Все ждут, пока цены на квартиры упадут. И такое, действительно, возможно. Но, как всегда, есть нюансы
Я буду говорить о ценовом прогнозе на недвижимость в Санкт-Петербурге. В чем-то эта ситуация может перекликаться с другими городами, но при этом я уверен, что нас ждет «расслоение» ценовой динамики: в одних городах цену могут расти, в других, наоборот, стагнировать или снижаться.
И даже в пределах одного города в разных районах и разных сегментах жилья ситуация может отличаться.
Растет, стагнирует...А снижаться будет?
Если мы посмотрим на динамику цен на квартиры (вторичный рынок) в Санкт-Петербурге, по данным Росстата, то увидим, что жилье, в общем, дорожало всегда. Но, если быть точнее, мы наблюдали периоды роста, и зачастую активного роста, стагнации (топтания цен на месте), но серьезного падения никогда не было.
Полюбуйтесь на график. Мы видим, как цены на недвижимость росли с 2000 по 2008 годы, что было связано, в частности, с ростом благосостояния населения (докризисные годы), накопленным отложенным спросом и в принципе небольшим количеством нового строительства.
Потом был продолжительный спокойный период вплоть до 2018 года, после чего цены взлетели практически в 3 раза. Основная причина, как вы знаете, – переход строительной отрасли на проектное финансирование и льготная ипотека, вызвавшая ажиотажный спрос на рынке жилья. Застройщики теперь стали продавать не дешевый метр, а фактически – дешевую ипотеку (в союзе с банками). Стоимость же квадратного метра новостроек буквально улетела в космос.
Вторичный рынок разогнался вслед на первичным рынком – только вот льготной ипотеки там не было и нет. И качество зачастую совсем не качественное.
Поэтому вторичка, задравшая цены, медленно катится к ценовой коррекции, потому что никому не надо квартиру в старом панельном доме или убитом дореволюционном – за 250 тыс. рублей за метр.
Свежайший пример. На Васильевском острове цены на квартиры выросли за последние 7 лет сильнее, чем в большинстве спальных районов – потому что повысился статус острова (реализовано много красивых проектов бизнес-класса, улучшилась транспортная доступность). Поэтому не мудрено, что двухкомнатная квартира в относительно новом кирпично-монолитном доме на Васильевском сейчас стоит миллионов 15-18, а то и больше (в зависимости от дома). И, главное, спрос есть.
И вот буквально сегодня проходил мимо довоенных пятиэтажек домов 1930-х гг с невеселыми фасадами на 21 линии ВО, во дворах – я, дай, думаю, посмотрю цены: за трешку площадью 69 кв. м просят 14 млн рублей (!) – потому что Васька, однако. За однушку 54 кв. м, пусть и с хорошим ремонтом, хотят 12,8 млн. Вы думаете, это реально продать за такую цену?
Сегодня льготной ипотеки уже нет и на первичном рынке – это привело к забавной ситуации: новостройки почти не покупают, а снижать цены нельзя, банки не дают – все завязано на заранее согласованные условия, кредиты. Да и в целом застройщики не очень любят проигрывать. Они склонны снижать объемы строительства, придерживать запуск новых проектов, искусственно нагнетая дефицит спроса, ну и привлекать покупателей акциями, рассрочками, различными схемами субсидирования, опять же, в союзе с банками.
Одним словом, застройщики продумывают стратегии на ближайшие годы, закладывая риски снижения объемов продаж (лишь бы до банкротств не дошло).
****
⚡Друзья, регулярная подготовка обзоров требует много сил и времени.
Если материал принёс вам пользу, вы можете поддержать автора любой комфортной суммой.
Благодарю, что вы со мной! Поехали дальше 👍
****
Вход на рынок затруднен
У частников на вторичном рынке никакой стратегии нет. У них есть сегодняшняя необходимость улучшить жилищные условия, переехать в квартиру побольше или наоборот, разменять большую квартиры на парочку малых и так далее.
Основная доля сделок на вторичном рынке – это цепочки сделок, переезды, улучшения. Фишка в том, что самим участникам цепочки, в общем фиолетово, сколько стоит их квартира, их больше интересует размер доплаты.
