Когда обсуждаем «умершие заводы», на самом деле говорим о колоссальном строительном ресурсе. Промышленные руины — это не про ностальгию, а про редевелопмент, промышленную реновацию и новые проекты: технопарки, жильё, школы, медцентры, логистику. Ниже: что происходит в городах, где стоят заброшенные цеха, и как на этом честно зарабатывать рынку строительства.
Почему заводы пустеют: не заговор, а экономика
Промзоны вымываются не из-за «чьих-то постов», а из-за объективных факторов: смена технологий, логистики и спроса. Для отрасли это означает не спор «плохо/хорошо», а переупаковку площадок под потребности 2025+:
- морально и физически изношенные фонды, высокая энергоёмкость старых корпусов;
- перенос производств ближе к сырью/портам/магистралям;
- дефицит кадров для «старой» модели цехов, рост доли роботизации;
- запрос городов на смешанные функции: жильё + производство чистых классов + соцобъекты.
Карта кейсов: что видим «на земле»
Волгоград
Легендарный тракторный. Часть мощностей живёт, но «пустоты» вокруг давят на городскую ткань: людям нужны не только новые метры, но и высокооплачиваемая работа рядом.
Екатеринбург
На части площадок вокруг тяжёлой промышленности растут кварталы; рядом — корпуса, которые можно довести до класса «чистого производства» и креативных индустрий.
Орёл
Вместо часзавода давно ТЦ. Симптом эпохи: торговля без локального производства не тянет город в долгую.
Санкт-Петербург
«Красный треугольник» — уникальная кирпичная промышленная архитектура, сложное наследие и пожароопасность. Город может получить музейно-офисный кластер, если зайти инженерно и по-пожарному грамотно.
Самара
Площадка бывшего завода клапанов теоретически тянет на индустриальный парк лёгкого/среднего класса вместо точечной застройки «любыми метрами»
Ярославль
«Красный перекоп» и Серпуховские мануфактуры — текстиль ушёл, стены стоят. Это шанс для малых индустрий, фулфилмента, образовательных кампусов.
Саратовский авиационный
Символично переосмыслен в жильё. Хорошо бы видеть баланс: жильё + ремесленные улицы, технопарк, колледж, а не только «квадратные метры».
Суть не в том, что «раньше было лучше», а в том, что промышленные территории обязаны получать вторую жизнь — с рабочими местами, налогами и качественной средой.
Сценарии реновации
- Индустриальные/инновационные парки (класс B/C → B+): лёгкое машиностроение, композиты, приборка, 3D-производство, foodtech.
- Логистические и фулфилмент-хабы «последней мили»: быстрая посадка на городские магистрали.
- Социальная инфраструктура: школы, детсады, спорт, поликлиники — встраиваемые в кварталы смешанных функций.
- Образование + R&D: колледжи, кампусы, центры компетенций рядом с бизнесом.
- Культурно-деловые кластеры: когда архитектура памятников тянет туристический и офисный трафик.
- Mixed-use: жильё + рабочие места + сервисы, а не «спальник без жизни».
Экономика редевелопмента: где «утопают» бюджеты
- Грунты и загрязнения: инженерные изыскания, рекультивация, утилизация;
- Сети: перемонтаж КЛ/ВЛ, водо- и теплоснабжение, новые ТП, связь;
- Пожарка и безопасность: расчёты, спринклеры, дымоудаление, пути эвакуации;
- Право и градрегламент: смена ВРИ, КРТ/РИП, охранные зоны, общественные обсуждения;
- Якоря: без заранее «зашитых» резидентов проект не летит;
- Транспорт: подъезды, парковки, общественный транспорт, карманы-развороты.
Чек-лист девелопера для промзоны (коротко и по делу)
- Сделайте скрининг рисков: загрязнения, охранные статусы, сети, судебная история;
- Просчитайте три продукта на одну площадку: индустриальный, mixed-use, соцблок — и сравните NPV/IRR;
- Идите в КРТ/КИР/РИП и берите софинансирование на сети и соцобъекты;
- Подпишите якорных резидентов до выхода на стройку (term sheet с опциями);
- Осторожно с полной «жильнизацией»: монопродукт без рабочих мест и сервисов — путь к пробкам и жалобам;
- Работайте с наследием: где-то — бережная реставрация, где-то — аккуратный снос и реплика;
- Разведите по очередям денежные потоки: сети и дороги — в приоритете, коммерция — вторым эшелоном;
- Заложите жизненный цикл: сервисный контракт на инженерку, энергоменеджмент, охрану.
Строителям и городам выгоднее реновация, чем пустота
Промзона без функций — это криминогенность, пожары, «чёрные» парковки и утраченные налоги. Реновация даёт:
- рабочие места рядом с домом;
- новые подрядные объёмы (сети, дороги, корпуса, соцка);
- налоговую базу и рост ценности территории;
- снижение конфликтов «новостройка против завода» — потому что завод стал современным.
Спорить о «нулевых» бессмысленно. Гораздо продуктивнее делать проекты, где старый цех превращается в рабочее место, школу, поликлинику и нормальный квартал. Строительная отрасль умеет это делать — нужен грамотный PPM, сильная инженерка и уважение к городу.
💬 Как у вас в регионе: промзоны пустуют или уже пошли в реновацию? Какие форматы «зашли», а где проект «застрял» на сетях и праве? Поделитесь своим мнением в комментариях.
🔔 Подписывайтесь на «Строительный мир». Мы переводим сложные истории в практические решения!
Спасибо, что остаетесь с нами!
Читайте также:
