Что такое ЗПИФ?
ЗПИФ — это форма коллективных инвестиций, где деньги многих инвесторов (пайщиков) объединяются в единый фонд под управлением профессиональной управляющей компании (УК). На собранные средства УК приобретает активы (например, недвижимость, акции, доли в бизнесе), чтобы получить прибыль.
Ключевое слово — «Закрытый». Это значит, что:
- Купить паи можно только в течение строго определенного срока (периода формирования фонда), а не в любой день, как в открытых фондах.
- Продать паи до окончания срока жизни фонда тоже нельзя. Выйти из инвестора можно только по окончании работы фонда (или в ходе промежуточных выплат, если это предусмотрено правилами). Это позволяет управляющей компании спокойно работать с долгосрочными активами, не беспокоясь о внезапном оттоке денег.
Простая аналогия: Представьте, что вы с друзьями скидываетесь на покупку нескольких квартир, чтобы сдавать их в аренду и потом продать подороже. Управляет этим всем один человек (управляющий). Вы не можете забрать свои деньги сразу — они «заморожены» на время действия этого «фонда» (например, на 5-10 лет). Ваша доля в этом общем деле и есть пай.
Дорогие читатели! Просьба - подпишитесь, пожалуйста, на телеграм канал. Очень поможет в продвижении. Всем большое спасибо! ☺️
👉🏻 https://t.me/anastasiafinances
Ключевые особенности ЗПИФ
- Срок действия: У фонда есть конкретный срок существования (3, 5, 10, 15 лет), по истечении которого он ликвидируется, а вырученные средства распределяются между пайщиками.
- Налоговые преимущества: Это одно из главных преимуществ ЗПИФов.
Отсрочка налогообложения: Налог на доход платится только в момент выхода из фонда (продажи пая или ликвидации фонда), а не ежегодно. Это позволяет реинвестировать весь доход без вычета налога.
Возможность сменить налоговый режим: Доход от продажи пая может облагаться не по ставке НДФЛ 13%, а по ставке 5% (для фондов недвижимости и комбинированных) или 0% (для фондов, инвестирующих в компании на стадии роста — «венчурные» и «фонды прямых инвестиций»), если пай был во владении более 3-х лет. Это требует выполнения ряда условий, но делает инструмент привлекательным. - Конфиденциальность: Состав пайщиков ЗПИФа не раскрывается. В реестре владельцев активов (например, недвижимости) будет значиться сама УК, а не конечные инвесторы.
- Гибкость структуры: Правила доверительного управления (ПДУ) фонда могут быть очень гибкими под конкретные активы или задачи инвесторов.
- Профессиональное управление: Инвесторам не нужно разбираться в тонкостях рынка, всем управляют профессионалы.
Основные типы ЗПИФов (по объектам инвестирования)
- ЗПИФ Недвижимости: Самый популярный тип. Фонд покупает коммерческую (офисы, склады, торговые центры) или жилую недвижимость. Доход формируется за счет арендных платежей и последующей продажи активов по более высокой цене.
- ЗПИФ Рентный: Фонд инвестирует в облигации (в основном гос. ОФЗ) и другие долговые инструменты. Цель — стабильный купонный доход при низких рисках. Аналог облигационного фонда.
- ЗПИФ Акций: Фонд вкладывается в акции российских компаний. Цель — рост стоимости активов. Риски выше, чем у рентного.
- ЗПИФ Кредитный: Фонд выдает займы или покупает права требования по кредитам (дебиторскую задолженность). Похож на микрофинансовую организацию.
- ЗПИФ Прямых инвестиций / Венчурный: Фонд покупает доли (обычно контрольные или значимые) в частных компаниях (непубличных). Цель — вырастить бизнес и продать долю стратегическому инвестору или через IPO с большой прибылью. Это самые рисковые, но и самые потенциально доходные фонды.
- ЗПИФ Смешанных инвестиций: Комбинирует несколько стратегий.
Как работает ЗПИФ? Этапы
- Инициатива: Управляющая компания разрабатывает идею и правила фонда.
- Формирование: Объявляется период, в течение которого инвесторы могут выкупить паи. Фонд регистрируется в Банке России.
- Инвестирование: УК на собранные деньги покупает запланированные активы и управляет ими.
- Выход: По истечении срока фонда УК продает все активы, вырученные деньги распределяются между пайщиками. Некоторые фонды могут делать промежуточные выплаты дохода (например, от аренды).
Преимущества и недостатки ЗПИФов
Плюсы:
- Серьезные налоговые льготы (главное преимущество).
- Доступ к сложным и дорогим активам (например, к целому бизнес-центру) для среднего инвестора.
- Профессиональное управление.
- Конфиденциальность для конечных владельцев.
- Долгосрочное планирование благодаря закрытости фонда.
- Диверсификация — фонд редко покупает один объект, снижая риски.
Минусы:
- Низкая ликвидность: Нельзя быстро вернуть деньги.
- Высокий порог входа: Минимальная сумма инвестиций обычно составляет от 300-500 тысяч рублей до нескольких миллионов.
- Риск недобросовестности управляющей компании: УК принимает все решения, поэтому важно выбирать надежного и проверенного управляющего.
- Комиссии: УК берет плату за управление (как правило, % от стоимости активов), а иногда и commission за успех (% от полученной прибыли).
- Рыночные риски: Стоимость активов может упасть, и инвестор получит убыток.
- Часто требуется статус квалифицированного инвестора
Кому подходит ЗПИФ?
- Состоятельным частным инвесторам, которые ищут налоговую оптимизацию и готовы надолго «заморозить» капитал.
- Юридическим лицам для структурирования активов и инвестиций.
- Инвесторам, которые хотят получить доступ к сложным классам активов (венчурные проекты, прямые инвестиции, коммерческая недвижимость) без глубоких знаний в этой области.
Примеры на рынке
- Современный 7
Бизнес модель: инвестирование средств в коммерческую недвижимость.
Выплаты: рентный доход поквартально
Объект: 14 складских комплекса (СК Домодедово, СК Шушары, СК Валищево, СК Вешки, СК Пушкино, СК Кольцово, СК Толмачево, СК Октябрьский, СК Новая Рига, СК М4, СК Чашниково, СК Ростов, СК Великий Новгород, СК Красноярск)
Доходность за год: +11%
- ЗПИФ Рентал Про
Бизнес модель: активное управление с регулярной ротацией объектов: при появлении выгодных условий активы могут быть проданы (дополнительная доходность для инвесторов)
Состав фонда: готовые объекты и на стадии строительства (Центр обработки
данных, Универсальное индустриальное здание - ввод в эксплуатацию 2025 г.)
Доход: квартальные выплаты
- ЗПИФ Парус ЛОГ
Бизнес модель: сдача в аренду двух складов -> рост стоимости актива за счет арендных выплат и стоимости имущества
Объекты: Имущество фонда составляют два логистических комплекса, расположенные по адресу:
- Московская область, г. о. Ступино, п. Октябрьский, ул. Заводская, вл. 1
- Московская область, Чеховский район, С П Баранцевское, д. Люторецкое, ул. Производственная, вл. 3
Спасибо за внимание!
Недавно создала телеграм канал. Подпишись!
👉🏻 https://t.me/anastasiafinances