Почему в России так сложно найти нормальное, цивилизованное арендное жильё — чтобы всё по-честному, с договором, ремонтом, управляющей компанией и без сюрпризов. Вот вы снимаете квартиру — и каждый раз как на минном поле: то хозяин внезапно решит продать, то соседи шумные, то условия меняются на ходу. А теперь представьте, что появится новый формат — доходные дома. Не миф, не воспоминание о дореволюционной Москве, а реальный инструмент для инвесторов и решение для арендаторов.
В Госдуме уже готовят законопроект о возрождении доходных домов в России. Давайте разберёмся, что это за зверь, кому он нужен и почему именно сейчас о нём снова заговорили.
Что такое доходный дом и почему о нём снова говорят
Доходный дом — это многоквартирный дом, где все квартиры принадлежат одному владельцу (физлицу, юрлицу или государству), и сдаются в аренду на коммерческой основе. В дореволюционной России такие дома были нормой: в Петербурге доходные дома составляли 80% жилого фонда, в Москве — 40%. Жили в них все: от студентов и чиновников до купцов и творческой интеллигенции.
В советское время доходные дома исчезли, а рынок аренды стал «серым». Сейчас ситуация меняется — спрос на цивилизованное арендное жильё растёт, а Госдума предлагает вернуть формат доходных домов на законодательном уровне.
Для кого доходные дома в России сегодня
Если отбросить стереотипы, доходные дома — это не только для «богатых иностранцев» или «студентов на подселении». Современный доходный дом — это:
- Молодые специалисты, которые не хотят или не могут брать ипотеку.
- Семьи, переезжающие в другой город и не готовые сразу покупать жильё.
- Люди, ценящие гибкость и мобильность.
- Инвесторы, которым важна стабильность и прозрачность дохода.
- Государство, заинтересованное в развитии рынка арендного жилья и снижении социальной напряжённости.
Условия аренды в доходных домах: что меняется
Главное отличие доходного дома — прозрачность и цивилизованность условий. Вот как это работает:
- Долгосрочные договоры: аренда на срок от года до десяти лет, с возможностью продления.
- Понятные правила: все права и обязанности сторон прописаны в договоре, нет «подводных камней».
- Управляющая компания: занимается обслуживанием, ремонтом, решением бытовых вопросов.
- Оплата по безналу, с чеком: никаких «в конверте», всё официально, с возможностью налоговых вычетов для арендатора.
- Гибкая система тарифов: для отдельных категорий граждан (врачи, учителя, соцработники) — льготные условия, часть аренды субсидируется государством.
- Безопасность: проверка арендаторов, депозит возвращается, если не нанесён ущерб имуществу.
- Возможность регистрации (прописки): по договору аренды можно оформить временную регистрацию, что особенно важно для приезжих.
Истории и примеры: как доходные дома уже работают на практике
В Москве и других крупных городах уже есть примеры современных доходных домов. Например, компания ДОМ.РФ с 2017 года реализует программу арендного жилья: семь объектов в Москве, ещё два — в Воронеже и Екатеринбурге. В Воронеже, например, часть квартир сдаётся по льготной ставке для врачей и учителей — жильцы платят всего 20% от рыночной цены, остальное компенсирует государство и застройщик.
В коммерческом сегменте инвесторы выкупают здания или этажи, делают ремонт и сдают квартиры с хорошей отделкой, мебелью и техникой. Управляющая компания решает все вопросы — от уборки подъезда до оплаты коммуналки.
Есть и частные примеры: кто-то купил бывшую гостиницу, сделал студии и сдал их молодым айтишникам по фиксированной ставке. Занятость — почти 100%, проблем с платежами нет, управляющая компания на связи 24/7.
Мнения экспертов: доходные дома — это будущее рынка аренды?
Владимир Кошелев, депутат Госдумы и инициатор законопроекта, считает, что доходные дома — это «незаслуженно забытый сегмент недвижимости», который поможет решить жилищный вопрос для миллионов россиян. По его словам, доходные дома позволят инвесторам вкладываться в недвижимость с гарантированной доходностью, а арендаторам — снимать жильё без риска быть выселенным в любой момент.
Эксперт по недвижимости Наталья Перескокова отмечает, что популярность доходных домов будет зависеть от соотношения цены и качества: «Если это будут красивые дома в хорошей локации, они станут популярными у населения. При этом нужно сделать удачное соотношение цены и качества».
Риелтор Евгений Коноплёв рассказывает, что сейчас в Москве активно покупают бывшие гостиницы и промышленные здания, делают из них студии и апартаменты, которые сдают по рыночной цене, но с сервисом на уровне хорошего отеля.
Проблемы и перспективы: почему доходные дома — это не панацея
Звучит красиво, но есть нюансы:
- Мало предложений: пока доходных домов в России очень мало, спрос превышает предложение.
- Инвесторы осторожничают: окупаемость таких проектов ниже, чем у классических новостроек, а риски выше.
- Государство не всегда готово субсидировать: без поддержки регионов и федеральных программ массового строительства не будет.
- Качество жилья: в социальных доходных домах часто экономят на материалах и площади, что отражается на комфорте.
- Рынок диктует цену: стоимость аренды всё равно будет близка к рыночной, особенно в крупных городах.
Доходные дома глазами инвестора: стоит ли вкладываться?
Я как инвестор вижу в доходных домах интересный инструмент для диверсификации портфеля. Это стабильный поток дохода, минимальный риск простоя, возможность официально сдавать жильё и не бояться налоговой. Но важно просчитать окупаемость, выбрать правильную локацию и надёжного управляющего. В регионах доходные дома могут стать решением для среднего класса и молодых семей, а в Москве — альтернативой дорогим апартаментам и «серой» аренде.
Коротко: кому выгодны доходные дома
- Арендаторам: прозрачные условия, долгосрочные договоры, сервис.
- Инвесторам: стабильный доход, минимальные риски, официальный статус.
- Государству: снижение социальной напряжённости, развитие рынка аренды.
- Обществу: цивилизованный рынок аренды, новые рабочие места, рост качества жизни.
Доходные дома - риск для частных арендодателей?
Чтобы доходные дома стали как-то существенно влиять на рынок аренды должно пройти еще очень много времени. Даже не лет, а десятилетий. Чтобы стать заметным явлением на рынке аренды и начать диктовать свои цены доходным домам нужен очень большой объем.
Как показал опыт таких домов от ДОМ РФ - точечные проекты никакого влияния на рынок аренды жилья не оказывают.
Поэтому, если вы "минирантье" и сдаете бабушкину квартиру - можете спать спокойно, в ближайшие 10 лет вашему мини-бизнесу точно ничего не грозит!