Многие жители нашей страны, насмотревшись обзоров про курортную недвижимость от бесчисленного количества ютуб-блогеров, начинают грезить о покупке квартиры на побережье Черного моря с целью инвестиций.
Типичная уловка агентов звучит так: «Денег нет? Не беда! Оформим ипотеку – арендная плата будет покрывать платежи, и еще останется на безбедную жизнь....
Или продадим квартиру через 2 года - заработаете не менее чем 50% годовых!!! Торопитесь, в Сочи думать дорого!»
Возникает вопрос 🧐: это правда золотая жила для каждого желающего разбогатеть или же всё это хорошо продуманный развод?
Как я всегда делаю на своем канале, я не буду строить догадки, а изучу этот вопрос с помощью конкретных цифр и расчетов, чтобы дать объективный ответ.
Рассмотрим, насколько интересна покупка квартиры с целью перепродажи...
👆 Для примера, возьмём студию в одном из жилых комплексов Крыма.
✔️ Стоимость: 6,5 млн ₽
✔️ Ставка: 6%
✔️ Первоначальный взнос: 1,3 млн ₽
✔️ Ежемесячный платеж: 31,5 т.р
❗️ Цель инвестиции:
Продать квартиру через 2-3 года и заработать 40-50% годовых.
То есть, через 2 года нам нужно продать рассматриваемый выше 👆 вариант за 9,2 млн ₽.
🧐 Сразу напрашивается вопрос: а вырастут ли цены за 2 года почти на 3 миллиона?
👆Ответить на этот вопрос нам помогут конкретные факты 👇:
👆❗️слайд слева: стоимость квартиры площадью 40 кв.м по состоянию на март 2024 года.
❗️ Слайд справа - аналогичная площадь в этом же ЖК по состоянию на 20 сентября 2025 года.
Путем простых арифметических действий мы видим, что за период чуть менее 2 лет стоимость выросла на 52%.
🧐 Давайте посмотрим, какой остаток ипотеки будет через 2 и 3 года. Для этого того воспрользуемся формулой:
Теперь, у нас есть все данные чтобы всё расчитать:
1 321 595 ₽ (первоначальный взнос) + 756 000 ₽ (ежемесячные платежи по ипотеке за 24 месяца) + 100 000 ₽ (страхование имущества, а так же жизни и здоровья за 2 года) = 2 177 595 ₽.
👆 Это сумма инвестиций
Далее, анализируем следующие вводные:
5 096 200 ₽ (остаток ипотечного долга через 24 месяца).
Стоимость аналогичной квартиры у Застройщика через 2 года будет 9,2 млн ₽.
Значит, капитализация составит:
9 200 000 - 5 096 200 - 2 177 595 = 1 926 205 ₽.
Звучит неплохо! 😲
Если бы не несколько Но 👇:
✔️ 9,2 млн ₽ это рыночная цена по которой может продать Застройщик.
✔️👆 инвестор по этой цене продать не сможет... ведь у Застройщика есть возможность продать по семейной, субсидированной, траншевой ипотекам, или в рассрочку... У инвестора - либо 100% оплата, либо стандартная ипотека...
👆 Значит, чтобы цена была интересна потенциальному покупателю... она должна быть на 10-15% меньше, чем у Застройщика...
❗️ 9 200 000 - 12% = 8 096 000 ₽ 👈 цена, по которой можно будет продать..
🧐 А значит нам надо скорректировать свои расчеты:
8 096 000 ₽ (цена продажи) - 5 096 200 ₽ (остаток долга) - 2 177 595 ₽ (первоначальный взнос и платежи по ипотеке) = 822 205 ₽.
❗️ 👆 С разницы между покупкой и продажей квартиры (1,5 млн ₽)... нужно будет ещё заплатить налог 13% (197 т.р.).
Итого: потенциальная прибыль составит: 822 т.р. - 197 т.р. = 625 т.р.
❗️ 👆 и это в том случае, если Вы продадите самостоятельно... без услуг риелтора... 👈 но это из разряда фантастики...
Итого: 29% за 2 года - это тот максимум, который Вы сможете получить...
❗Но... не зря я в начале статьи расчитал остаток долга не только через 24 месяца, но и через 36... Ведь продажа может затянуться...
❗️ И тогда... каждый следующий месяц будет снижать Вашу доходность на 1,2% годовых...
Таким образом, если Вы продадите рассматриваемую квартиру через 36 месяцев, то Ваш заработок составит ~ 370 т.р.
❗️ ... а если не удастся продать квартиру и на 41 месяц... то инвестиции уйдут в 0... и с каждым следующим месяцем будут уже показывать всё более ужасающий отрицательный результат...
🧐 Хмм... а если купить и сдавать в аренду?
✔️ Если сдавать в долгосрок, то рентабельность будет точно такой же как и аренда в Вашем городе (4 - 6%)... при этом у Вас не будет практически никакого контроля за арендаторами.
✔️ Посуточная сдача скорее всего к 2027 - 2028 году себя изживет...
👆 Пока ещё на Авито огромное количество объявлений о посуточной сдаче... но, скорее всего к апрелю следующего года налоговая выставит большинству незаконных предпринимателей существенные штрафы.
❗ Курс на ликвидацию незаконной предпринимательской деятельности и серых схем государство прочертило... теперь дело за реализацией.
В этой статье, путем математического анализа и логических рассуждений мы разобрались:
✔️ сколько можно заработать на перепродаже квартиры на побережье;
✔️ выгодна ли квартира для посуточной аренды.
❗️ Если Вы хотите квартиру на море для постоянного места жительства или отдыха, но финансы не позволяют выложить всю сумму сразу, то конечно ипотека - это потрясающая возможность реализовать свою мечту...
❗️ Но, если Вы задумывались над покупкой квартиры в качестве инвестиции... то после прочтения статьи у Вас появился шанс не вляпаться в эту авантюру...
❗️ Многие наивно полагают, что можно начать зарабатывать большие деньги на спекуляции недвижимостью, использовав заемные средства... До 2019 года (пока не ввели ипотеку с Господдержкой) такая схема работала... Инвесторы покупали на котловане, через 2 года выходили с маржой 40%...
Но сейчас, не тогда... Правила игры поменялись и теперь все эти игры в инвестиции как и прежде, стали доступны лишь узкому кругу лиц: бизнесменам, политикам, представителям шоубизнеса и спортсменам...
❗️❗️❗️ На побережье можно зарабатывать на перепродаже (~30% годовых)... можно получать пассивный доход (до 20% годовых)... но не в Жилых Комплексах... Только гостиничные комплексы могут принести такую доходность. Но и здесь нужно быть крайне осторожными, ведь хороших вариантов для инвестиций не так много.
🤷♂️ Поэтому, снимайте лапшу, которую Вам навешали сочинские риелторы, вооружайтесь калькулятором и просчитывайте инвестиции путем математического разбора.
❗️ Ознакомиться с теми вариантами, которые я рекомендую можно прочитав статьи на моем канале, либо обратившись лично по телефону указанному ниже 👇.
Предоставлю полную информацию и договорюсь с Застройщиками на эксклюзивные цены.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. +7 966 770 36 17
