В моей копилке появился ещё один "красный флаг" при покупке недвижимости. Уже больше полугода мы ведём переписку с администрацией города и органами госохраны по вопросу штрафа за "невыполнение обязательства по сохранению объекта культурного наследия".
А всё началось с того, что мужчина повёлся на привлекательное объявление о продаже квартиры с ремонтом в "уютном историческом центре города в уникальном здании - памятнике архитектуры".
Берегите исторические ценности, вверенные вам государством
При осмотре квартиры мужчине всё понравилось: ремонт действительно был сделан, квартира просторная, подоконники широкие, окна полукругом... Здание старое, если не сказать старинное: широкая длинная лестница вела на площадку, где всего две квартиры. И на первом этаже две квартиры. И соседи - бабушки-одуванчики, тихие и безобидные. И цена хорошая.
В общем, мужчина квартиру купил. Подписал "какие-то ещё бумаги кроме договора" которые требовались для покупки в историческом здании. И стал жить-поживать до первой зимы.
Зимой обнаружил, что течёт кровля. За навесным потолком обнаружил не сразу, однако когда полилось по стенам, все сомнения отпали. Он в УК с заявкой о срочном ремонте, а ему и говорят: мы не имеем права трогать кровлю этого здания. Это памятник истории и культуры. К нему можно прикасаться только при наличии лицензии, а у нас её нету.
Мужчина в Жилнадзор - а ему отвечают, что про этот "проблемный дом уже в курсе", он действительно обладает особым статусом, и прежде чем начать работы, нужно оформить проектную документацию, согласовать её в местном минкульте, а потом нанять лицензированного подрядчика. Это стоит очень дорого - один проект около двух миллионов рублей - а денег у дома нет. Поэтому проводите общее собрание и решайте вопрос с финансированием.
Мужчина вспомнил соседок-бабушек-одуванчиков и взгрустнул. Пошёл в администрацию города с вопросом: а разве не город отвечает за состояние памятника - объекта регионального значения? Видимо, слово "региональный" как-то ассоциировалось у мужчины с финансированием и ответственностью государства.
"Неа", - отвечают ему в администрации. - "За состояние памятника несут ответственность его владельцы. Вы квартирой владеете в многоквартирном доме? Значит, один из собственников... Что там, крыша течёт? Ясно-понятно..."
И администрация вместе с местным минкультом снарядили комиссию, которая провела обследование кровли, осмотрела ручьи на стене квартиры мужчины, и составила акт осмотра. Где зафиксировала состояние кровли (неудовлетворительное).
Мужчина решил, что администрация и минкульт начали, наконец, заниматься памятником, а заодно и его (мужчины) вопросом с протечкой кровли. Сейчас как организуют настоящую экспертизу, как наймут лицензированных подрядчиков... А пока то да сё - заставят управляющую компанию аварийно залатать те протечки, которые есть.
Ведь логично же: памятник разрушается! Стены мокнут! Надо срочно принимать меры!
"Ага, щас!" - сказали администрация и местный минкульт. И выдали собственнику предписание - принять меры к недопущению нарушений и заняться ремонтом памятника по всем правилам: инициировать разработку проекта, пройти экспертизу проекта, получить разрешение и задание на реставрацию, нанять подрядчика... А за неисполнение обязательства - штраф от 15 000 до 200 000 рублей. Не до двадцати, а до двухсот - это не опечатка.
Оказалось, такие же предписания получили все три бабушки-соседки-одуванчики. И очень обозлились на мужчину за то, что он "настучал" в местный минкульт о состоянии памятника архитектуры. Сидел бы тихо - и никто б не знал!
Вы - счастливый обладатель исторического наследия
Мужчина честно погуглил цены на проектирование и реставрацию кровли исторических зданий, поискал порядок организации всех этих работ и немного опешил (тут должно быть другое слово, но цензура).
Выходило несколько миллионов рублей. Эти миллионы надлежало срочно собрать с него и трёх бабушек, чтобы начать исполнять предписание - иначе штраф. Ему уже грозно звонили из администрации и интересовались: приступили ли жильцы дома к решению вопроса? Кстати, чтобы всё было законно, надо провести общее собрание по всем правилам, составить протокол...
- дом является объектом культурного наследия, охранное обязательство выдано на сам дом, а не на квартиры в нём;
- кровля не входит в объект охраны (то есть, по логике её можно ремонтировать в общем порядке, не влияя на предмет охраны).
На основании этого мы возложили большие надежды на Определение Верховного суда РФ по делу № 44-КГ24-8-К7, а также на ч. 5 ст. 56.1 Закона "Об объектах культурного наследия..." № 73-ФЗ , где во-первых, разграничивались обязательства, а во-вторых, устанавливались особенности ремонта исторических зданий в зависимости от предмета охраны.
Кроме того, согласно ч. 3 ст. 56.1 Закона № 73-ФЗ именно управляющая компания исполняет охранное обязательство, раз уж взяла на себя управление МКД, который является объектом культурного наследия. И по логике вещей, именно с неё нужно спрашивать за сохранение памятника архитектуры.
Жилнадзор хмыкнул и сказал: "Да, действительно. Только всё равно надо собрание собственников и финансирование из фонда капремонта. А у вас на счете дома денег не хватит, поэтому вы давайте примите решение о финансировании, и побыстрее".
Администрация тоже хмыкнула и сказала, что хоть кровля и не предмет охраны, но влияет на памятник в целом, и её ремонт тоже - а потому весь порядок реставрации и ремонта этого ОКН надо соблюсти. За счёт собственников этого исторического дома, естественно.
Местный минкульт сказал, что мы неправильно толкуем законы, в частности ту самую статью 56.1 Закона "Об объектах культурного наследия..." и напомнил, что сроки исполнения предписания приближаются. А штраф - до 200 тыщ рублей.
Мы, конечно, написали заявление в прокуратуру, где не столько надеемся на реальную помощь, сколько на разъяснения законов и ответов всех этих надзирающих органов.
А мужчина уже сто раз пожалел, что соблазнился "зданием уникальной архитектурной ценности", широкими подоконниками и "уютным историческим центром города". Будет продавать квартиру и надеяться, что новые покупатели не особо в курсе, что прилагается к квартирам в зданиях-памятниках.
В общем, совет. Видите у продаваемого жилья статус "объект культурного наследия" и среди документов "охранное обязательство" - бегите!
А вы жили когда-нибудь в исторических зданиях? С какими проблемами сталкивались? Поделитесь в комментариях!