Представьте: вы только что нашли квартиру мечты, собрали чемодан наличных - и вдруг узнаёте, что теперь так купить жильё нельзя. Почему власти решили запретить покупку недвижимости за наличные, как это изменит рынок и что делать инвесторам и простым покупателям? Разбираемся на примерах, с фактами и без воды - как всегда, простым языком, чтобы было понятно каждому.
Почему в России хотят запретить покупку недвижимости за наличные
Давайте честно: каждый из нас хотя бы раз слышал истории о том, как люди теряли квартиры или деньги из-за мошенников при сделках с недвижимостью. Я сам сталкивался с подобными кейсами и, имею опыт судебных разбирательств с такими продавцами, которые продавали квартиры под влиянием мошенников - об этом рассказываю ниже.
В последние годы власти всё чаще говорят о необходимости сделать рынок недвижимости прозрачнее и безопаснее. Главная причина - рост числа преступлений, связанных с лишением граждан жилья. Только за 2022 год Генпрокуратура зафиксировала более 6 тысяч таких случаев, а в 2023-м — уже свыше 8 тысяч. Ущерб — десятки миллиардов рублей, и эта сумма только растёт.
Суть инициативы — полностью запретить сделки с недвижимостью за наличные деньги. То есть, если закон примут, купить квартиру или дом можно будет только через безналичный расчёт: банковский перевод, аккредитив, эскроу-счёт и так далее. Причём речь идёт и о сделках между физлицами, и о покупке через агентства.
Как работает рынок недвижимости с наличными сейчас
Если вы когда-нибудь участвовали в сделке на вторичном рынке, то знаете: наличные до сих пор играют большую роль. По разным оценкам, на первичном рынке (новостройки) доля таких сделок — около 15%, а на вторичном — до 50%. В Москве и ряде регионов в начале 2025 года этот показатель доходил аж до 70–80% — рекорд за последние 9 лет.
Почему так? Всё просто: ипотека стала менее доступной, а альтернативные схемы (продал старую квартиру — купил новую) набирают популярность. Многие предпочитают наличные, чтобы сэкономить на налогах или ускорить процесс. Но именно такие схемы чаще всего становятся ловушкой для мошенников.
Реальные истории и проблемы покупателей и продавцов
Вот вам истории из моего опыта.
Кейс 1: Купили 1 комнатную квартиру, радом с метро Гражданский проспект в Санкт-Петербурге. Покупали, для перепродажи. Перепродали и вдруг выясняем, что продавец действовал под влиянием мошенников. И, как оказалось, за пару месяцев до нашей сделки он продал еще 1 свою квартиру другим покупателям (его "вели" все теже мошенники). В результате - судимся до сих пор, сейчас назначена судебная экспертиза.
В этой сделке использовали для расчетов наличку через банковскую ячейку, так захотел продавец.
Кейс 2: Купили 1 комнатную квартиру в Выборгском районе СПб (также под перепродажу). Милая бабулька, сама к нам обратилась, перед этим ее квартира была выставлена на ЦИАНе, мы с ней обсуждали условия и цену сделки еще около месяца. У нотариуса (а мы ВСЕ сделки проводим только нотариально) продавец улыбалась, активно рассказывала нам и нотарису, что планирует переехать в Московскую область, там у нее подруга и тд и тп. Т.е. все выглядело максимально реалистично - как обычная сделка, которых я провел уже сотни за свои 24 года в недвижимости. В результате - после регистрации сделки продавец осознала, что ее обманули мошенники - подает в суд, заявление в полицию пишет. По итогу - все суды мы проиграли, суд постановил вернуть квартиру бабке, нам - деньги. Денег у бабки нет, поэтому будем получать их от бюджета РФ.
В этой схеме использовали для расчетов аккредитив в Сбербанке. Это не помогло избажеть мошенничества.
И таких историй - тысячи. Часть из них выходит в публичную плоскость и вы про них неоднократно слышали. А еще больше - публично не освещаются, но я знаю о них от коллег и партнеров по рынку. И далеко не всегда проблема в наличных расчетах.
