Договор аренды магазина закончился, приехали вы принимать помещение от арендатора, а там такое!
Более подробно про состояние, в котором иногда арендаторы возвращают помещение, можно почитать в статье Как арендаторы разносят в хлам арендованные помещения
А сейчас давайте попробуем разобраться с такими вопросами:
- в каком объеме арендатор отвечает за состояние помещения и в каком состоянии он должен помещение вернуть;
- как усилить договор аренды нежилого помещения, чтобы минимизировать риски арендодателя.
Обязанности сторон по ремонту и содержанию нежилого помещения
По закону на арендодателя возлагается обязанность осуществлять капитальный ремонт помещения.
Арендатор же должен:
- поддерживать имущество в исправном состоянии;
- осуществлять текущий ремонт помещения;
- нести расхрды на содержание помещения;
- вернуть помещение со всеми неотделимыми улучшениями;
- вернуть помещение в том состоянии, в котором он его получил с учетом согласованных изменений и нормального износа.
Стороны вправе изменить объем перечисленных выше обязательств, при этом по умолчанию (договором не предусмотрено иное) работают именно эти механизмы. Но сейчас не об этом.
Основная проблема, на мой взгляд, лежит в плоскости размытости и расплывчатости всех обозначенных выше терминов. Капитальный ремонт, текущий ремонт, содержание, неотделимые улучшения, нормальный износ - оценочные понятия. Задача сторон - установить максимально четкие и прозрачные «правила игры» непосредственно договоре.
Как усилить договор аренды
Очевидно, максимально подробно развернуть перечисленные выше определения. Ниже привожу советы, которые вы можете использовать как некий ориентир. Они не являются обязательными, корректируйте их в зависимости от обстоятельств.
Текущий и капитальный ремонт
Более подробно проблему текущего ремонта я рассматривал в статье теме В каком состоянии арендатор обязан вернуть нежилое помещение
Считаю, что понятие текущего ремонта логично выстраивать через определение капитального ремонта, когда текущий ремонт - это все, что не подпадает под ремонт капитальный. При этом не думаю, что понятие «капитальный ремонт» с точки зрения гражданского законодательства тождественен понятию «капитальный ремонт» в градостроительном законодательстве. В связи с этим предлагается, как минимум, продублировать в договоре нормы градостроительного кодекса, указав, что под капитальным ремонтом стороны понимают, ну или ввести иное понимание капитального ремонта.
Нормальный износ
Прямого определения понятия «нормальный износ» в законе вы не найдёте, а понимание у сторон по этому вопросу иногда кардинально расходится. Всё это порождает конфликты и споры, в том числе судебные.
Зафиксируйте это понятие непосредственно в договоре - что вы понимаете под износом. Конечно, описать всё не получится, но чем подробнее вы сможете определить объемы износа, тем лучше.
Также рекомендую указать, что к износу точно не относится, например, элементы креплений от мебели в стенах, сколы сантехники, грязь на стенах, полу и пр.
Если эта тема интересна, пишите в комментариях, в отдельной статье можно описать более подробные формулировки.
Неотделимые улучшения
В чем суть проблемы? Дело в том, что арендатор вправе демонтировать и забрать все отделимые улучшения; неотделимые же улучшения остаются в помещении. По закону это улучшения, не отделимые без вреда для имущества. Замечательное определение. В теории от помещения можно отделить все улучшения, не причинив при этом вреда. Например, арендаторы снимают двери, сантехнику, подоконники, даже паркет. Где граница? Устанавливайте её в договоре сами. Включите в договор формулировку, что не относится к отделимым улучшениям, например: двери, окна, полы, встроенная кухня, сантехника, кондиционеры и пр. Договоритесь об этом сразу, не портите нервы ни себе, ни арендатору.
Вторая часть проблемы. Арендатор производит ремонт, меняет материалы и оборудование, но в момент возврата помещения возвращает на место начальные материалы (хороший пример - сантехника). Согласовывайте в договоре судьбу таких изменений сразу.
Перепланировка
Вам вернули не ту планировку, которую вы передавали.
Как усилить договор по этому критерию:
- Зафиксировать текущую планировку помещения, т.е. ту планировку, которая передается арендатору. Это не обязательно должна быть схема БТИ. Вполне себе подойдет и схема, составленная на компьютере или от руки. Важно, чтобы такая схема не вызывала разночтений.
- Фиксировать на старте или в ходе действия договора все изменения планировочных решений, проводимых арендатором.
- Зафиксировать в договоре правило, что арендатор обязан вернуть помещение в том виде, в котором получил со всеми согласованными изменениями. Или, если стороны договориться об ином, прописать - в каком виде должен вернуть (например, привести планировку в первоначальное состояние).
Содержание помещения
Опять же из закона не совсем понятно, что понимается под содержанием помещения. Посему составьте акт эксплуатационной ответственности. Это важный документ, он более четко разграничивает обязанности сторон по всем вопросам эксплуатации и содержания помещения:
- электрика;
- вода;
- отопление;
- вентиляция;
- кондиционирование;
- противопожарная безопасность;
- строительные конструкции, в том числе: внутренняя отделка, фасад, крыльцо, входные двери, окна, кровля и пр.
Более подробно тему я раскрывал в статье Кто за что отвечает в договоре аренды нежилого помещения
Что еще нужно предусмотреть в договоре
- ответственность арендатора за нарушение условий по ремонту и содержанию помещения;
- обязанность переделать несогласованную с вами перепланировку;
- право на односторонний внесудебный отказ арендодателя от договора в случае игнорирования требований собственника;
- обязанность приведения помещения в состояние, соответствующее договору, до момента окончания действия договора;
- право арендодателя на отказ от приемки помещения в случае нарушений требований к состоянию и планировке помещения. Сразу скажу: не факт, что суд такое право арендодателя поддержит, но попробовать стоит;
- право арендодателя на проведение проверки фактического состояния помещения;
- обязанность сторон произвести совместный осмотр помещения за 1-2 месяца до прекращения договора;
- возврат обеспечительного платежа после приемки помещения.
Такой получился набор рекомендаций. Защищайте себя - составляйте правильные контракты.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды