Давайте сегодня поговорим о таком горячем вопросе: что сейчас происходит со стоимостью долгосрочной аренды в городах-миллионниках России? Лето - это традиционная смена тренда на этом рынке: начало лета - спад, конец лета - рост и подъем. Но вот за шесть месяцев 2025 года цены в среднем просели на 6%, и никто не ожидал такого падения. Чем живет рынок аренды жилья? Разбираемся:
Почему падает стоимость долгосрочной аренды и что влияет на рынок
Начну с личной истории: недавно общался с владельцем нескольких квартир в Екатеринбурге. Он заметил - приличный арендатор, на которого раньше охотились, сегодня чаще диктует условия сам. Почему так?
Главная причина снижения аренды в миллионниках - резкий рост предложения. Неожиданно на рынок выбросили огромный пласт нераспроданных квартир из вторички и новостроек. Владельцы, которые не дождались покупателей, решили: пусть хотя бы приносят пассивный доход - сдам на долгий срок, пусть дешевле, но стабильно. В итоге по всей стране объем предложения вырос на 22-36% по сравнению с прошлым годом - это давно не было таким массовым явлением.
Эксперты сервиса «Яндекс Аренда» говорят, что медианная ставка долгосрочной аренды по всем крупным городам в мае 2025 года составила 34,000₽, что на 6-8% меньше, чем в январе. Горожане активнее сдавали студии и однокомнатные квартиры: для таких лотов просадка была заметнее всего.
Что еще влияет:
- Сезонность: весной и в начале лета аренда традиционно дешевеет - школьники и студенты выпускаются, турпоток еще не разогнан, а новые арендаторы большинством неактивны.
- Экономический фактор: часть потенциальных арендаторов либо уезжает на лето, либо откладывает съезд с родителями - инфляция, нестабильный рынок труда.
- Рост ипотеки и интерес к покупке: часть людей решает купить жилье благодаря снижению ставок или программам госсубсидий и выходит из числа арендаторов, сокращая спрос.
- Переток предложения из продаж: если объективно не удается выгодно продать, многие собственники начинают сдавать, чем пополняют рынок аренды.
Какая средняя стоимость долгосрочной аренды по городам-миллионникам в 2025 году
Пробежимся по основным городам России. Сколько стоит снять квартиру в шестизначном городе сейчас? Таблица ниже - свежие медианные значения для июня-июля 2025 года по данным «Яндекс Аренды» и «Циан»:
В среднем однокомнатную квартиру можно снять за 31,500₽, а студию - зачастую дешевле 28,000₽. Очевидно, что рынок «провалился» именно по студиям и «однушкам», ведь именно эти форматы выставляют в аренду чаще всего.
Кейсы и экспертные мнения про долгосрочную аренду
Арендодатель из Ростова рассказывает: “Если в прошлом году квартира простаивала максимум неделю, сейчас ждать арендатора можно и месяц.” Рынок попросту насыщен - и здесь уже не выдвигает условия арендатор, а владелец жилья соглашается на компромисс.
Эксперты подтверждают - Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов уверен, что после весенней просадки начинается разворот: “Летний туристический сезон оттянет часть предложения в краткосрок, и ставки пойдут вверх. Но пока еще можно ловить хорошие лоты дешево - рынок спокойный, без ажиотажа”.
Что происходит с долгосрочной арендой в Москве и Петербурге: тренды 2025 года
Теперь - самое горячее: как ведут себя лидеры рынка аренды. Москва и Санкт-Петербург демонстрируют отличную от регионов динамику.
- В Москве предложение выросло на 18%(!) за полгода: бывшие продавцы начали сдавать жилье, чтобы не простаивало без дохода. Доля студий в экспозиции увеличилась на 51%, однокомнатных - на 23%. При этом, если раньше идеальные лоты уходили за 3-4 недели, сейчас за 1-3 дня - спрос стабильно превышает предложение. Особенно актуален рынок для однокомнатных квартир - они уходят почти моментально.
- Средняя аренда в Москве - в районе 85,000₽, а к августу цифра приблизилась уже к 93,000₽ за месяц. Да, настолько московская аренда отличается от регионов.
