Цены на белгородскую «вторичку» пока ниже общероссийских, а покупатели могут рассчитывать на торг. Однако эксперты советуют не медлить с принятием решения. Журналисты Бел.Ру выяснили, что происходит на рынке жилья и стоит ли сейчас покупать квартиру.
Снижение ключевой ставки Центробанком РФ внесло коррективы в ситуацию на рынке жилой недвижимости, особенно на вторичном рынке. Если раньше внимание покупателей было приковано к новостройкам с их льготными ипотечными программами, то теперь у «вторички» появился новый шанс. Стоит ли торопиться с покупкой?
Новостройки против вторички: цифры и факты
По данным исследования компании «Мир квартир», в августе 2025 года квадратный метр в новостройках подорожал в большинстве крупных городов России (в 50 из 70), достигнув в среднем 150,5 тыс. рублей (рост на 1,3%).
В Белгороде ситуация несколько иная: квадратный метр в новостройках подорожал на 1% (до 131 тыс. рублей), а средняя стоимость квартиры снизилась на 2,7% — до 6 млн 853 тыс. рублей.
На вторичном рынке в 43 из 70 исследованных городов наблюдался рост цен за «квадрат», в среднем по стране — на 0,7%, до 122,2 тыс. рублей. В Белгороде «квадрат» стоил 109 тыс. рублей (+2,2%), а стоимость квартир снизилась до 6 млн 321 тыс. рублей (-0,3%).
Пора покупать? Правда ли, что в Белгороде дешевеют квартиры
Мнение эксперта: ажиотаж спал, есть время на выбор
Александр Мильский, руководитель компании «LIKE недвижимость», рассказал Бел.Ру, что за последний год цены на вторичном рынке в Белгороде выросли в среднем на 5–10% из-за инфляции. Однако ажиотажа, который наблюдался в начале лета, сейчас нет.
Спрос на жильё был повышенным в начале и середине лета из-за активности покупателей, получивших государственные выплаты в связи с обстрелами и вынужденным переселением из приграничных населённых пунктов. Сейчас его нет.
Александр Мильский
По мнению Мильского, в настоящее время на вторичном рынке можно найти выгодные предложения, так как их много, а в связи с нестабильной обстановкой периодически появляются срочные продажи.
В настоящее время существует возможность выгодно купить квартиру на вторичном рынке. Предложений много, и, несмотря на общий рост цен, среди этого многообразия можно найти выгодные варианты, особенно в связи с нестабильной обстановкой.
Александр Мильский
При этом наибольшее влияние текущая ситуация оказывает на сегмент бизнес-класса: чем дороже жильё, тем хуже оно продаётся. В приоритете у покупателей — эконом-класс. На спрос, по словам эксперта, влияет оперативная обстановка в регионе: он остаётся стабильно низким с момента прошлогодних обстрелов. А вот предложений, напротив, больше, чем спроса.
Что касается государственных программ поддержки, таких как семейная ипотека, они играют огромную роль в стимулировании спроса на рынке недвижимости.
На сегодняшний день именно государственные программы поддержки, в частности семейная ипотека, являются ключевым фактором доступности жилья для большинства населения.
Александр Мильский
Потенциальным покупателям Мильский рекомендует выбирать жильё подальше от обстреливаемых районов и не откладывать покупку, так как цены будут расти.
При выборе жилья в регионе рекомендую отдавать предпочтение безопасным районам и по возможности не откладывать покупку, так как ожидается рост цен, обусловленный инфляцией. Также стоит воспользоваться доступными ипотечными программами, пока они действуют.
Александр Мильский
Российский рынок: ждём снижения ставки
Эксперт по маркетингу в сфере недвижимости Евгений Никонов представил Бел.Ру свой взгляд на ситуацию на рынке жилья в России. Он отметил, что за последний год цены на вторичном рынке, если говорить не про элитные или премиальные лоты, — пошли в минус.
Цена как минимум перестала расти и стабилизировалась. Более того, когда приходишь на сделку, с тобой вполне охотно торгуются, и готовы делать скидку в размере 10, а то и 15 процентов от заявленной цены.
Евгений Никонов
Эксперт добавил, что ажиотажа на рынке не наблюдается и в ближайшее время его не предвидится. При этом прежний ажиотаж был порождён низкими процентными ставками, которые были ниже официальной инфляции. Сейчас же ситуация обратная — ставки запретительные, и люди понимают, что свободных денег у них нет. Новые проекты тоже не создают ажиотажного спроса.
Что касается предпосылок для выгодной покупки, — они есть, но при одном условии — если у тебя на руках живые деньги. Продавцы понимают, что лучше получить эти деньги сразу, даже при условии скидки, и положить их на вклад под высокий процент. Всё это — вместо того, чтобы ждать и сидеть в «метрах». Это создаёт уникальное окно возможностей для покупателя с наличными. Выгодной покупка может стать и в другом случае: когда точно знаешь, что деньги скоро появятся, и готов взять ипотеку под высокий процент ради конкретного, очень выгодного варианта.
Евгений Никонов
Никонов отметил, что от текущей ситуации больше всего страдает эконом-класс, в то время как государственные программы поддержки, напротив, стимулируют рост цен в этом сегменте.
