Двумя словами: если считать по-честному, аренда даёт 3-4% годовых, вклад при текущих ставках - 7-8%. Ниже - разбор.
Исходные данные
Квартира стоит 10 000 000 ₽.
Сдаём за 45 000 ₽/мес. Банк даёт 8% по вкладу.
Грязный доход от аренды: 45 000 × 12 = 540 000 ₽/год → 5,4% к цене квартиры. Выглядит терпимо… пока не добавим реальность.
Реальность у аренды
- Налог:
- по-белому НДФЛ 13%: 540 000 × 0,87 = 469 800 ₽;
- как самозанятый 4%: 540 000 × 0,96 = 518 400 ₽.
- Простой и поиск жильцов:
допустим, 1 месяц в году квартира пустует → минус 45 000 ₽. - Ремонт/мелкий износ: в среднем берут 0,6-1% от цены в год. Возьмём 100 000 ₽ (краска, сантехника, техника «померла» не по плану).
- Страховка и прочее: пусть 10 000 ₽ в год.
- Налог на имущество: ориентир 0,1-0,2% от кадастра. Возьмём 15 000 ₽.
Сценарии «чистыми»
А) НДФЛ 13%:
469 800 − 45 000 (простой) − 100 000 (ремонт) − 10 000 (страховка) − 15 000 (имущество) = 299 800 ₽/год.
Доходность: ~3,0%. Окупаемость: ≈ 33 года.
Б) Самозанятость 4% (без каскада проблем):
518 400 − 45 000 − 100 000 − 10 000 − 15 000 = 348 400 ₽/год.
Доходность: ~3,5%. Окупаемость: ≈ 29 лет.
Да, можно «выжать» до ~4%: если нет простоев, жильцы бережные, ремонт попадает в благоприятный год. Но это скорее удача, чем план.
Что даёт вклад
10 000 000 ₽ × 8% = 800 000 ₽/год. Налог на проценты снизит итог (зависит от ключевой ставки и порога), но даже с поправкой на налог и возможные просадки ставок чистые ~7% выглядят реалистично. Окупаемость «вкладом» в терминах дохода - ~12–14 лет.
Плюс ликвидность: деньги завтра ваши. Минус — ставка меняется, а страхование вкладов 1,4 млн ₽ на банк - потребуется разложить по нескольким банкам.
Аргументы «за» квартиру - когда она выигрывает
- Апсайд по цене: локация «стреляет» (новая станция МЦД, деловой кластер, набережная). Рост тела актива перекрывает слабую текущую доходность.
- Леверидж: ипотека под сдачу просчитана чётко (ставка < доходности, есть подушка).
- Налоговая оптимизация: режим самозанятого, вычет на ремонт/страховку по ИП и т. п.
- Формат: посуточная/долгосрочная с сервисом, комната для коливинга - когда операционная модель реально отрабатывает.
Но это уже управляемый бизнес, а не «пассивное держание ключей».
Риски, о которых забывают
- Правовой/человеческий: просрочки, конфликт, выселение, юрзатраты.
- Капвложения раз в несколько лет: кухня, техника, ванная - минус 200-400 тыс. ₽ рывками.
- Сюрпризы дома: капремонт, общедомовые решения, форс-мажоры с сетями.
- Неликвид локации: если «район уезжает», ставка падает, простой растёт.
Короткий вывод
При цене 10 млн ₽ и аренде 45 тыс. ₽ «квартира под сдачу» даёт ~3–4% после налогов и износа. Вклад 7–8% - почти вдвое выше при нулевой возне. Значит ли это, что сдавать всегда плохо? Нет. Значит - нужно считать по месту: реальную аренду, простой, налоговый режим, капвложения и свой горизонт. Если цель - доход «здесь и сейчас», вклад чаще победит. Если цель - долгий апсайд локации и вы готовы управлять рисками - можно обсуждать недвижимость.
Как у вас выходит в реальности: сдача, вклад, микс? Напишите свой кейс - посчитаем вместе.
Подпишись на канал - оставляй свои комментарии.