Дорогие друзья, если Вам интересно, сообщаю, чем закончился аукцион по Базовской. Начало истории. И её продолжение.
Вкратце. Вышли с продажей квартиры посредством аукциона с начальной ценой 12.6 млн. В результате проведения аукциона достигли цену 14.35 млн. Цена собственника не устроила, так как изначальные ожидания были 15.5 млн. После проведения аукциона, убедились, что цена 15 + млн недостижима и вышли в классическую продажу за 14.9 млн. По ощущениям, смогли бы продать за 14,75-14.8 млн, но у собственников изменились обстоятельства, поставили задачу продать за нал быстро и мы снизили цену до 14.6 млн.
В итоге 31 августа приняли задаток, 12 сентября прошла сделка (могли провести и 03 сентября, но одному из участников сделки пришлось уехать в командировку). Окончательная цена 14.55 млн. За нал.
Хотел бы отметить ключевые моменты.
1. Действительно быстро. При желании, всю сделку от выхода в рекламу до регистрации можно уложить в 3 недели;
2. Хороший спрос. Покупатели, которые сделали предложение в ходе аукциона, перезванивали и позже, после выхода объявления с ценой 14,9 млн. Суть в том, что покупатели обычно примерно понимают "справедливую цену" и готовы к торгу вверх и даже, если не решились предложить более высокую цену на аукционе, продолжают думать об увиденной на квартире;
3. Метод рабочий. Как минимум, отличная альтернатива срочному выкупу. Если деньги нужны не прямо сегодня, а можно через пару недель, аукцион "рулит". По срочным выкупам сейчас дисконт 18-20% к рынку, по аукционам в худшем случае 5%, а то и обычная рыночная цена.
В общем, рекомендую :-)
Друзья, теперь, если позволите, немного абстрактных рассуждений и "философии". Заранее прошу прощения, если кого-то могу этим задеть - честно, не имею такого намерения. Цель- показать, насколько по-разному стороны оценивают объект недвижимости и перспективы сделки.
Благодарю всех читателей за то, что оставляете комментарии - внимательно и с большим удовольствием их читаю. С Вашего разрешения, дам "обратную связь" - мнение со стороны. То, что Вы видите в комментариях - идеальный срез нашего коллективного бессознательного. Все реплики и аргументы - это то, что я и мои коллеги-риэлторы слышим каждый день.
Комменты потенциальных покупателей по квартире на Базовской:
Если квартира всё-таки нашла своего покупателя за 14,55 млн, краски немного сгущают, согласны?
С другой стороны, любой собственник, в какой бы квартире он не жил, твёрдо знает, что она лучшая. Реплика собственника квартиры в доме по реновации (с предполагаемым качеством квартиры в доме по реновации, не спорю, но посыл - у меня идеальная квартира, в отличии от вашей "убогой" - показателен)
Повторюсь. Это абсолютно нормальная рабочая ситуация из жизни риэлтора. Обе стороны бескомпромиссно тянут в свою сторону и обе стороны полностью уверены в своей правоте.
Тем не менее, очевидно, что это конфликт. Конфликт, которым нужно управлять.
Задача профессионального риэлтора тщательно изучить все свойства объекта недвижимости, определить "справедливую цену" и добиться, чтобы обе стороны сделки эту цену приняли (пусть даже с большим скрипом). Не более.
Могут ли это сделать покупатель и продавец самостоятельно? Конечно, да. В этом нет непреодолимых сложностей.
На самом деле, сделки в сфере недвижимости требуют знания всего 4-х вещей:
1. Правильная оценка недвижимости (беспристрастное нахождение реальной цены, актуальной на момент сделки);
2. Правильная реклама (более-менее качественные фото, желательно с минимальным пониманием принципов хоумстейджинга и "постановки кадра", правильное количество фотографий (2-3 явно недостаточно), размещение на "правильных" ресурсах и качественное описание, формирующее у клиентов чёткое понимание преимуществ объекта;
3. Минимальная юридическая грамотность и понимание рисков по правоустановке объекта, сделке, расчетам и закрывающим документам. Сейчас, как правило, в сделке присутствует, как минимум, один риэлтор + куча ресурсов типа Домклик СБР, ВТБ М2 и прочее - поэтому для 80% сделок этот пункт относительно малозначим;
4. Стрессоустойчивость, эмоциональная не вовлечённость и способность вести переговоры.
По моему опыту, для клиентов сложен пункт №1 - в силу того, что, как правило, нет информации о реальных ценах сделок и методологии её определения.
И невероятно сложен пункт №4. Просто потому, что купля-продажи квартиры для многих из нас событие, которое происходит 1-2 раза в жизни, несёт много рисков и требует распоряжения в некоторых случаях всего нашего капитала (а, иногда и всех будущих доходов на 30 лет вперёд).
Сложно, опасно и непонятно. Именно поэтому многие клиенты даже не думают о вторичке. Проще купить новостройку на стадии котлована от застройщика и "спать спокойно".
Но есть нюанс :-)
Благодарю Вас за внимание и желаю успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622