Моя сестра-риэлтор вляпалась в ситуацию. "Купила" квартиру молодой паре, ожидающей ребёнка. Сделка прошла на удивление легко, тётя-продавец даже справки за свой счёт сделала, что здорова и понимает суть и значение своих действий по продаже квартиры. Снялась с регистрационного учёта, взяла справки об отсутствии задолженностей по квартплате.
Справки понадобились потому, что тётя:
- пенсионерка. Хоть и не старая, на дементную не похожа, но на всякий случай подстраховаться.
- продавала единственное жильё. Как пояснила: под покупку квартиры поменьше (чтобы меньше платить за коммуналку) и поближе к детям (из-под столиц в Рязанскую область).
- готова была сделать скидку "хорошим ребятам" в обмен на небольшое неофициальное требование: пожить в квартире до того, как купит другую, которая уже практически готова к сделке. Месяц, не более. Никаких рисков: она же выписана, значит, никакой опасности для ребят не представляет.
Ребята отнеслись с пониманием. Заключили сделку, провели через Росреестр. Месяц пошёл.
И прошёл. А тётя всё живёт.
Вы же не выгоните бабушку на улицу?
Второй месяц тоже почти прошёл. Молодая хозяйка уже жаждет ремонта, выбирать шторы на кухню и обои в детскую. Хозяин даже бригаду для ремонта нашёл, пора закупать материалы. А нельзя: бывшая хозяйка ещё не съезжает, трубку берёт через раз, а в квартиру не пускает: при попытках войти поднимает крик и требует её спасти.
Молодые попытались воспользоваться советами из интернета и участковым. Даже приготовили для него документы: договор купли-продажи и прочие справки, где видно, что хозяева - они, а дамочка, что забаррикадировалась в квартире - не зарегистрирована в квартире и является там никем. А значит, не имеет права проживать там и надо её как-то выковырнуть силовым методом. А участковый как раз представитель сил, так что...
Участковому дамочка открыла. Долго бубнили на лестничной площадке: участковый стыдил почти-бабулю за недобросовестное поведение, бабуля отвечала, что "будет тут проживать пока не купит квартиру, такой был уговор, а что поделать, если та сделка сорвалась, а жить ей негде, не идти же на улицу. "
В итоге участковый развёл руками и посоветовал молодым обратиться в суд с иском о выселении. Потому что правонарушения тут никакого нету, а есть гражданско-правовой спор.
В суд всегда успеется
Молодые хозяева закономерно адресовали своё возмущение риэлтору: ты что за квартиру такую нашла, в которую мы въехать не можем? И почему не предупредила, что разрешать тётке остаться в квартире после сделки опасно? Вот иди и решай вопрос с продавцом.
Потому что судиться во-первых дорого, а во-вторых - долго. А тут уже ребёнок на подходе, а ремонт ещё даже не начинался. А жить с мамой (с тёщей) уже как-то задолбало, особенно при наличии своей квартиры.
И хотя риэлтор тут ни при чем, молодых было жаль: потратили деньги - и не могут пользоваться собственной квартирой. Зато продавец-молодец: и при деньгах и о жилье беспокоиться не надо.
И в суд тоже не хочется. Конечно, мы выиграем, но это долго, дорого и нервно.
Поэтому мы сначала решили использовать старый добрый шантаж досудебный порядок. Только в доступном для тёти-продавца виде.
Написали ей письмо с требованием о выселении, но не просто со ссылками на ст. 35 ЖК РФ, а с предупреждением, что за всё время проживания в квартире будет взиматься плата, сопоставимая с арендой такой же квартиры в том же районе. Судебная практика подтверждает: так можно!
Суть в том, что пользование жильём без оснований и без согласия на то реального собственника - это своего рода неосновательное обогащение. Женщина живёт в квартире бесплатно, экономя на аренде, квартплате и прочих благах - а могла бы эти деньжища тратить ежемесячно на съём жилья на тех же условиях. А значит, и платежи мы будем рассчитывать, исходя из средних цен на найм жилья в этом доме.
(Тут мы не поленились сделать небольшой анализ рынка и красивую табличку с расчётами).
А неосновательное обогащение нужно будет вернуть.
Поэтому каждый день игнора нашего требования - это оплачиваемая аренда квартиры. Дни будем считать, начиная с первого требования покинуть жильё - его дату легко доказать, т.к. вся переписка в скриншотах заверена и будет представлена суду.
И если через 10 дней дамочка не покинет квартиру - будем считать арендную плату в суде.
Через 12 дней молодых хозяев ждала пустая квартира, ободранные обои, оцарапанные полы и помятая металлическая дверь.
Соседи жаловались, что "довели бедную женщину", которая одна корячилась с мебелью и страдала давлением, а под конец намусорила - а кто убирать будет? Вы новые хозяева - вы и убирайте, раз мусор из вашей квартиры.
Так молодая семья начала новую жизнь на новом месте, без суда выселив старую хозяйку из своей квартиры. А риэлтору даже спасибо сказали за столь эффективное воздействие.
Для тех, кому надо судебную практику, вот определение СК по гражданским делам ВС РФ от 26 июня 2018 г. N 5-КГ18-65.
А вам удавалось воздействовать на ответчиков шантажом досудебной претензией, чтобы не доводить до суда? Поделитесь впечатлением в комментариях!