Вы когда-нибудь задумывались, почему в новостройках так много квартир, которые вроде бы готовы, но почему-то не продаются? Казалось бы, новостройка — это первичное жилье, которое всегда пользуется спросом. Но на деле ситуация куда сложнее. Сегодня я расскажу, почему готовые квартиры в новостройках копятся на балансе застройщиков, что это значит для рынка и когда ситуация может выйти из-под контроля.
«Вторая первичка»: что такое готовые квартиры на балансе девелоперов?
На первый взгляд кажется, что все квартиры в новостройках — это первичное жилье, которое продается по договору долевого участия или напрямую от застройщика. Однако сейчас на рынке появилась так называемая «новая вторичка» — квартиры, которые юридически считаются вторичным жильем, но фактически никто, кроме застройщика, ими не владел.
Как это работает? Девелопер сдает дом в эксплуатацию, получает право продавать квартиры по договорам купли-продажи, а не по ДДУ, и выставляет эти квартиры на продажу как «готовое жилье». Но фактически это те же самые квартиры из новостройки, которые просто не успели продать во время строительства. Покупатель получает ключи сразу, но с юридической точки зрения это вторичка. Такая схема стала популярной, чтобы ускорить продажи и привлечь покупателей привычными инструментами - рассрочками, ипотекой и т.п.
По данным «Яндекс Недвижимости», объем предложения такой «новой вторички» в российских мегаполисах вырос на 30% к апрелю 2025 года. Это говорит о том, что застройщики все активнее пытаются продать готовые квартиры, которые долго лежат на их балансе. Пытаются, но не могут..
Сколько нераспроданных квартир висит на балансе застройщиков?
Объем нераспроданных квартир в новостройках в России достиг рекордных значений. По данным консалтинговой компании MACON, к началу 2025 года доля нераспроданных квартир на рынке новостроек достигла 69%. Это означает, что почти семь из десяти квартир в строящихся или готовых домах пока не нашли своих покупателей.
В абсолютных цифрах это около 24 миллионов квадратных метров жилья, которое либо готово к продаже, либо находится на стадии строительства, но не реализовано. При этом после отмены льготной ипотеки и роста ставок по ипотечным программам спрос на первичное жилье упал на 22%, а число сделок по договорам участия в долевом строительстве снизилось до 565 тысяч в 2024 году.
Эксперты отмечают, что застройщики не спешат делать скидки, предпочитая держать цены на уровне, чтобы не обесценивать активы. Вместе с тем, в ряде регионов ситуация с затовариванием новостроек уже вызывает тревогу. Институт жилищного развития «Дом.РФ» выделил 29 регионов с рисками переизбытка предложения, где соотношение распроданности к строительной готовности ниже 60% — это Краснодарский край, Воронежская область, Приморский край и другие.
Когда ситуация с нераспроданными квартирами может выйти из-под контроля?
Проблема затоваривания новостроек — это не просто цифры. Она уже приводит к серьезным последствиям для рынка и экономики строительной отрасли.
Во-первых, девелоперы испытывают трудности с финансированием проектов. Из-за низкой распроданности жилья счета эскроу не пополняются в нужном объеме, что затрудняет получение новых кредитов и ведение строительства.
Во-вторых, уже начались банкротства строительных компаний. В 2025 году в России несколько застройщиков объявили о банкротстве или находятся на грани этого — в Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и других регионах. Причина — невозможность обслуживать кредиты и низкая рентабельность проектов, которая едва превышает 15%.
В-третьих, если ситуация с нераспроданными квартирами не изменится, это может привести к заморозке новых проектов, снижению темпов строительства и росту цен на жилье в будущем из-за дефицита предложения. Также это угрожает стабильности рынка недвижимости и инвестиционной привлекательности сектора.
Что делать покупателям и инвесторам?
Если вы рассматриваете покупку квартиры в новостройке, важно понимать, что «готовая квартира от застройщика» — это не всегда «горячее» предложение. Часто такие квартиры лежат на балансе девелопера долгое время, и их цена может быть выше, чем у строящегося жилья в том же районе. Например, в Москве готовое жилье от застройщиков дороже строящегося почти на 20%.
С другой стороны, покупка такой квартиры может быть выгодна тем, кто хочет получить ключи сразу и избежать рисков долгого ожидания сдачи дома. Но при этом стоит внимательно изучать документы и условия сделки.
Инвесторам же стоит быть осторожными и внимательно анализировать рынок, чтобы не попасть в ловушку затоваривания и не вложиться в проекты с высоким риском банкротства.
Выводы: рынок готовых квартир в новостройках на грани перемен
Ситуация с накоплением готовых квартир на балансе девелоперов — это отражение сложностей, с которыми столкнулся рынок недвижимости в России. Высокий уровень нераспроданных квартир, падение спроса, рост ставок по ипотеке и финансовые трудности застройщиков создают риск затоваривания и банкротств.
Однако пока девелоперы пытаются удержать цены и не спешат с распродажами, рынок сохраняет определенную стабильность. Важно следить за динамикой и понимать, что «вторая первичка» — это новый тренд, который меняет привычные представления о покупке жилья в новостройках.