В последние недели в СМИ и Telegram-каналах появилось много громких заявлений: «ФНС теперь видит все поступления на карты», «Росреестр передаёт данные обо всех квартирах граждан», «арендодатели под тотальным контролем».
Неужели теперь рынок аренды жилья «под колпаком», а все поступления граждан под лупой у налоговой? Звучит действительно тревожно. Давайте разберёмся, что действительно изменилось в налоговом законодательстве, а что остаётся слухами и преувеличениями.
🔍 Росреестр «сливает» данные ФНС
Росреестр действительно обязан передавать в ФНС сведения о зарегистрированных договорах аренды жилья на срок от года и более.
Это закреплено в ст. 85 НК РФ. Если такой договор зарегистрирован в ЕГРН, налоговая получает информацию автоматически.
ФНС также собирает сведения о том, сколько объектов недвижимости у гражданина, и это тоже идёт напрямую из Росреестра. То есть, если у вас несколько квартир, налоговая это знает и может обратить внимание на возможный доход от аренды.
🏦 Что касается банков
По ст. 86 НК РФ банки действительно обязаны передавать налоговой информацию по счетам физлиц. Но важно различать:
- Автоматически банки сообщают только об открытии и закрытии счетов.
- Выписки и движения по счетам предоставляются только по официальному запросу налогового органа, а не “потоком в режиме онлайн”.
То есть слух о том, что “ФНС видит все поступления по картам автоматически”, — фейк. Чтобы получить выписки, налоговая инспекция должна инициировать контрольные действия: запрос документов / проверку.
🖥 Что включает цифровизация ФНС
Сегодня налоговая работает в режиме риск-профилей. Информация поступает из разных источников и сводится в единую систему «Налог-3»:
- данные Росреестра (права собственности, зарегистрированные договоры аренды);
- сведения банков (по запросу);
- регистрация граждан в МВД;
- жалобы от арендаторов или соседей;
- публичные объявления о сдаче жилья (сайты Циан и др.)
В ФНС давно научились пользоваться широким инструментарием налогового контроля за рынком аренды.
❌ Что не изменилось
Несмотря на слухи и хайп, в налоговом законодательстве нет революционных изменений:
- ФНС по-прежнему должна назначить проверку или запрос документов, чтобы официально истребовать банковские выписки
- Также возбуждение проверки требуется, чтобы доначислить неуплаченный налог и привлечь к ответственности.
- Незарегистрированные краткосрочные договоры аренды (договоры сроком до 1 года, а таких - подавляющее большинство) в ЕГРН не фиксируются, а значит, не попадают автоматически в налоговую.
- Порталы объявлений (Циан, Авито и др.) не передают базы данных ФНС по закону. Налоговая может мониторить публичные объявления, но это открытые источники, а не “слив” данных.
⚖️ Как ФНС выявляет незадекларированную аренду
На практике инспекция смотрит на комбинацию признаков:
- несколько квартир в собственности, при этом нет деклараций о доходах;
- зарегистрированный договор аренды без уплаты налога;
- жалобы от соседей/арендаторов и другие "сигналы".
💡 Вывод: что делать арендодателям
Хайп в сети преувеличивают: ФНС не получает “полный доступ” к вашим картам и не читает переписку на Циане. Но автоматическая передача данных Росреестра о договорах аренды — это факт, и игнорировать его опасно.
Тренд очевиден - происходит усиление и тотальная цифровизация налогового контроля.
Самый разумный выход — легализовать доходы. Для арендаторов доступны разные режимы: от стандартного НДФЛ 13% до НПД (налог на профессиональный доход), где ставка всего 4%. Это дешевле, чем штрафы и пени за неуплату.
Читать также:
☑️ ТОП новостроек Москвы на старте продаж осенью 2025 года
☑️ Почему 80% новостроек сейчас невыгодно покупать — рассказываю честно ☑️ Что можно купить в Москве до 10 млн?