Покупка квартиры на вторичном рынке может обернуться серьезными проблемами, если суд признает сделку купли-продажи квартиры недействительной.
В таких случаях покупатель рискует остаться без денег и без жилья, даже если документы оформлялись через ипотеку с участием банка. Какие угрозы подстерегают и как защититься?
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной — почему это случается даже через годы?
Оспаривание договора купли-продажи квартиры может стать неожиданностью для добросовестного покупателя даже спустя 3–5 лет. Суды нередко выносят решения не в пользу приобретателя, если речь идет о пороке воли продавца.
Что говорит закон о признании сделки недействительной?
Законодательство РФ предусматривает несколько оснований для аннулирования сделок. В контексте покупки недвижимости на вторичном рынке одним из самых опасных является порок воли продавца.
Согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ, сделка признается недействительной, если продавец в момент ее заключения не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, несмотря на формальную дееспособность.
Инициировать иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной может как сам продавец, находившийся в таком состоянии, так и его наследники или иные лица.
Как это работает на практике?
Человек, официально дееспособный, оформляет доверенность на продажу квартиры или лично подписывает договор. Спустя несколько лет после его смерти наследник подает иск в суд, требуя признать такую сделку недействительной.
Судебная практика подтверждает, что такие случаи не редкость.
Многие ошибочно полагают, что по прошествии 3 лет после сделки риски исчезают. Однако это заблуждение, т. к. признание договора купли-продажи жилья недействительным возможно даже спустя многие годы.
Срок исковой давности для оспаривания сделки с пороком воли
Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности для признания сделки недействительной по статье 177 составляет 1 год. Однако, по статье 200 ГК РФ, отсчет начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
Это открывает возможность оспаривать договор купли-продажи квартиры даже через 3, 5 или более лет, если был порок воли продавца.
Пример из практики
Мужчина, перенесший инсульт, прикован к постели, не говорит и не передвигается. У него есть квартира, но уход за ним требует значительных расходов от родственников. Родственники оформляют через нотариуса доверенность на продажу жилья и находят покупателя.
Банк перед выдачей ипотеки проверяет документы — доверенность подлинная, собственник дееспособен. Покупатель подписывает договор, уверенный в чистоте сделки. Через 3 года он перепродает квартиру другому лицу, который также не подозревает о проблемах.
Спустя 4 года после оформления доверенности мужчина умирает. В течение года его сын подает иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, узнав, что объект, проданный по доверенности, не вошел в наследство.
Для него срок исковой давности начинает течь тогда, когда он узнал, что в числе наследственного имущества не оказалось квартиры, которая была продана по доверенности, оформленной в момент, когда мужчина с инсультом не мог осознавать происходящего, принимать решения и выражать свою волю.
Как суд определит волю умершего? Посмертная судебно-медицинская экспертиза способна установить, был ли человек в состоянии понимать свои действия.
4 года, которые прошли с момента оформления всех документов и перехода права собственности, уже не имеют значения. Почему?
Потому что для наследника, который оказался без наследства, срок исковой давности начал течь только после смерти наследодателя, а значит, у него есть все возможности для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Спасут ли банк, ипотека или страховка от признания сделки недействительной?
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно даже при использовании ипотечных средств. Существует миф, что банки досконально проверяют документы.
Да, они проверяют подлинность доверенности и дееспособность сторон, но история болезни продавца остается вне их компетенции. Банк не может гарантировать отсутствие порока воли.
Использование материнского капитала для оплаты части жилья также не защитит от потери жилья.
Страховка титула — миф о безопасности
Страхование риска утраты права собственности обычно действует 3 года. Однако, как показывает приведенный пример, риски могут проявиться позже, делая страховку неэффективной.
Если сделка оформляется без участия банка, найти страховщика, готового оформить страховку, еще сложнее.
Риелторы нередко препятствуют тщательной проверке документов до внесения задатка, что приводит к поверхностному подходу. Покупатели, доверяющие честности продавца и агента, рискуют остаться без денег и квартиры.
Значение добросовестности покупателя
Добросовестность покупателя не играет роли в делах о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Даже тщательная проверка документов не спасет — суд вернет жилье продавцу или его наследникам, а ипотека или маткапитал останутся проблемой покупателя.
Как защититься от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?
Судебная практика 2025 года показывает, что у покупателя ограниченные возможности для защиты, но соблюдение базовых мер предосторожности повышает шансы на безопасную покупку жилья.
Недавно, анализируя документы по одной из сделок, я рекомендовала клиенту отказаться от покупки из-за выявленных рисков.
Часто из 10 вариантов вторичного жилья только один оказывается безопасным для заключения договора купли-продажи. Если новостройка не вариант, мы фокусируемся на таком объекте.
Практические советы для покупателей вторички
- Требуйте медицинское освидетельствование продавца. Простая справка об отсутствии учета в психдиспансере недостаточна — нужна полноценное медицинское освидетельствование.
- Будьте настороже при продаже по доверенности. Это потенциальный сигнал опасности, особенно если за сделкой следует цепочка перепродаж. Выявить дефект воли в такой цепочке крайне сложно. Я за то, чтобы отказаться от покупки квартиры, когда вместо собственника в сделке участвует его представитель по доверенности.
- Рекомендую проводить сделки по покупке жилья на вторичке через нотариуса. Не полагайтесь на удачу. Законодательство позволяет наследникам манипулировать сроками исковой давности, что усложняет защиту.
Чтобы избежать признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, подходите к покупке с максимальной тщательностью. Проверяйте документы с профессиональной поддержкой — я готова помочь минимизировать риски.
Рассматриваете новостройку? Здесь тоже есть свои особенности, которые важно учитывать для безопасной покупки.
Делитесь своим мнением в комментариях.
Нужна моя помощь в проведении переговоров или в суде? Пишите или звоните мне.
Поддержите лайком,
Подписывайтесь на канал! Ваш юрист и медиатор
тел. +7-903-038-16-50 (Whatsapp, Telegram)
Материалы по теме: