"Первый этаж? Да вы что, я не хочу, чтобы мне в окно заглядывали!" - так реагируют многие покупатели. А зря. Иногда квартира на первом этаже - это отличная инвестиция, а иногда — реальный геморрой.
Давайте разберём тему плюсов и минусов квартир на первом этаже без мифов и иллюзий.
Почему первый этаж так недооценивают
У нас в голове с советских времён засели три страшилки: “взломают”, “затопит” и “будет шумно”. Но за последние годы многое изменилось: появились стеклопакеты, сигнализации, благоустройство дворов. При этом главный плюс — цена квартиры на первом этаже — остался.
Для инвестора это значит: можно зайти в сделку дешевле и либо сдавать дороже, либо продать с маржой, если грамотно обыграть “минусы”.
Плюсы квартир на первом этаже
1. Цена ниже
В среднем разница в цене — 5–15% по сравнению с аналогичными квартирами выше этажом. В городах-миллионниках это может быть сотни тысяч рублей экономии.
💡 Пример: в Москве “однушка” на 5 этаже стоит 10 млн, на первом — 8,9–9,3 млн. Экономия почти миллион.
2. Идеально для аренды под бизнес
Если дом в проходном месте, такой объект легко перевести в нежилое.
- Магазин
- Салон красоты
- Офис
- Аптека
Рентабельность от бизнеса часто выше, чем от жилой аренды в 1,5–2 раза.
3. Отсутствие зависимости от лифта
Лифт сломался, отключили электричество, или идёт ремонт — вам всё равно. Один пролёт — и вы дома.
4. Можно сделать отдельный вход
Для бизнеса — must-have. Для жилой аренды — фишка для долгосрочных арендаторов (особенно молодых семей и владельцев собак).
5. Удобно для определённых категорий жильцов
Пожилые люди, семьи с маленькими детьми, люди с ограниченной мобильностью — для них первый этаж гораздо удобнее. Это сегмент аренды, который часто недооценивают.
Минусы квартир на первом этаже
1. Шум и пыль с улицы
Если окна выходят на оживлённую дорогу, у вас будет постоянный “саундтрек” из машин. Решение — хорошие стеклопакеты и плотные шторы.
2. Меньше приватности
Прохожие действительно могут заглядывать в окна. Но современные тонированные стёкла и роликовые шторы решают проблему.
3. Риск затопления
Технические подвалы, прорыв труб, сильные дожди — всё это потенциальные враги первого этажа. Тут важен не только этаж, но и состояние дома, района и дренажной системы.
4. Сложнее продать
Из-за предубеждений покупателей продать недвижимость первый этаж иногда труднее. Но если сделать качественный ремонт, добавить “фишки” (отдельный вход, шумоизоляцию, кондиционер) — ликвидность вырастает.
5. Безопасность
Да, риск взлома выше, чем на верхних этажах. Но сигнализация, решётки и видеонаблюдение снимают этот минус почти полностью.
Первый этаж для инвестора: когда стоит брать
- Под бизнес — лучший сценарий. Потенциальный доход выше, а ликвидность для коммерции — отличная.
- Под сдачу в аренду пенсионерам и маломобильным людям — высокий спрос и стабильность аренды.
- В домах с высоким цоколем — ощущение второго этажа, при этом все плюсы первого.
- В тихих районах — минимизация шума и пыли.
Как прокачать первый этаж, чтобы он приносил больше денег
- Качественная шумоизоляция — от дороги и соседей.
- Тонированные или зеркальные стёкла — приватность без ощущения “подвала”.
- Отдельный вход — повышает стоимость и для аренды, и для продажи.
- Хорошее освещение и декор — квартира будет казаться просторнее и дороже.
💡 Лайфхак: если сделать грамотный ремонт и позиционировать квартиру не как “первый этаж”, а как “апартаменты с отдельным входом и быстрым доступом на улицу” — восприятие у покупателей и арендаторов резко меняется.
Итог
Квартира на первом этаже плюсы и минусы имеет в равной степени. Но для инвестора первый этаж может быть настоящей золотой жилой, если подойти стратегически.
Дешевле купить, легче сдать в аренду определённой аудитории, выше потенциал под бизнес — и это всё при грамотной работе с минусами.
💬 Делитесь в комментариях: у вас был опыт покупки или сдачи первого этажа? Прибыль или головная боль?