оно сегодня панельное.
Алексей Найденов, директор по продажам Dan – недвижимость считает, что на вторичном рынке цену сегодня диктует покупатель. И иногда его амбиции настолько превышают общей ситуацией на рынке, что при появлении реального покупателя цена принципиально снижается. Квартира может подешеветь не то. чтобы на десятки или сотни тысяч, но и на миллион. Особенно это касается премиум и бизнес сегмента.
Средняя стоимость квадрата в Челябинске сегодня 100-120 тысяч рублей за квадрат, и в 300-340 в элитном сегменте. На вторичке цены в среднем 90-100 тысяч. Она занимает около 70 процентов всего рынка. В этом году в город пришел первый федеральный застройщик. И многие ждут другого подхода к качеству строящегося жилья. В оссновном оно сегодня панельное.
Найденов привел любопытный пример. Рядом с Челябинском есть город-спутник Копейск с населением в 140 тысяч человек. И летом туда пришла семейная ипотека, хотя под ее условия, город вроде бы сначала не подходил. Ну то есть, ее давали в городах до ста тысяч населения. И идея была правильная – расшевелить рынок жилья. Но вышла незадача.
Найденов считает, что причина попадания Копейска в список в том, что федеральная программа не смогла нормально закрепиться в малых городах. Одним из условий ее получения - покупка жилья в доме, построенном не позднее, чем 20 лет назад. Оказалось, что в малых городах попросту не находилось молодого жилья, так как строительство в них не велось десятилетиями.
Я понимаю, что немного избалован, и считаю такие города мертвыми для жизни. Но в моем родном Чистополе строят сейчас первое жилье за 5 лет. И для меня этот факт – дичь…
В КАЗАНИ НОВОЕ ЖИЛЬЕ УНИЖАЕТ СТАРОЕ
Оригинальная ситуация сложилась в Перми. Там, несмотря на скромное экономическое положение региона по сравнению с той же Свердловской областью, цены на квартиры довольно высокие – 160 тысяч за «квадрат» в новостройке. А в элитке и вовсе доходит до 457 500 рублей. И покупатели, как не странно, и на такую невидимость находятся. Прирост цен составил 18 процентов в первичном рынке и 12 на вторичке. Спросом, как и везде, пользуются студии и однокомнатные квартиры.
При том, что жилой фонд в большинстве своем обветшалый и требует реновации. Поэтому и разница в цене вторички и нового жилья может быть большой. Но прикольно было наблюдать, как эксперты завидуют Казани. Дескать, тут цены на недвижимость сильно завышены. И можно продать трешку тут, и купить однушку в Москве.
Средняя цена кв.м. на рынке новостроек Казани в октябре 2025 года – 249,2 тысячи рублей. За год “квадрат” подорожал на 10,5%, с начала 2025 г. – на 5,4%. Средняя цена кв.м. на вторичном рынке - 202,6 тысяч рублей. За год рост на 9,6%, с начала 2025 г. – на 4,3%. Разрыв в ценах между рынками составляет сейчас 23%, год назад – 22%. Он увеличивается, так как новостройки растут в цене немного быстрее вторички.
На рынке «подержанных» квартир Казани сейчас представлено около 4,1 тысяч уникальных объявлений. Выбор на 23% меньше, чем год назад – он так и не восстановился после резкого снижения в конце прошлого года.
Выбор новостроек в городе в 2,2 раза больше, чем квартир на вторичном рынке, поэтому и сделок на первичке больше. Для большинства других городов такая ситуация не характерна (либо новостроек меньше, чем вторички, либо объёмы сопоставимы).
- Что прогнозируют аналитики и эксперты?, - задается вопросом Ирина Зырянова.- Кто-то считает, что рост продажи жилья случится, когда ключевая ставка будет 10-12 процентов, и случится это не раньше 2027 года. Аналитики «Дом РФ» считают, что «ключ» будет 15.процентов уже в следующем году и тогда начнется рост.
Нам бы всем этого. Очень, конечно же, хотелось, но я очень сомневаюсь в том, что снижение ставки произойдет так резко уже к середине 2026 года. Хотя рынок и сегодня очень живой, много клиентов приходят с деньгами. Конечно, 80 процентов сделок раньше были ипотечными, сейчас такого нет.
Если у вас есть возможность ждать, торгуйтесь, выбирайте себе получше объект и остерегайтесь мошенников, которых сегодня много на рынке. Но точно какого-то падения цен на недвижимость мы не прогнозируем. А тем, у кого льготная ипотека, надо поторопиться. Хороших объектов на рынке не очень много.
Читайте также
Лайкайте, подписывайтесь и поддерживайте автора.
А вам доступна смена квартиры или покупка новой?