Что изменится, если запретят сделки с недвижимостью за наличные
Если закон примут, купить недвижимость за наличные станет невозможно. Все расчёты будут идти через банки, а значит — под контролем государства и налоговых органов. Это должно снизить риски мошенничества, сделать рынок прозрачнее и защитить покупателей.
Для сделок с участием людей старше 65 лет введут обязательное нотариальное заверение. А если у Росреестра возникнут подозрения, регистрацию сделки смогут приостановить до 20 дней (сейчас максимум — 12).
Планируется создать компенсационный фонд для пострадавших и замораживать средства от продажи на специальном счёте до завершения регистрации. Это даст время выявить мошеннические схемы и предотвратить потери.
Плюсы и минусы запрета наличных сделок с недвижимостью
Плюсы:
- Меньше мошенничества и «серых» схем.
- Прозрачность сделок — все деньги проходят через банк.
- Защита пожилых и уязвимых граждан.
- Легче доказать факт передачи денег, если возникнут споры.
Минусы:
- Не все готовы к безналу, особенно в регионах.
- Увеличится нагрузка на банки, появятся новые комиссии.
- Сделки могут стать дольше из-за проверки и заморозки средств.
- Для небольших застройщиков и инвесторов появятся дополнительные сложности.
Эксперты отмечают: полностью избавиться от мошенников не получится — схемы просто станут сложнее. Но для большинства покупателей и продавцов рынок станет безопаснее и честнее.
Мнения экспертов: запрет наличных сделок с недвижимостью глазами рынка
Давид Худоян, Optima Development:
«На первичном рынке доля наличных сделок — около 15%, на вторичном — до 50%. Многие пытаются сэкономить на налогах, но всё чаще становятся жертвами мошенников. Инициатива властей выглядит оправданной».
Юлия Дымова, Est-a-Tet:
«Резкий рост сделок за наличные связан с тем, что ипотека стала недоступна. Большинство покупок — альтернативные сделки: продал старую квартиру, купил новую. Но именно такие схемы чаще всего приводят к проблемам».
Дмитрий Халин, Ассоциация агентств элитной недвижимости:
«Наличные средства всегда предполагают больше возможностей для махинаций. Запрещать то, что люди и так не склонны выбирать, вряд ли имеет смысл. Но если запрет примут, рынок особо не пострадает — гораздо важнее увеличить срок проверки сделок».
Владимир Астанин, Союз строителей Воронежской области:
«Запрет на наличные расчёты не станет плюсом для строительного рынка и может привести к трудностям для небольших застройщиков».
Мое мнение: да, это добавит прозрачности рынку. Да, будет легче подтвердить факт наличия взаиморасчетов по сделке. Но нет, сам факт расчетов по безналу не снизит существенно число мошенничеств на рынке недвижимости. Как показывает мой опыт и опыт коллег - мошенники отлично убеждают "жертву" расстаться и с безналичными деньгами.
Как запрет на покупку недвижимости за наличные повлияет на рынок
- Покупатели будут вынуждены проводить все расчёты через банки. Это усложнит жизнь тем, кто привык работать с наличными, но повысит безопасность.
- Продавцы получат гарантии: деньги будут «заморожены» до завершения регистрации, а значит — меньше риска остаться без квартиры и без денег.
- Риелторы столкнутся с новыми требованиями и ответственностью, но рынок станет более профессиональным.
- Инвесторы должны быть готовы к дополнительным проверкам и возможным задержкам, особенно при крупных сделках или альтернативных схемах.
Заключение: запрет наличных сделок - новая реальность рынка недвижимости
Запрет на покупку недвижимости за наличные скорее всего будет принят в ближайшее время. И если вы еще не использовали в сделках с недвижимостью безналичные расчеты - самое время изучить ваианты, которые уже есть на рынке и начать ими пользоваться. Да, будут сложности и недовольные, но в долгосрочной перспективе выиграют все: и инвесторы, и простые покупатели, и государство.