До конца года всего 4 месяца, цены на вторичном рынке пока затихли, хотя по хорошим объектам торга уже нет. И дальше возможен взлет цены
По состоянию на июль 2025 года объем предложения на вторичном рынке Санкт-Петербурга составляет всего 15,5 тыс. объектов – по данным Сбериндекса.
Для сравнения: летом 2022-го в продаже было 31 тыс. объектов, в июле 2023-го насчитывалось 23,6 тыс.
Точнее, даже не объектов, а объявлений на вторичном рынке – а там могут быть дубли, например, один и тот же объект продает собственник и агентство, или два разных агентства.
Уберем дубли из сегодняшнего объема предложения, останется тысяч 15. Из них далеко не все квартиры в принципе готовы к продаже. Кто-то поставил просто проверить спрос, у других не собраны документы или имеются сложные обременения.
Объектов, которые реально «в рынке», я думаю, тысяч 10-12. Но что это на многомиллионный город?
Хорошие варианты как пирожки
Как практикующий агент подтверждаю: хорошие квартиры, если цена не завышена, очень быстро находят покупателя. «Качественные», кстати, не значит «новые». Как раз, наоборот, сложнее продавать сейчас квартиры во вчерашних новостройках (новая вторичка) – так как там очень много однотипного предложения.
Быстрее и охотнее покупают советские массовые серии (особенно кирпичные, но и панельные тоже), сталинки. Эти варианты старые, но они располагаются в очень выгодных локациях с развитой инфраструктурой. А конкурирующего предложения немного: обычно покупатель выбирает всего-то из двух-трех вариантов на улице или в квартале.
С высоким спросом я сталкиваюсь не только, когда продаю квартиры, но и когда работаю с клиентом на подбор. Недавно выбрали предварительно 4 варианта в хрущевках у метро Автово, Кировский завод, чтобы посмотреть вживую.
Но пока клиентка определялась со временем, из них 3 уже ушли. А прошла всего неделя.
А что, друзья, бывает, когда предложение сокращается? Логично было предположить, что цена пойдет вверх.
Она и идет, но пока плавно, без рывков. По статистике того же Сбера, с июля 2024 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке СПб подросла всего на 8,5%. С учетом нашей инфляции это, прямо скажем, ни о чем, всего 0,7% в месяц.
А в Ленинградской области, где сосредоточена значительная часть новой пригородной вторички, рост цены за год составил около 6%, по 0,5% в месяц (условно).
На самом деле, эти цифры, конечно, мало о чем говорят. Это цены предложений в рекламе. Цены фактических сделок, безусловно, отличаются на величину торга.
И вот тут интересно: чем качественнее объект, тем меньше торга, или его нет вовсе.
На мой взгляд, бесполезно делать выводы относительно общей температуры по больнице. Нужно пристальное смотреть на конкретный сегмент рынка.
Классовое неравенство жилья
Так, по старому дореволюционному фонду торг сейчас огромен (если только это не квартира с прекрасными видовыми характеристиками). Все эти проходные комнаты, дворы-колодцы… Не продается, хоть тресни, только большой торг спасает.
По квартирам в кирпично-монолитных, монолитных домах точечной застройки 2000-2012-х гг. торга почти нет. Бывает, скорее даже на повышение. Потому что вариантов мало. Дома небольшие, в хороших местах, конкуренции почти нет.
Нет торга по советским типовым сериям, если рядом метро, парк, или просто дом в хорошем состоянии. Такие квартиры охотно покупают.
Хуже всего, повторюсь, с проектами комплексного освоения территорий, где одновременно на вторичке продаются десятки и даже сотни однотипных квартир – там торг серьезен, чтобы продать или хотя бы просто завлечь на просмотр.
Плоховато чувствует себя загородный сегмент домов, таунхаусов – спроса мало, торг должен быть огромный, чтобы хоть пришли посмотреть.
В этой связи целесообразно говорить о расслоении рынка: качественное – не дешевеет, и даже чуть дорожает, некачественное стоит без движения.
Прогноз цен на квартиры 2026
А возможна ли ситуации значительного роста цен? Возможна. Сейчас очевидно накопление отложенного спрос на фоне недостатка предложения (количество объектов сейчас самое низкое за последние три года).
Не хватает только относительно доступной ипотеки. Ключевая ставка сейчас 18% (последний раз снижалась в июле). Скоро, 12 сентября очередное заседание Совета директоров Банка России, по итогу которого, возможно, ставку снизят еще.
Тем временем Сбербанк уже с 28 июля снизил ставки по рыночной ипотеке на 2 процентных пункта для всех категорий клиентов – явно что-то знают…
На сегодняшний день ставки по ипотеке все равно остаются высокими: 19-23% на вторичном рынке, в зависимости от банка (там, где ставка низкая, банк может добирать недополученные деньги, например, за счет высокой стоимости страховки, завышенных цен на аккредитивы и т.п.).
Но реальное оживление рынка начнется, когда ставки по ипотеке будут как осенью 2022-го – до лета 2023-го, порядка 10-11% годовых, или хотя бы 12-13%. Но до этого еще, думаю, далеко. Случится ли оно в 2026-м? Ваши прогнозы?
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Комнаты в СПб ждет страшное будущее
👉Снижение цен на квартиры неизбежно
👉Застройщики выживут, вторичка - нет
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!