Если вы сейчас задумываетесь о покупке квартиры на вторичном рынке Москвы или Подмосковья, наверняка заметили — цены перестали активно расти. Почему так происходит и что ждать дальше? Давайте разбираться вместе, как будто сидим за чашкой кофе и обсуждаем последние тренды рынка недвижимости.
Что сейчас творится с ценами на вторичное жилье в Москве и МО?
За последние полтора года цены на вторичное жилье в Москве практически не меняются — рост едва достигает 0,5% в месяц, а в годовом выражении составляет около 4-5% с учётом инфляции, что на самом деле говорит о стагнации или даже снижении реальной стоимости квадратного метра. В апреле 2025 года средняя цена «вторички» в старой Москве была около 276,5 тыс. рублей за квадратный метр, а в Новой Москве и Подмосковье цены держатся примерно на уровне 204,8 тыс. и 154,5 тыс. рублей соответственно.
Главная причина — дорогая ипотека. Высокие ставки кредитования сильно сдерживают спрос, особенно на вторичном рынке, где покупатели чаще всего нуждаются в заемных средствах. Из-за этого продавцы не могут позволить себе повышать цены, а некоторые даже вынуждены делать скидки, чтобы привлечь покупателей.
Какие квартиры на вторичном рынке продаются лучше всего в 2025 году?
Несмотря на сложную ситуацию, спрос на определённые типы жилья сохраняется. Быстрее всего уходят квартиры с удобной планировкой — изолированными комнатами, просторными кухнями и грамотным зонированием. Это то, что покупатели ценят в первую очередь.
Также важна транспортная доступность: квартиры рядом с метро, железнодорожными станциями и основными магистралями продаются заметно лучше. Развитая инфраструктура района — школы, поликлиники, магазины — тоже играет большую роль. В массовом сегменте покупатели ориентируются именно на такие параметры, а в бизнес-классе и элитном сегменте важна престижность района и перспективы его развития.
В Москве и Подмосковье сейчас активнее всего продаётся жилье эконом-класса, так как оно более доступно при высоких ипотечных ставках. Владельцы дорогих квартир зачастую снимают их с продажи и предпочитают сдавать в аренду, ожидая стабилизации рынка.
Если обобщить, то сейчас нормально продаются объекты, полностью готовые к проживанию - с хорошим ремонтом (можно даже не новым, просто нормальным), в доме с хорошим подъездом и территорией. Такие объекты уходят практически без скидок, иногда и повышаться в цене могут. Все, где есть проблемы (нужно делать ремонт, обшарпанный подъезд, проблемное окружение и тп) - все это зависает, не продается, требует значительных дисконтов.
Когда ждать возвращения спроса и роста цен на вторичку?
Спрос на вторичное жилье в Москве в 1 квартале 2025 года показывал небольшое оживление — количество сделок на 12,5% выше, чем в первом квартале 2024 года. Особенно активен рынок в районах с удобной логистикой и развитой инфраструктурой.
Эксперты сходятся во мнении, что если ипотечные ставки снизятся, можно ожидать ускоренного восстановления активности именно на вторичном рынке. В районах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой цены могут начать расти более заметно — прогнозируют рост до 5-7% в год.
Однако резкого обвала цен не ожидается, и падение стоимости возможно лишь при значительном и длительном снижении спроса — на 15-20% и более. Пока же рынок держится на плаву, а покупатели, которые могут позволить себе покупку без ипотеки или с минимальным кредитом, остаются основными игроками.
Что это значит для инвесторов и покупателей?
Если вы инвестируете в недвижимость или планируете покупку квартиры, сейчас — время быть очень избирательным. Вторичное жилье в районах с хорошей инфраструктурой и транспортом сохраняет свою привлекательность. Цены на такие объекты стабильны, а в перспективе могут немного вырасти.
Новостройки в Москве дорожают быстрее, но требуют больших вложений и чаще покупаются с ипотекой, что сейчас менее доступно. Вторичка становится более выгодным вариантом для тех, кто хочет вложиться с минимальными рисками и не ждать резких скачков цен.
В целом, рынок вторичного жилья в Москве и Московской области сейчас переживает период стабилизации после бурного роста прошлых лет. Дорогая ипотека сдерживает спрос и рост цен, но интерес к качественным и удобным квартирам сохраняется. Снижение ставок по кредитам может стать катализатором нового витка активности уже в ближайшие месяцы.
Короче говоря - охлаждаемся!