Рынок недвижимости рухнул в три раза, но держит свою цену. Почему она не снижается, а на вторичном рынке может даже вырасти? Что спасет ипотеку в России? И как не растеряться и сделать правильный выбор? Об этом, исходя из опыта своей работы рассказывает вице-президент банка ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшина. Это не реклама, а правда интересная информация для тех, кто что-то собрался сделать с квартирой. То ли купить, то ли продать…
Выдача ипотечных кредитов рухнула в 3 раза
Причина спада продаж квартир и соответственно, ипотечных кредитов в том, что завершались государственные программы по ипотеке, некоторые из них трансформировались. Поэтому спад пришёлся именно на июнь этого года. Какие прогнозы делает банк ВТБ в целом?
Количество ипотечных кредитов снизится на 35% по сравнению с прошлым годом. Автокредиты покажут рост 55 плюс. Потребительские кредиты останутся на уровне + - 2%.
По ипотеке за 1 полугодие текущего года мы выдали двадцать восемь миллиардов рублей. Это рост на 16% в абсолютном выражении по сравнению с прошлым годом. Средний чек по Татарстану 4 и 2 миллиона рублей. Средний срок жизни ипотечных кредитов… Мы ушли от тех времён, когда мы с гордостью говорили, что это 5-7 лет. Сейчас это 20 лет, не меньше. Столько, на сколько выдается ипотека.
Основным драйвером ипотеки за 6 месяцев этого года стала семейная ипотека. На неё пришлось 39%, Одиннадцать и три миллиарда рублей. Ипотека с господдержкой ставки 8%, когда любой желающий мог взять кредит по такой ставке 24% от общего объёма выдачи. Семь миллиардов рублей. И на 3 месте - айти ипотека, которая хорошо работала в Казани. 19% и 5,5 миллиардов рублей. Средний чек у ипотеки выше.
Что касается июля, мы сразу почувствовали существенное снижение объёма заявок. В июле выдача упала в 3 раза. В июле мы выдали 2миллиарда рублей против 5, 9 в прошлом году. В августе мы выдали 1 и 8 миллиарда…Сейчас госпрограммы становятся более адресными.
Подорожала даже рабочая сила
Что касается первичного рынка, там очень много разных прогнозов. Что цены упадут на 30%. На самом деле, ничего этого не происходит. Мы считаем, что как минимум на первичном рынке цены не упадут. Именно на первичном рынке за счёт высоких ставок по ипотеке, есть ограниченный потенциал роста стоимости квадратного метра.
Не нужно ругать застройщиков за то, что они не снижают цены, действительно очень сильно выросла себестоимость строительных материалов, стоимость рабочей силы. У нас она выше, чем в других регионах. И многие застройщики говорят, что цена на рабочую силу выросла как минимум на 35-40%.
В наиболее выигрышном положении будут находиться те застройщики, у кого самые интересные предложения на рынке. С понятной концепцией планировочных решений, с благоустройством территории, с адекватными местами общего пользования. И понятные условия оплаты. Мы посмотрели с застройщиками - средняя глубина падения в 3 раза. Но глубина падения у застройщиков она разная. Есть, кто не так сильно упал. Это всё зависит от того, насколько вкусный продукт предлагают.
Что спасет рынок жилья?
Что повлияет на рынок положительно - это траншевая ипотека, она доступна у 2 федеральных банков. Это ВТБ и Сбер.
Размер и количество траншей определяет сам застройщик исходя из своей финансовой модели. Мы видим разные кейсы, когда первый транш может быть и 100 рублей, к кого-то 30% от стоимости квартиры. Логика траншевой ипотеки состоит в том, что создаётся некий комфортный график выдачи ипотеки до момента ввода дома в эксплуатацию. В среднем дом строится 1, 5-2 года. За счёт того, что люди могут транша вносить средства на экскроу, получается комфортный трафик уплаты процентов.
Расчёт сделан на то, что пока 1, 5-2 года строится объект, ставки на рынке упадут. И можно будет рефинансировать ипотеку на более комфортных условиях. На наш взгляд, это действительно очень интересный продукт. Он не приводит к удорожанию стоимости квартиры, потому что застройщики понимают, что сейчас нужно каким-то образом стимулировать продажи.
Следующий инструмент-это эксроу дисконт. Здесь разница в том, что застройщик должен платить более высокую процентную ставку по? Экскроу банкам, финансирующим объект. Но в обмен на это субсидирует более комфортную ставку для покупателя по ипотеке. У нас сейчас есть ряд застройщиков, по которым процентная ставка по ипотеке с экскроу дисконтом составляет 12, 9%. На фоне рынка это комфортная и интересная ставка.
На ипотеку повлияет появление новых государственных программ, которые аккуратно анонсируются. И стимулирование молодых специалистов, работающих в сфере науки и промышленности. Параметров мы пока никаких не знаем. Все мы ждём и надеемся.
Есть возможность программ субсидирования процентных ставок по ипотеке самими работодателями. Есть такая аналитика, что каждый 7 сотрудник рассчитывает на поддержку своего работодателя в вопросах жилья. У всех разная политика: кто-то считает, что им должны выдать займ на первоначальный взнос. Кто-то считает, что должны субсидировать процентную ставку.
На питерском экономическом форуме мы подписали соглашение с КамАЗом. И у них есть такой программный стимул. Он своим ключевым сотрудникам помогает. Это хороший пример, когда в условиях дефицита трудовых ресурсов так стимулировать своих рабочих.
Проще положить деньги на депозит, чем владеть квартирой
По вторичную рынку прогнозов также было так же очень много, но мы считаем, что не стоит ждать снижения цен. Более того. Вторичный рынок наоборот сейчас восстанавливается. Мы не думаем, что сильно повысится разрыв между вторичкой и первичкой, он будет сокращаться.
Вторичный рынок разный. Очень много инвесторов на вторичном рынке жилья. И сейчас многие выставляют на продажу квартиры. И цена может быть интереснее, чем у какого-то застройщика, потому что дом уже готов. Есть квартира с ремонтом, можно переехать и жить. Очень интересная ситуация на рынке.
Как правильно делать кэш
Отдельная категория - это сделки за наличный расчёт. Этот тренд по всей стране не только в Татарстане. Почему за наличку много сделок?
Потому что когда рынок начал лихорадить, все сидели и ждали, когда упадут цены. Многие клиенты за счёт того, что перенесли на депозиты свои первоначальные взносы, сформулировали отложенный спрос в том числе. Они зарабатывали хорошие проценты на депозитах, приумножали свой капитал.
Люди, которые покупали квартиры 2-3 года назад, они рассуждают, что мне проще продать эти квартиры и положить финансы на депозит. Поэтому на вторичку могут быть интересные цены. Разница в цене на вторичную и первичный доходит до 35%.
Выгоднее сейчас сберегать деньги. А когда ты заработаешь, принести эти деньги на рынок ипотеки в качестве первоначалки после снижения процентной ставки.