Что лучше, безопаснее, выгоднее – новостройки или квартиры на вторичном рынке? Давайте разберем вместе
Выбор между новостройками и вторичным жильем зависит от целого ряда факторов. Вот некоторые моменты, которые стоит учитывать.
Современное или старое доброе?
Новые дома возводятся с использованием современных технологий и материалов.
Так, современные сборные панельные дома отнюдь не холодные, как старая советская панель – за счет использования современной теплоизоляции.
Монолитная технология (каркас дома создается прямо на стройплощадке с помощью опалубки и бетона) позволяет реализовывать интересные архитектурные проекты, возводить помещения с трех и даже четырехметровыми потолками и т.д.
А главное, новые дома – это новые сети, коммуникации.
На вторичке тоже уже достаточно много новых квартир, где уже использованы современные технологии.
Но все же основная масса предложения на вторичном рынке – это более старое жилье, и дореволюционное, и советское, и перестроечное….
Домов с капремонтом не так много, большинство предложений, которые вы встретили на вторичке, скорее всего, будут иметь те или иные проблемы с качеством строительных конструкций (в силу возраста), инженерных сетей – по той же причине.
Ремонта нет – и не надо
Новостройки, как правило, продаются совсем без отделки, либо с предчистовой отделкой, когда можно начинать ремонт, минуя этап грязных работ (выравнивание стен, заливка стяжки т.п.).
На вторичке большинство квартир с ремонтами, за эти ремонты продавцы хотят денег, хотя по факту – в большинстве случаев, там нужно все сносить под ноль и делать заново.
Вы часто встретите на вторичке ремонты, которым уже по 10 и даже 20 лет. И даже если в отделке использовались суперкачественные дорогие материалы, сейчас все это выглядит уже печально.
Поэтому проще совсем без отделки – от застройщика, чем «кое-какой» ремонт на вторичке, который неизбежно придется ломать. Пусть не сейчас, но через 3-5 лет точно.
Если же покупать новостройку с отделкой от застройщика – это тоже выгоднее, чем делать ремонт самому. Стоимость отделки квадратного метра будет ниже, за счет оптовых цен.
Но вот насколько вас утроит качество отделки от застройщика, это вопрос интересный.
Чем дальше в поле…
У новостроек есть один существенный минус. Точечная уплотнительная застройка в развитых районах города закончилась уже лет 15 назад. Сейчас новостройки возводят либо на окраинах, в полях, на местах бывших свалок, складских зон и т.п. Понятно, что при этом происходит редевелопмент всей территории – но «осадочек» остается. Да и жить на окраинах многим грустно (хотя не всем, особенно если окраина все-таки зеленая).
Если же новостройки появляются сейчас в исторических частях города, то такой дом автоматически попадает в категорию престижного жилья с высоким ценником. Новостройки бизнес-класса и элитные доступны нынче не многим. Что, впрочем, не мешает им быть востребованными. Поскольку такого жилья строится априори немного, покупатели находятся даже легче, чем на жилье эконом-класса в полях.
Вторичка же позволяет вам выбрать практически любое место для жизни, хоть в самом центре, хоть в любом спальнике. Если вам важна именно конкретная локация, привязка к работе, школе, детскому саду и т.п., то, вероятно, придется присмотреться ко вторичке.
Выдержать неопределенность
До 2019 года, когда строительная отрасль перешла на систему эскроу-счетов, участие в долевом строительстве было сродни игре в рулетку. Достроят – не достроят. Дольщик рисковал своими деньгами. Именно поэтому в те годы первичка (новостройки) всегда были дешевле вторички – потому что готовое можно пощупать, купить, и никуда оно не денется.
Особенно низкие цены были на этапе котлована, когда риски наиболее высокие, а по мере готовности дома росла и цена (что так любили инвесторы).
Сейчас дольщик уже фактически не рискует деньгами, они лежат до конца стройки на эскроу-счете в банке. Если не построят, он заберет их обратно.
И тем не менее, остается момент неопределенности, связанный со всей строительной отрасли. Системы эскроу-счетов неплохо защищает от банкротства конкретного застройщика. Но если сложности будут у всей строительной отрасли?
Впрочем, и на вторичке приходится иногда рисковать, особенно если у квартиры сложная история. Многое можно проверить и почти от всех рисков защититься. Но все же бывает и такое, что я прямо отговариваю клиента от покупки конкретной квартиры на вторичке, ибо риски слишком высоки.
Я знаю, что агенты, которые занимаются только новостройками, любят пугать клиентов, отваживая их от вторички – что там практически любая сделка может быть оспорена.
Сам слышал пугалки: «Вот вы купите квартиру на вторичке, все проверите, а продавца через два года признают банкротом – и квартиру придется отдать».
Это чушь. Забрать обратно у покупателя квартиру в случае банкротства не так легко. Если сделка проводилась по рыночной стоимости, без занижений, если между продавцом и покупателем отсутствует аффилированность (не родственники, не члены одной фирмы и т.п.), если расчеты были прозрачные – желательно по безналу, то добросовестность покупателя оспорить крайне сложно.
Но точно скажу, что на вторичке нюансов и подводных камней все-таки больше, чем на рынке новостроек. Поэтому и агентов, работающих только с новостройками, больше, чем тех, кто владеет технологиями работы на вторичке.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Прогноз цен на жилье 2026: когда взлетаем?
👉Вон, он, кризис новостроек: приплыли...
👉Недорогие хрущевки рвут в клочья рынок новых квартир
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!