Верховный Суд РФопубликовал Определение по делу № 45-КГ25-25-К7, в котором напомнил, что задолженность по ипотеке погашается, а кредитные обязательства – прекращаются при отсутствии страхования ответственности заемщика, если стоимость заложенного жилья превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства и взыскатель оставил за собой предмет ипотеки.
В середине августа 2014 г. ПАО «Сбербанк России» выдало Елене и Владимиру Кудрявцевым ипотечный кредит на сумму свыше 5 млн руб. на 15 лет под 13,25% годовых.
В обеспечение обязательств по кредитному договору приобретенные супругами жилой дом и земельный участок были переданы в залог банку. Залоговая стоимость дома составила свыше 5 млн руб., участка – 360 тыс. руб.
Поскольку супруги ненадлежащим образом выполняли ипотечные обязательства, у них образовалась задолженность.
В 2017 г. суд взыскал с них в пользу банка задолженность в 6,2 млн руб., включая проценты и неустойку. Тогда же было обращено взыскание на предмет залога путем его продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость дома на сумму более 5 млн руб., участка – 360 тыс. руб.
Далее было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого прошли аукционы, впоследствии признанные несостоявшимися. В связи с этим в августе 2018 г. пристав-исполнитель предложил банку оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой: дом по цене 3,7 млн руб. и участок по цене 270 тыс. руб. Банк согласился оставить заложенную недвижимость за собой по стоимости на 25% ниже ее начальной продажной цены, установленной на первых торгах.
Елена Кудрявцева обратилась с иском к Владимиру Кудрявцеву и банку о признании погашенной задолженности по кредитному договору от 15 августа 2014 г. Она также просила признать соответствующие кредитные обязательства прекращенными.
В ходе судебного разбирательства установлено, что согласно справке банка задолженность заемщика Владимира Кудрявцева по кредитному договору по состоянию на середину декабря 2023 г. составила 2,3 млн руб. В производстве судебного пристава-исполнителя Дзержинского РОСП г. Нижнего Тагила УФССП по Свердловской области Л. находится исполнительное производство в отношении Елены Кудрявцевой. По условиям договора ипотечного кредитования на заемщика возлагалась обязанность по страхованию риска гибели (уничтожения), утраты, повреждения недвижимого имущества.
Во исполнение договора ипотеки 15 августа 2014 г. Владимиром Кудрявцевым с ПАО «Росгосстрах» был заключен договор имущественного страхования гражданской ответственности со сроком окончания 21 августа 2015 г., выгодоприобретателем в части задолженности по кредитному договору указан «Сбербанк». Договор ипотечного кредитования от 14 августа 2014 г. не содержит иных обязательных условий – в частности, заключения договора страхования заемщика и (или) страхования финансовых рисков кредитора.
Суд первой инстанции удовлетворил иск со ссылкой на то, что по условиям договора ипотеки рыночная стоимость спорной недвижимости составляет 5,3 млн руб., что больше кредита, полученного для приобретения готового жилья; при этом требования банка, оставившего заложенное имущество за собой, удовлетворены в полном объеме.
Однако апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Как пояснил апелляционный суд, кредитный договор был заключен после принятия Закона от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ, договор страхования ответственности Кудрявцевыми не заключался, после оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой у должника осталась задолженность, поэтому нет оснований считать обязательства исполненными, а залог – прекращенным. Кассация поддержала такие выводы.
Изучив кассационную жалобу Елены Кудрявцевой, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ со ссылкой на ч. 5 ст. 61 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей до 25 июля 2014 г.) напомнила, что если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилье, а стоимости жилья недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.
Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству погашается, если размер такого обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
Согласно п. 33 Обзора судебной практики № 1, утвержденного Президиумом ВС 29 мая 2024 г., обеспеченное ипотекой обязательство прекращается всякий раз, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, вне зависимости от даты возникновения ипотеки.
При этом факт заключения договора страхования ответственности заемщика имеет правовое значение для прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, только когда такой договор не заключен, а сумма задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству больше стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. Отсутствие такого договора не может служить единственным и безусловным основанием для отказа в прекращении обязательства заемщика-физлица перед кредитором-залогодержателем на основе п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке.
Из содержания этой нормы – как в предыдущей, так и в новой редакции – а также ст. 2 Закона № 169-ФЗ следует, что задолженность считается погашенной при оставлении банком за собой предмета ипотеки в виде жилья, даже если его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя. «Поскольку на момент возникновения ипотеки стоимость заложенного имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, при оставлении взыскателем за собой предмета ипотеки задолженность по кредитному договору является погашенной и кредитные обязательства прекращенными, в том числе при отсутствии договора страхования ответственности заемщика. Это не было учтено при рассмотрении настоящего дела», – заключил Верховный Суд РФ , отменяя судебные акты апелляции и кассации и возвращая дело на новое апелляционное рассмотрение.