- В Питере ситуация драматичная: весной аренда сильно дешевела - падение ставок к маю составило 6-8% по сравнению с январем (однушки - минус 7,6%, двушки - минус 7,7%). Но летом резко сократилось предложение, и ставки снова пошли в рост - средняя аренда квартиры превышает 55,000₽, а комнат - почти 16,400₽. Самый сильный рост зафиксирован именно летом - плюс 16% по сравнению с весной.
- Эксперты считают нынешнее падение временным. Как только заканчивается низкий сезон - поступают новые мигранты, заезжает армия студентов, часть лотов уходит из аренды на время ремонтов/продажи - ставки быстро поднимаются. На рынке “кто раньше встал - того и тапки”: хорошие варианты уходят за сутки, несмотря на высокий ценник.
Как всё изменилось — взгляд изнутри рынка недвижимости
Январь: все в ожидании. Аренда падает, собственники нервничают, арендаторы выбирают.
Май: предложение достигло рекордных значений, ставки на дне, арендаторы диктуют правила. Летом снижение замедляется, а в регионах даже начинается небольшой рост.
Август и далее: экспозиция сокращается, сезон набирает обороты. Владельцы квартир снова могут поднять стоимость, правда, исключительно для по-настоящему ликвидных объектов. Всем остальным приходится мириться с реальностью - рынок аренды отныне рынок арендатора, а не наймодателя!
Что делать сейчас: советы инвесторам, арендодателям и тем, кто ищет жилье
- Владельцам: не паниковать! Если квартира простаивает — ставку лучше чуть снизить, чем сдать через месяц на ваших условиях. В сентябре-октябре будет шанс перегруппироваться, особенно в городах с большой студенческой миграцией.
- Инвесторам: рынок «долгоиграющий», окупаемость выросла выше 15 лет из-за снижения арендной ставки и роста стоимости входа. Но сейчас, несмотря на низкие ставки, лоты с хорошей отделкой и в «правильных» районах никогда не простаивают.
- Арендаторам: заходите на рынок летом - пока горячие предложения не разобрали осенью. Хватайте выгодные варианты, особенно если найдете добросовестного собственника. Сейчас есть уникальная возможность подвинуть ставку вниз, торгуйтесь!
- Тем, кто выбирает между покупкой и арендой: анализируйте, сколько лет вам выгоднее снимать - нынешние ставки дают шанс сэкономить на аренде, если ипотека пока не по карману.
Где лучше всего искать квартиру и какие форматы сейчас актуальны
- Онлайн-платформы: «Яндекс Аренда», «Циан», «Авито» - сейчас у них исторически большое предложение, особенно в городах-миллионниках.
- Студии и однокомнатные квартиры - самый ликвидный и конкурируемый сегмент.
- Трешки и элитные форматы стабильно уходят медленно - спрос низкий.
- Экспериментируйте: ищите малоразрекламированные платформы по районам - часто там ниже конкуренция и цены.
Стратегии: как адаптироваться и зарабатывать на долгосрочной аренде сейчас
- Для наймодателя: делать минимальный косметический ремонт - это принесет больше, чем сдавать “как есть”. Топовым остаётся быстрый выход на связь, готовность к онлайн-показам.
- Для арендатора: соберите все документы - хорошую кредитную историю, рекомендации, залоговую сумму. Чем вы предсказуемее для владельца, тем быстрее найдете лот.
- Для инвестора: диверсифицируйте - держать 2-3 разных формата жилья выгоднее, чем ставить все на одну студию.
Главные инсайты и выводы по рынку аренды жилья
- Долгосрочная аренда в городах-миллионниках переживает революцию: рынок стал более плавным, менее нервным, ставки стабилизировались на минимуме, но предложения больше чем когда-либо.
- В 2025 году самое время арендовать, выбирать, торговаться, но не делать ставку на резкое подорожание осенью.
Еще подчеркиваю: главный тренд - мобильность рынка. Кто умеет быстро реагировать, тот выигрывает. Переживать о просадках особого смысла нет - через пару месяцев рынок вполне может развернуться, как это уже было не раз.