Ну, допустим, стоила их двушка в прошлом 5 млн, а трешка, которую они хотели купить 7,5 млн. Сейчас их двушка, допустим, стоит 10, а подходящая трешка 12,5 млн – разницы нет.
Но что изменилось после галопирующего роста цен – это входной билет на рынок недвижимости.
В любой цепочке есть первое звено – «голова» с деньгами. Этот тот, кто, условно говоря, купит с прямыми деньгами однушку, и тогда продавец однушки переедет с доплатой в двушку, а продавец двушки – в трешку. Это некая условная модель, в реальной жизни все посложнее. Но идея такова.
До 2018 года было не так сложно накопить на минимально возможное жилье – комнату, студию или однушку, чтобы запустить тем самым цепочку переездов. На комнату было достаточно миллиона, на однушку – 2,5-3 млн или даже меньше.
Теперь нормальная однокомнатная квартира требует минимум 6 млн вложений, а если это новый дом в развитом районе СПб, то и все 8 млн, а то и 10-12.
Вход на рынок и запуск цепочек переселений затруднился – вот почему рынок вторички такой вялый сейчас. Процессы не запускаются. И те, что запускаются, нередко разваливаются, так как в нынешних жестких условиях одному ипотеку не одобрили, у другого нервы сдали, третьему попросту не хватило денег на встречный (альтернативный) вариант.
По нынешним ценам на вторичном рынке Санкт-Петербурга ничего почти не продается, но все держат цену, стоят в рекламе месяцами, годами – довод: сейчас снижу цену, на встречку не хватит – те-то не снизят.
Работает и психологический фактор: все держат цены, а я что, простак, за бесценок отдавать? Опять же, частный продавец не видит реальных цен продаж, по которым проходят сделки, он ориентируется на цены в рекламе на Авито, ЦИАН. Но большинство объектов, которые там стоят, переоценены – объекты по хорошим ценам уходят за несколько дней – вы их просто не успеете заметить.
Если вы сейчас что-то продаете, сделайте бесплатную оценку своего объекта на Авито – это, скорее всего, остудит вашу голову. А еще лучше изучите историю продаж аналогичных квартир в вашем доме и в соседних и сразу поймете, по каким ценам объекты продаются годами, а по каким уходят за неделю. Не знаете, как это сделать, пишите, научу.
Снижение цен: все дело в конкретике
Как бы это ни было тяжело, снижать цену надо, чтобы продать. И чем менее ликвиден объект, тем более должен быть заинтересован продавец, чтобы не затягивать сроки.
Я убежден, что – если не случится ничего экстраординарного в экономической сфере – цены на ряд объектов будут сыпаться. В первую очередь, на старый фонд, дореволюционный (если объекты без капремонта, с плохими видовыми характеристиками), массовые советские серии, особенно панельные дома первых массовых серий, во вторую очередь кирпичные – там все зависит от состояния самого дома.
Опять же, чем хуже локация, тем больше шансов на критическое снижение цены в будущем. Я убежден, что хорошие объекты (которых реально мало) будут дорожать, неликвид дешеветь. Необходима оценка конкретного объекта, чтобы понять, какие перспективы роста или снижения цены его ждут – нюансов слишком много.
Есть некоторые объекты, из которых крайне тяжело вытащить деньги. В такие объекты покупателю лучше «не заходить».
Резюме. Жилья в Петербурге очень много. Качественного очень мало. Все объекты с плохими характеристиками, явными изъянами будут дешеветь.
И не думайте, что неликвид это только советская панель. Крупные современные районы массовой застройки на окраинах тоже зачастую можно отнести к неликвиду, просто потому что там слишком много одинаковых объектов, которые в основном приобретались для перепродажи. Предложение сильно перекрывает возможности спроса.
А ликвид будет дорожать, или как минимум быстро продаваться без торга. О том, какие объекты можно отнести к ликвиду, поговорим в другой раз.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Юнтолово хуже Кудрово? Что не так с квартирами в Юнтолово
👉Вы больше не купите новостройку в СПб
👉Продать квартиру стало легче, чем купить: треш в начале года
👉Купить нормальную сталинку все сложнее
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!