С 1 сентября 2025 года в России вступили в силу важные изменения в земельном законодательстве, в Законе № 217-ФЗ "О садоводах", которые напрямую затрагивают интересы владельцев загородной недвижимости.
С начала осени владельцы садовых и огородных участков больше не могут продавать землю отдельно от расположенных на ней построек. Это нововведение установлено Федеральным законом № 353-ФЗ от 31.07.2025 года.
В чем суть новых правил?
Согласно новому закону, собственник садового (огородного) земельного участка не вправе его продавать, дарить отдельно от расположенных на нем жилого (садового) дома, хозяйственных построек и гаража. Это ограничение действует в случаях, когда такое отдельное отчуждение делает невозможным использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Нельзя отдельно продать строение, если его продажа помешает нормальному использованию земельного участка по назначению.
Законодатель подчеркивает, что основным целевым назначением использования садовых и огородных земельных участков является отдых граждан и выращивание сельскохозяйственных культур для собственных нужд с правом размещения соответствующих построек .
Единство земли и построек
Идея о единстве земельных участков и прочно связанных с ними объектов не нова - она была закреплена еще в Земельном кодексе 2001 года. Однако новые изменения в Закон № 217-ФЗ о ведении гражданами садоводства и огородничества устанавливают конкретные особенности отчуждения и возведения объектов капитального строительства для обеспечения целевого использования земельных участков .
Что еще изменилось с 1 сентября?
Помимо запрета на раздельную продажу земельных участков и расположенных на них построек, новый закон вводит и другие важные изменения:
1. Запрет на раздел жилых и садовых домов между собственниками
2. Запрет на создание садовых участков на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями, а также на землях населенных пунктов в границах территориальных зон, где не допускается ведение садоводства и огородничества
3. Уточнены понятия «садовый земельный участок», «хозяйственные постройки», «имущество общего пользования» и «взносы».
Нарушение запрета на раздельную продажу участков и построек может привести к признанию сделки недействительной.
Собственникам, планирующим продажу загородной недвижимости, необходимо оформлять единый договор купли-продажи на земельный участок и все расположенные на нем объекты недвижимости.
Признаки неиспользования земельных участков
С 1 сентября также установлены критерии неиспользования земельных участков, которые могут привести к их изъятию у собственников:
Признаки неиспользования:
✔ Более 50% площади загрязнено отходами производства и потребления
✔ Отсутствие построек на землях ИЖС
✔ Разрушение построек
Признаки неиспользования земельных участков не применяются, если наложен арест или запрет на использование участка на основании судебного акта или акта уполномоченного органа. Также исключения делаются для случаев, когда участок не мог использоваться по целевому назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Можно ли вести бизнес на садовых участках?
В контексте нового закона многие задаются вопросом о возможности ведения предпринимательской деятельности на территории садоводческих товариществ.
В этой части ничего нового с 1 сентября 2025 года не появилось.
Ведение садоводства не предполагает предпринимательской деятельности - это было запрещено и ранее статьей 40 Земельного кодекса, которая требует использования земельных участков по целевому назначению.
Однако на территории СНТ могут быть участки, вид разрешенного использования которых позволяет вести коммерческую деятельность.
Для открытия магазина или иного коммерческого объекта может потребоваться изменение вида разрешенного использования земельного участка, если это позволяют правила землепользования и застройки .
При этом садоводы - собственники участков сохраняют право продавать излишки своего урожая, не оплачивая налоги, если они не нанимают рабочих для его выращивания, а площадь участка не превышает 50 соток.
_______________________________
✨ Мой Телеграм канал. Буду рада видеть вас среди его подписчиков!
Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко