С этими вопросами ко мне в блог приходят вопросы каждую неделю - просто потому, что просрочки по сдаче новостроек стали, по сути, новой нормой для России. Ситуация такая: ты выбрал жилой комплекс, подписал ДДУ, спланировал переезд, купил стройматериалы - а потом читаешь в личном кабинете «Объект сдаётся позже на Х месяцев». Знакомо?
Почему почти у всех застройщиков в 2025 году просрочка сдачи жилья
Перенос сроков строительства жилья - болезнь, которой массово заболели почти все застройщики в стране. На деле сейчас больше половины новостроек сдаются с опозданием - в июне 2025 года по России задержку имело более 54% объектов. Это максимум с 2019 года.
Вот цифры по крупнейшим компаниям (см. график ниже):
- Самолет — 120 объектов из 287 с опозданием
- ПИК — 48 из 221
- Точно — 55 из 171
- Dogma — 16 из 209
- ФСК — 17 из 173
Доля задержанных домов по застройщикам, август 2025:
Главная причина - катастрофическая нехватка рабочей силы: отъезд мигрантов, частичный уход рабочих в смежные сферы или на специальную военную операцию сделали своё дело. Партнёр CMWP Павел Якимчук говорит: «Рынок заметно охладел - рабочие просто ушли». Девелоперы компенсируют дефицит либо ценой, либо сроками.
Вторая причина - подорожание стройматериалов и трудозатрат: себестоимость 1 кв.м жилья за год увеличилась почти на 6–10%. Не забываем про санкции: поставки иногда ломаются на пустом месте.
И отдельный блок - слабые продажи. При двузначной ключевой ставке (высокая ипотека - это то, что мы постоянный видим в наших банковских приложениях) темпы продаж снижаются, эскроу-счета наполняются медленно. Депутат Илья Вольфсон резюмирует: «Застройщик вынужден тянуть график, чтобы не гнать проект в дорогой долг и не уходить в минус».
Что делают застройщики, чтобы бороться с просрочками
Те, кто работает “в белую”, усиливают внутренний контроль: тендеры для подрядчиков, фиксированные цены по долгосрочным контрактам, самостоятельные закупки, качественное финансовое моделирование вместе с банками. Но общий тренд - переносы сроков строительства жилья для простых дольщиков как будто не редкость, а правило.
Риски для покупателя новостройки при переносе сроков: что теряешь?
- Если сдача задерживается, продолжаете платить ипотеку, даже если не переехали (деньги капают банку).
- Если снимаете квартиру, то “двойные расходы” (аренда + ипотека) легко растягиваются на дополнительные месяцы.
- Уже купленная мебель, техника, отделочные материалы требуют хранения - за это тоже обычно платишь отдельно.
- Мораторий на взыскание штрафов с застройщиков продлён до конца 2025: неустойку за просрочку по закону получить сейчас почти невозможно.
- Отложенные новоселья - отдельная тема. Переселение семей планируется под сдачу дома, и если переезд затягивается, кто-то вынужден жить на чемоданах.
Эксперт NF GROUP Андрей Соловьев поясняет: «Для дольщиков задержки чаще всего больны из-за необходимости параллельно нести платежи на аренду и ипотеку, а также из-за невозможности получить компенсацию». После пандемии покупатель оказался незащищён - надеяться, что тебе выплатят штраф или пени, не приходится.
Есть ли шанс, что застройщик компенсирует потери?
Если застройщик не сдаёт дом вовремя, а вы уже подписали ДДУ через эскроу и дом не “заморожен”, получить компенсацию почти нереально - мораторий на неустойки временно в силе. А раньше даже мелкие компании выплачивали деньги за каждый день просрочки.
Как купить новостройку и минимизировать риск попасть на перенос сроков
Стратегии для дольщиков и инвесторов:
- Проверяйте репутацию застройщика - читайте отзывы, форумы, смотрите на процент вовремя сданных домов за последние 3–5 лет. Хороший трек-рекорд - не гарантия, но самый сильный фильтр.
- Сравнивайте финансовую устойчивость строительной компании (открытые данные, судебные иски, банковские истории - всё доступно в открытых источниках).
- Проверяйте разрешительные документы: проектные декларации, разрешение на строительство, наличие эскроу-счетов, прав на землю, отсутствие “скользких” условий в ДДУ.
- Следите за стройкой - фотографии строящихся объектов, стримы с площадки, регулярный фотоотчёт с места. Нет динамики - тревожный звоночек.
- Не надеяться на чудо: если квартира сильно дешевле рынка, это не “удача”, а сигнал быть осторожнее.
- Планируйте запас по бюджету: минимально - на 2–6 месяцев аренды плюс возможные “мелкие” расходы (например, хранение мебели).
- Юридическая проверка: анализ ДДУ, юридическая экспертиза сделки, проверка истории земельного участка и судов по застройщику - наймите юриста, если не разбираетесь.
Реальные истории о переносах и опыте покупателей
Рассказ подписчика блога: “Покупал студию с готовностью дома - 80%. В итоге задержка - 7 месяцев. За это время потратил 210,000 рублей впустую на аренду, по ипотеке платил ещё 92,000 рублей. Новоселье - плюс почти на год позже, чем обещал менеджер. Неустойку получить не смог. Но главное - в итоге получил ключи, и качество жилья даже выше, чем ждал. Вывод - запасайте терпение и деньги”.
Многие делятся похожими историями: у кого-то задержки только 1-2 месяца - сплошное везение. У других - полтора года лишнего ожидания. Всё зависит от ситуации в компании и общей рыночной конъюнктуры.
Мнение эксперта: на что обращать внимание при покупке новостройки
Я спросил у Михаила Ширяева, юриста в сфере недвижимости:
“Самое важное - это прозрачность застройщика и история сдачи предыдущих объектов. Посмотрите, как он вел себя при прошлых задержках, на сайты отзывов, поищите в открытых госреестрах упоминания о банкротствах, суды с дольщиками, негатив - прям обязательный чек перед покупкой”.
Неформальные советы и лайфхаки для инвесторов и дольщиков
- Платите по факту строительства и официально через банк - только через эскроу и ДДУ.
- Храните все переписки с застройщиком, письма и уведомления - это пригодится в случае судебных споров.
- Следите за законодателем: моратории, льготные ипотеки, новые правила - часто меняются, лучше быть в курсе.
- Не стесняйтесь торговаться на финальных этапах сделки - иногда из-за переноса сроков девелопер готов предложить скидки, бонусы или отделку.
Чем закончится «эпопея» с просрочками — мой прогноз
Пока рынок испытывает давление и перенос сроков строительства жилья - не редкость, а “новый стандарт”. Вероятнее всего, доля просрочек останется высокой как минимум до конца 2025 года, пока не снизятся ключевая ставка и затраты строителей на материалы и рабочую силу, а сами застройщики не восстановят объёмы ввода. Поэтому любой, кто инвестирует в новостройку, должен заранее готовиться к возможной задержке.
И если вы, как и я, не готовы расставаться с деньгами “на удачу”, то ваша стратегия - проверка, осторожность и холодная голова. Истории успеха, конечно, бывают, но куда чаще побеждает прагматичный расчет.
