ЦБ продолжает свою борьбу с застройщиками. Точнее - с рассрочками на новостройки, которые в последнее время стали очень популярными у покупателей новых квартир и даже частично заменили недоступную ипотеку.
Весь вопрос в том, насколько безопасна и выгодна рассрочка при покупке квартиры в новостройке. По мнению ЦБ РФ - она несет в себе много рисков для покупателя, о которых он часто и не догадывается. Я тоже часто слышу от своих знакомых и читателей блога массу вопросов об этом способе оплаты. Сегодня расскажу об основных изменениях, которые ждут покупателей жилья в рассрочку благодаря закону № 283-ФЗ, подписанному Владимиром Путиным 31 июля 2025 года.
Этот закон устанавливает правила работы всех сервисов рассрочки и, в том числе, меняет правила игры для тех, кто планирует покупать новостройки в рассрочку. Расскажу подробности, чтобы вы знали, чего ожидать и как это может повлиять на ваши планы, если вы рассматриваете покупку квартиры в новостройке.
С 1 апреля 2026 года: ограничения по срокам рассрочки и новые правила для застройщиков
С этого дня начнут действовать следующие важные изменения:
- Максимальный срок рассрочки при покупке новостроек и других товаров будет ограничен шестью месяцами. Это значит, что нельзя будет растягивать платежи на год и более, как это возможно сейчас.
- Операторами сервиса рассрочки смогут быть только юридические лица из специального реестра Центрального банка. Они обязаны выполнять ряд требований, включая минимальный капитал не менее 5 миллионов рублей, а также предоставлять отчётность в ЦБ начиная с 2027 года.
- Пользователям рассрочки нельзя будет платить какие-либо дополнительные комиссии или вознаграждения за сам сервис рассрочки - услуга становится бесплатной для покупателя.
- Информация о рассрочках теперь будет фиксироваться в кредитной истории, если сумма договора превышает 50 тысяч рублей. Это означает, что невыплата рассрочки повлияет на вашу кредитоспособность и может усложнить получение ипотечного кредита в будущем.
- Запрещается менять цену товара или услуги в зависимости от того, оплачивается ли покупка рассрочкой или сразу.
Для рынка новостроек это означает, что рассрочка перестает быть удобным инструментом «растяжки» платежей на длительный срок. Многие покупатели, рассчитывающие именно на такие длинные рассрочки с фиксированными небольшими взносами, столкнутся с необходимостью платить быстрее, а значит - тщательнее планировать свои финансы.
К чему готовиться с 1 апреля 2028 года:
Через два года, начиная с 1 апреля 2028 года, ограничения ужесточаются еще больше:
- Максимальный срок рассрочки сокращается до четырёх месяцев.
Эти серьезные изменения сильно изменят рынок новостроек и повлияют как на покупателей, так и на застройщиков. Для покупателей это означает необходимость быстрее выплачивать большую часть суммы по купленному жилью, для застройщиков - изменить условия программ рассрочки и, возможно, расширять другие способы финансирования.
Практические советы для покупателей новостроек при новых правилах рассрочки
- Планируйте бюджет так, чтобы оплачивать рассрочку не более чем за 6 месяцев начиная с 2026 года, а с 2028 года - максимум за 4 месяца.
- Будьте готовы к тому, что информация о вашей рассрочке будет учитываться в кредитной истории. Своевременные выплаты станут обязательными для сохранения хорошей кредитной репутации.
- Рассмотрите возможность параллельного оформления ипотеки - но учтите, что банки теперь будут видеть вашу долговую нагрузку по рассрочке.
- Обсуждайте с застройщиками варианты и детали программ рассрочки, чтобы понимать все нюансы и риски.
Если вы думаете о покупке новостройки без ипотеки - то сейчас еще есть шанс использовать рассрочку с длительным периодом. Со следующего года такой возможности уже не будет.
Почему такие изменения важны для рынка недвижимости и покупателей
Центробанк пришел к выводу, что рассрочка - удобный, но рискованный способ покупки. Часто покупатели не до конца понимают финансовую нагрузку и сталкиваются с трудностями при последующем оформлении ипотеки.
Сокращение сроков рассрочки защищает граждан от чрезмерных долгов и обостряет прозрачность сделок. Теперь рассрочка - это не дешевый кредит, а четко регулируемая услуга с ограниченным сроком и без дополнительных комиссий.
Для застройщиков это вызов перестроить свои программы и активнее использовать ипотечное кредитование или иные финансовые механизмы.
По-сути, эти изменения возвращают рассрочку к тому, чем она и должна быть - это инструмент, предназначенный для тех, у кого и так уже есть вся сумма на покупку новостройки, но кто не хочет/не может, заплатить ее сразу и готов ее выплатить с небольшой рассрочкой. Например те, кто продает что-то в данный момент и, завершив продажу, довнесет все деньги за новое жилье.
Сейчас же рассрочка стала "квазиипотекой", несущей в себе дополнительные риски как для покупателей, так и для застройщиков.