В августе 2025 года число заявок на ипотеку при покупке квартиры на вторичном рынке жилья подскочило на 22,6% по сравнению с июлем, сообщили аналитики. Активность покупателей в этом сегменте недвижимости с начала года оказалась самой высокой. Но многие всё еще занимают выжидающую позицию, ожидая очередного снижения ключевой ставки, отметили эксперты. Однако если кредитные условия начнут улучшаться, то покупатели хлынут на рынок, из-за чего может образоваться дефицит предложения, следовательно, и цены пойдут вверх. О том, каким будет рынок ипотеки на вторичном рынке этой осенью, — в материале «Известий».
Почему выросло число сделок с ипотекой
После снижения ключевой ставки Центробанком повысилась активность покупателей, которые планируют купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке жилья — количество таких заявок в августе выросло на 22,6% к июлю, сообщили «Известиям» аналитики. В июле этого года Центробанк снизил ключевую ставку с 20 до 18%.
Если же сравнивать август этого года с июнем, то рост и вовсе составил 37%, следует из данных IT-платформы Tymy.
— По итогам августа мы видим, что многие покупатели занимают выжидающую позицию, держат руку на пульсе и ведут активный мониторинг возможностей, реагируя даже на такие небольшие сдвиги, как, например, снижение ключевой ставки до 18% годовых, — отметил руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. — При этом очевидно, что не все потенциальные покупатели настроены оптимистично и ожидают дальнейшего снижения ставки. Многие предпочитают получить возможное одобрение от банка уже на текущих условиях.
Доля ипотечных заявок на покупку вторичной недвижимости действительно возросла, подтвердила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
— Однако фактическое число одобренных заявок значительно меньше потенциальных клиентов, поскольку не все желающие, которые рассматривают приобретение объекта с ипотекой, соответствуют новым параметрам банков к заемщикам, — отметила она. — Таким образом, несмотря на увеличение количества запросов на покупку недвижимости с использованием ипотеки, одобрение получают далеко не все.
Снижение ключевой ставки в июле привело к резкому росту количества ипотечных заявок на вторичном рынке на 22,9%, в августе тренд сохранился, добавила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Количество сделок на вторичном рынке с привлечением заемных средств выросло на 18% в сравнении с июлем.
— За полтора года высоких рыночных ставок по ипотеке накопился колоссальный объем отложенного спроса, — пояснила она. — И если после периода дешевой ипотеки под 8–9% ставки в 20 и более процентов многих откровенно пугали, то теперь мы наблюдаем обратный эффект: ставки на уровне 18–19% в сравнении с 27–30% уже воспринимаются более спокойно теми, кто заинтересован в улучшении жилищных условий.
Количество сделок по ипотеке выросло примерно на 12–15%, согласился управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов. Однако рост числа заявок всё еще сдерживается высокой ставкой по ипотеке.
— Несмотря на высокие ставки, люди всё равно берут ипотеку, так как в большинстве случаев заемщики рассчитывают на дальнейшее снижение ключевой ставки, которое позволит через какое-то время рефинансировать заключенный ранее ипотечный договор, — считает он.
Предварительные итоги августа, кроме всплеска в сегменте ипотеки на вторичное жилье, показывают также небольшое оживление спроса на рефинансирование имеющихся кредитов и на потребительское кредитование.
— Уровень активности всё еще заметно отстает от прошлогоднего: в августе 2024 года количество заявок на ипотеку на готовое жилье было на 25% выше августа 2025-го, но рост активности в сегменте оказался самым высоким с начала этого года, — добавил Александр Перевозников.
Что будет с ипотекой на вторичку
На сегодняшний день ипотечный рынок преимущественно держится за счет госпрограмм субсидирования, таких как семейная или IT-ипотека, отметил управляющий партнер строительной компании «Билдсервис» Владимир Комлев.
— Приобрести жилье по рыночным ставкам может менее 30% желающих, причем такая возможность еще и зависит от региона присутствия, — сказал он. — В ряде субъектов граждане практически лишены возможности купить квартиру не только по рыночным ставкам, но и по льготным программам из-за сильной разницы между стоимостью недвижимости и доходами.
Кроме того, немаловажную роль для желающих улучшить условия проживания играют меняющиеся банковские условия на выдачу ипотеки в сторону ужесточения, а также высокий первоначальный взнос, отмечают эксперты.
— Одна из причин выжидания в том, что люди попросту копят средства, — отметил он. — Добавлю, что поэтапное снижение «ключа» позитивно скажется на рынке недвижимости, но реальный бум мы сможем наблюдать при параллельном смягчении банковской политики по отношению к заемщикам.
Причины роста интереса к ипотеке заключаются в следующем: во-первых, сниженная процентная ставка в ряде банков приблизилась к отметке менее 20% годовых, перешагнув психологический барьер для покупателей, добавила Юлия Дымова. Это оказало положительное влияние на принятие решений о покупке.
— Кроме того, активизировался отложенный спрос среди тех покупателей, кому недостает небольшой суммы для завершения сделки, — добавила эксперт. — Речь идет о приобретении квартиры, предназначенной непосредственно для проживания, клиентами, для которых средства на депозитах — лишь финансовый инструмент. Многие покупатели восполняют недостаток средств за счет ранее накопленных сбережений, увеличивая объем кредитования до уровня 5–7 млн рублей.Впрочем, рост спроса провоцирует рекордный, средний уровень дисконта на вторичном рынке, который в июле-августе достиг 6,5%, добавила Татьяна Решетникова.
— Сроки продажи готового жилья выросли, и часть собственников готова снижать цену для реальных покупателей порой на 10–15% от начальной цены предложения, — отметила она.
Покупатели медлят с покупкой, потому что ждут продажи имеющейся у них недвижимости для погашения кредита, а также рассчитывают на последующую оптимизацию финансовой нагрузки — за счет потенциального снижения ставок и возможного рефинансирования обязательств, полагает Юлия Дымова. Таким образом, оживление рынка ипотеки становится катализатором развития сегмента вторичной недвижимости в 2025 году.
Если ключевая ставка продолжит активно снижаться, а вместе с ней и ставки по ипотечным кредитам, накопленный отложенный спрос начнет активно реализовываться, а это может спровоцировать новую волну роста цен на вторичном рынке, считают эксперты. Последние несколько месяцев цены на вторичном рынке снижались, а дисконт рос из-за дефицита покупателей плюс сезонного снижения активности на рынке жилья.