Бизнес-класс почти не ощущает изменений — для тех, у кого есть вклады под 20%, разница стоимости квартиры в 500 или 550 миллионов, — просто погрешность. Сегмент комфорт-класса держится наплаву, потому что люди хотят получить больше за те же или меньшие деньги, но реального комфорт-класса, по сути, у нас не так много, и он должен был бы падать первым, но этого не происходит.
Евгений Никонов
Эксперт связывает перспективы рынка с ключевой ставкой ЦБ, ожидая оживления при её снижении до 12–13%.
Потенциальным покупателям я бы рекомендовал два главных момента. Первое — не брать ипотеку под конский процент. Исключение — если вы нашли уникальный, идеальный для себя вариант и боитесь его потерять, а через три месяца у вас появятся деньги на закрытие кредита. Но даже в этом случае нужно очень хорошо торговаться. Второе — не покупать первичку, если только у вас нет детей до 7 лет и вы не уверены в застройщике. Сейчас высок риск появления обманутых дольщиков. Если уж покупать, то на самых поздних этапах готовности, когда дом уже почти сдан, и снова — активно торговаться. С живыми деньгами можно добиться скидки в 10-13%, это реально.
Евгений Никонов
Съём квартир в Белгороде подорожал больше всех по стране? Какие цены на рынке аренды
Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге добавил, что за последний год вторичный рынок жилья в России оказался в ситуации, когда покупатели получили больше возможностей для торга, но одновременно столкнулись с новыми ограничениями. После отмены массовой льготной ипотеки в 2024 году спрос на готовое жильё снизился, что в первую очередь отразилось на ценах.
Средняя стоимость вторички в крупнейших городах сократилась на 5–8% год к году, а время экспозиции выросло на несколько недель. Это означает, что продавцы стали более гибкими, а дисконт к заявленной цене в 5–10% стал реальностью. При этом нельзя говорить о всеобщем падении: ликвидные квартиры в локациях с развитой инфраструктурой и транспортом держат цену гораздо лучше, чем неликвид.
Филипп Шраге
Эксперт добавил, что факторами, которые поддерживают активность на рынке, остаются государственные программы.
Семейная ипотека и ИТ-ипотека продолжают действовать, и это удерживает спрос в сегменте готового жилья, хотя охват у этих программ ограничен. На фоне высокой ключевой ставки, даже после её снижения до 18%, рыночные ипотечные кредиты остаются дорогими и доля сделок с привлечением ипотеки во «вторичке» снизилась до 30–35%. Это даёт преимущество покупателям с наличными или крупным первоначальным взносом, так как такие сделки проходят быстрее и продавцы охотнее идут на уступки.
Филипп Шраге
Наибольшее давление рынок ощущает в сегменте эконом и комфорт, где большинство сделок раньше шло в кредит. Здесь предложение растёт, а покупателей меньше, что усиливает конкуренцию между продавцами. В бизнес-классе ситуация более устойчивая: сделки чаще совершаются без кредита и дисконт ограничен. Элитный сегмент практически не реагирует на колебания, там цены определяются индивидуальными договоренностями и редкостью предложения.
Общая экономическая обстановка влияет на настроение покупателей, но решающим фактором остаётся стоимость кредита. Пока платёж по ипотеке превышает 40–50% дохода семьи, многие предпочитают отложить покупку или искать аренду. В то же время для инвесторов «вторичка» в городах с ограниченным вводом новостроек, таких как Сочи или Краснодар, становится инструментом сохранения капитала: ликвидные объекты с готовым ремонтом востребованы арендаторами и доходность от сдачи может компенсировать риски.
Филипп Шраге
Что касается прогноза на 2025–2026 годы, эксперт отметил, что он осторожно позитивный. Если Центробанк продолжит снижение ставки и рыночные кредиты подешевеют хотя бы на 2–3 процентных пункта, спрос оживится и темпы падения цен замедлятся. В таком сценарии вторичное жильё в крупных агломерациях сможет показать рост на 2–4% к концу 2025 года, но не выше инфляции.
Покупателям сегодня можно рекомендовать подходить к выбору рационально: искать объекты с адекватной ценой на фоне соседних предложений, не экономить на юридической проверке и использовать сильную позицию для торга. Тем, кто планирует ипотеку, важно просчитать все сценарии: выгоднее взять квартиру с дисконтом сейчас, если есть возможность обслуживать платёж, чем ждать гипотетического снижения ставок через год. Для инвесторов же интерес представляют квартиры с готовым ремонтом и в районах с высоким арендным спросом, так как именно они обеспечат наилучшее сочетание ликвидности и доходности.
Филипп Шраге
Покупайте, но с умом
Ситуация на рынке жилой недвижимости в Белгородской области и в России в целом неоднозначна. С одной стороны, есть предпосылки для выгодных покупок на вторичном рынке, особенно если у вас есть «живые» деньги. С другой стороны, цены постепенно растут и откладывать покупку на неопределённый срок может быть невыгодно.
Решение о покупке недвижимости должно быть взвешенным и обдуманным, основанным на анализе текущей ситуации и ваших личных обстоятельств. Не ждите чуда — действуйте, ищите выгодные предложения и не бойтесь торговаться.
Какие врачи в белгородских больницах достойны служебной квартиры
Читайте также:
Пора покупать? Правда ли, что в Белгороде дешевеют квартиры
В Белгороде подорожали съёмные квартиры? Проверяем, что с ценами
По колено в воде: как Белгородская область пережила вчерашнюю непогоду и ливень?
