Все пошло не по плану: ставки по ипотеке высокие, кредитование дорогое, но несмотря ни на что, московский рынок жилой недвижимости начал подавать признаки жизни. Да, ожил, и даже довольно заметно после затяжного спада. Что стоит за этим внезапным оживлением, чего ждать дальше и где искать возможности - давайте разберемся.
Что вызвало оживление московского рынка недвижимости летом 2025?
Во-первых, несмотря на высокие ипотечные ставки, спрос на московские квартиры остается довольно высоким. Москва - крупнейший строительный рынок в стране, на который приходится около 15% всего жилья, построенного в России. Причина в том, что Москва – очень привлекательна для инвесторов, и жилищный спрос стабильно поддерживается не только местными, но и жителями других регионов.
Рост в продаже новостроек за первые пять месяцев 2025 года составил 1% по сравнению с прошлым годом, на фоне общего падения по стране на 16%. Это говорит о том, что даже в сложных экономических условиях интерес к столичной недвижимости сохраняется.
Еще один фактор - снижение запуска новых проектов, что сдерживает избыток предложения, и ограничивает падение цен. В результате, несмотря на сезонную летнюю стагнацию, рынок активизировался: продавцы и покупатели находят компромиссы по цене и условиям сделок.
А самым сильным драйвером для оживления активности на рынке стало снижение ставки ЦБ. Точнее то, что за этим последовало: банки начали снижать ставки по ипотеке (хотя они еще все равно неадекватно высокие и берут ипотеку пока в исключительных случаях). Основное, что повлияло - это снижение ставок по депозитам. Многие, кто держал деньги на вкладах, посчитали, что пришло время перевкладывать их в бетон и квадратные метры.
Как изменились цены в Москве летом 2025?
Цены на первичном рынке растут более заметно - около 12–14% в год, что чуть выше инфляции. Это связано с ростом стоимости строительства, удорожанием материалов и банковскими требованиями к застройщикам.
Вторичный рынок почти не меняется - цены растут медленно, примерно 0,5% в месяц, и в целом по году прогнозируется рост на 5–7%. На вторичном рынке по-прежнему присутствует активный спрос, несмотря на дорогие ипотечные кредиты, а скидки держатся невысокими, что свидетельствует о стабильности.
Если говорить о конкретных районах, то наибольший рост цены наблюдается в районах с новыми стройками вблизи центра (например, Хорошево-Мневники, Даниловский), а также в зонах у новых линий метро (Троицк, Рублево-Архангельское). Цены на вторичное жилье в Новомосковском округе средние - около 256 тыс. рублей за квадрат.
Интересно, что реальная стоимость жилья в Москве в первом полугодии 2025 падает из-за инфляции, несмотря на номинальный рост цен. В июле 2025 средняя цена за квадрат на вторичном рынке составила примерно 278 тыс. рублей, динамика цен была незначительной. Это подтверждает, что рынок переживает фазу спокойствия с легким ростом.
Ситуация на вторичном и первичном рынке Москвы
На первичном рынке в 2025 году царит умеренный рост цен и заметное снижение количества новых проектов - лишь 1,4 млн кв.м по сравнению с прошлым годом (снижение на 42%). Несмотря на это, спрос на новостройки снижается - в первом полугодии продано меньше квартир, чем в прошлом году из-за уменьшения льготных программ ипотеки, хотя многие проекты все еще пользуются спросом.
Вторичный рынок характеризуется стабильностью и стагнацией с редкими локальными колебаниями. Цены растут медленно, а объем сделок сократился, что создает баланс между покупателями и продавцами. Интересно, что жилье разных типов растет по-разному: более доступные панельные дома идут вверх в цене, а элитные монолитные объекты могут показывать небольшой спад.
Многие риэлторы отмечают, что спрос на рынке хоть и оживился, но пока еще не перерос в большой поток сделок. Многие из вернувшихся покупателей пока еще присматриваются, выбирают, ходят на просмотры и тп. Рост числа сделок ждем чуть позже.
А что происходит с рынком недвижимости в Петербурге этим летом?
В Санкт-Петербурге ситуация схожа, но со своими нюансами. Цены здесь ниже, чем в Москве, но растут. Средняя цена за квадратный метр в СПб по состоянию на лето 2025 составляет около 248 тыс. рублей, в Ленинградской области - около 169 тыс. рублей.
Сниженные объемы строительства в Петербурге и пригородах сдерживают рост предложения, что стабилизирует цены. В то же время, падение покупательной способности и высокие ипотечные ставки не позволяют ценам взлетать резко.
Эксперты не ожидают резкого роста или падения, рынок прогнозируют как стабильный с умеренным ростом. Наиболее ликвидные районы - Красное Село, Колпино, Пушкин и другие пригороды - сохраняют востребованность. В первом полугодии 2025 выведено больше новой недвижимости, чем сформировался спрос, но при этом нет опасности переизбытка предложения.
Подводя итог, могу сказать, что летом 2025 года рынок недвижимости Москвы оживился благодаря высокому инвестиционному спросу, деньгам, которые начали перетекать из банков в недвижимость и ограниченному предложению. Цены на новостройки растут умеренно, а вторичный рынок стабилен. Петербург идет в том же русле - цены медленно растут, но рынок остается доступным и сбалансированным. Для инвесторов это время возможностей, если подходить к выбору недвижимости разумно и учитывать текущие тенденции.
