Друзья, благодарю Вас за участие в опросе - в итоге, у нас получились следующие результаты:
41% уверен, что вырастет всё, при этом, если учитывать тех, кто считает, что вырастет только вторичка, получается 59%;
В 5 раз больше человек уверены, что вырастет только вторичка, но не новостройки;
И, наконец, 34% уверены, что впереди - стагнация, а то и падение цен.
Рынок живёт ожиданиями и слухами :-) А так, через 3,5 месяца подведём итоги и поймём, кто оказался прав :-)
Но прежде чем думать о том, что будет происходить в будущем, было бы правильно сначала подвести итоги прошедшего периода. Середина августа 2025 года, массовой льготной ипотеки нет уже 13,5 месяцев, тем не менее за это время цены и на московскую вторичку и на новостройки показали значительный рост. Или нет?
Давайте разбираться.
Согласитесь, наиболее репрезентативным будет кейс, который можно доказать. Я Вам говорю: купил в прошлом августе квартиру за 15 млн, а продал её вчера за 18 млн. Рост - 20% за год:-) И привожу доказательства.
К счастью, у меня есть именно такой пример. Ровно год назад, проводил аукцион по продаже квартире в ЖК "На Базовской" (всё расписано здесь). Кому интересно, сможете прочитать, но это не сильно важно, важно то, что в итоге 2-комнатная распашная квартира была продана за 14,55 млн. Я вспомнил этот пример, потому что буквально на прошлой неделе мы с клиентом рассматривали варианты 2-комн в том числе и в этом ЖК и я многие из них обзвонил. Квартира, полный аналог моей прошлогодней выставлена за 14,5 млн, похожая, но линейная 2-шка за 14,6 млн. Не спорю, есть варианты и за 15,3 и за 15,8 млн, но и в прошлом году аналоги той квартиры продавались в диапазоне от 15,5 до 16,2 млн. Как бы получается, не выросло? Стагнация?
С одной стороны, единственный пример в одном жк ровным счётом ничего не доказывает, с другой, во всяком случае, информация достоверная и верифицируемая.
Из того, что я наблюдаю последний год на рынке московской вторички в сегменте "эконом" и "комфорт" - я бы сказал "стагнация". Какого-то ощутимого роста я точно не заметил, как, впрочем, и предсказанного мной падения. Цены плюс-минус такие же, как и были год назад.
В прессе часто пишут о каком-то безумном росте цен на "премиум" и "делюкс", но насколько эту информацию можно считать достоверной - Бог весть.
Не претендую на истинность, но, если я правильно помню, лоты в ЖК "Lucky" и 2 и 2,5 года назад колебались у отметки в 1 миллион рублей. Вижу эти же цены и сейчас:
https://www.cian.ru/sale/flat/320213537/
https://www.cian.ru/sale/flat/320604905/
https://www.cian.ru/sale/flat/320603843/
Но не настаиваю, возможно, это какие-то не "такие" лоты, а все остальные квартиры в этом жк и во всех остальных премиальных объектах сильно выросли.
Можем попробовать самостоятельно проанализировать проекты "бизнес-класса". Давайте рассуждать вместе. Представим, что некий инвестор приобрел квартиру в жк бизнес-класса в 2021-2022 году - на пике ожиданий. Его жк в 2023-2024 сдался, но, возможно, цена не сильно подросла. Будет ли он при таких обстоятельствах вкладывать дополнительные средства в ремонт? Вряд ли. То есть мы можем предположить, что наш инвестор уже пару лет продаёт квартиру "в бетоне". Давайте попробуем найти такие варианты. Причём, смотрите, если мы их отыщем - наше предположение подтвердим, а, если нет - не опровергнем, потому что отсутствие объявление может означать как произошедшую продажу, так и элементарную усталость и снятие квартиры с экспозиции.
Ищем. Наиболее ликвидные - обычно, однокомнатные плюс нас больше всего интересует не цена лота, а минимальная цена кв.м - это самый репрезентативный индикатор.
Выбрать класс объекта ЦИАН нам не даст, давайте попробуем "монолит-кирпич" и потолки от 2,7 метра - получим что-то близкое. Выдал 362 варианта:
Комплексы за МКАД нам в данном контексте не интересны, давайте найдём что-то ближе к центру.
Объявлению почти год - цена 548 т.р. за кв.м.
Есть ещё такое:
В корпусе, сданном в 2023 году цена кв.м. 470 000 рублей.
А аналог в корпусе, который должны сдать в этом году - 460 000 рублей.
Возможно, не лучший проект и не лучшие лоты, а в других комплексах всё совершенно иначе и есть инвестиционный рост.
Возможно.
Но, если посмотреть на этот конкретный случай и подумать, то получается, что инвестор теоретически может заработать 10 000 рублей на вложение 460 000 за 2 года. Если я правильно посчитал, получилось чуть более 1% годовых. Мало, согласитесь?
Это именно то, что я говорю собственникам, планирующим продавать свою квартиру, но настаивающим, что они "не торопятся". Цена - сегодня и 2 года назад практически одинаковая, верно? Представьте, что Вы бы продали свою квартиру за 30 млн рублей 2 года назад и положили бы полученные деньги в банк. Со средней годовой ставкой за равной 15%. У Вас на руках сейчас было бы 39 миллионов. Но так как Вы тогда этого не сделали, у нас всё та же квартира со всё той же ценой, но минус 9 незаработанных миллионов.
Если смотреть под этим ракурсом, и принимать, что недвижимость лишь один из многих активов, и её правильно сравнивать и с депозитами, и с золотом, и много с чем ещё, вопрос был ли рост цен на рынке недвижимости Москвы за последние 2 года становится смешным :-)
Ростом, реальным ростом, на мой взгляд, можно считать лишь то, что хотя бы равно доходности по депозитам (которая, напоминаю, обычно лишь купирует инфляцию). Если Ваш депозит вырос за 2 года на 30%, золото на 75%, а квартира "сохранила свою стоимость", то, возможно, даже стагнацией это называть не правильно.
Впрочем, это моё субъективное мнение, возможно, совершенно неверное.
Если кому-то будет интересно, расскажите, пожалуйста, свои кейсы - возможно, что-то сильно отросло.
Только, пожалуйста, не "бумажная прибыль", а реальная. Купил в ЖК "ХХХ" квартиру в августе 2022 году за 20 млн рублей, продал вчера за 30 млн. Заработал на своей инвестиции грубо 17% годовых.
Заранее благодарю за комментарии и кейсы.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov