Почему так много квартир в Москве висят в продаже месяцами, а то и годами, и никто их не покупает?
Если вы сейчас ищете квартиру или, наоборот, хотите продать свою, наверняка сталкивались с этим парадоксом - объявлений море, но реально интересных вариантов почти нет.
Давайте разберёмся, почему почти 80% квартир на вторичном рынке Москвы превращаются в балласт, который никто не хочет покупать, и что с этим делать.
Что такое «балласт» на рынке вторички Москвы
Риелторы называют балластом те квартиры, которые месяцами (а иногда и годами) висят в рекламе и не находят своего покупателя.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», говорит: «Сейчас база объектов на 80% состоит из балласта - квартир, на которые в принципе нет спроса. Покупатели видят, что это жильё никто не купил за долгий срок, и даже не тратят время на просмотры».
Почему так происходит? Всё просто:
- Качество таких квартир не устраивает покупателей
- Объекты устарели морально и физически
- Цена не соответствует реальности
- Документы или история квартиры вызывают вопросы
Рынок вторички Москвы сейчас - это почти 96,6 тыс. квартир, и 80% из них не вызывают интереса у реальных покупателей.
Какие квартиры в Москве продаются хуже всего
Вот топ-6 признаков квартир, которые плохо продаются - это подтверждают и риелторы, и мой личный опыт:
- Старые панельные дома без ремонта
- Квартиры на первых и последних этажах
- Большие квартиры с неудачной планировкой
- Квартиры с проблемными документами: наследство, доли несовершеннолетних, обременения
- Несогласованные перепланировки
- Плохая инфраструктура района или проблемные соседи
Покупатели стали намного осторожнее: если есть хоть малейшее сомнение в юридической чистоте или перспективах квартиры, её даже не рассматривают.
Плюс, если в подъезде грязно, соседи шумные или асоциальные, квартиру тоже не спасёт даже хороший ремонт.
Почему продавцы не снижают цену на вторичку
Один из главных парадоксов рынка: продавцы упорно не хотят снижать цену, даже если квартира не продаётся месяцами.
Люди ориентируются на «пиковые» цены 2022–2023 годов и не готовы признавать, что рынок изменился.
В итоге - квартиры висят в рекламе, но реальных сделок нет.
Эксперты отмечают, что сейчас средний дисконт на вторичке составляет 3–5%, и без скидки продать квартиру почти нереально.
Но многие собственники всё равно не готовы идти на уступки.
Как Трамп повлиял на продавцов вторички в Москве
Сейчас на вторичном рынке Москвы наблюдается интересное явление: отложенное предложение.
Продавцы не спешат выставлять квартиры на продажу, а те, кто уже выставил, часто берут паузу и ждут «лучших времён».
Причина - политическая и экономическая неопределённость.
После прихода Дональда Трампа к власти и начала новых переговоров между Россией и США, многие продавцы решили подождать: вдруг ситуация изменится, курс рубля стабилизируется, ставки по ипотеке снизятся, и рынок оживёт.
В такие периоды люди не торопятся продавать, особенно если у них нет острой необходимости.
Это подтверждают и риелторы: «В это непростое время люди берут паузу. Они воспринимают ситуацию как переломную и ждут перемен».
Кто сейчас покупает квартиры в Москве
В 2025 году на рынке вторички в Москве почти 90% сделок проходят за наличные.
Ипотека стала слишком дорогой, и большинство покупателей - это те, у кого есть свободные деньги.
В условиях высокой ставки по ипотеке спрос поддерживается только за счёт скидок и реальных потребностей (например, разъезд семей или переезд в другой город).
Когда ждать оживления на рынке вторички Москвы
В конце 2024 года эксперты уже отмечали небольшой рост активности: спрос вырос на 5%, а количество сделок лишь на 10% уступает прошлогодним показателям.
Рынок начал адаптироваться к высоким ставкам, и большинство сделок стали проходить без кредитов.
Что будет дальше?
- Пока ставки по ипотеке останутся высокими, спрос на вторичку будет ограничен
- Продавцы будут вынуждены снижать цены или делать скидки, чтобы продать квартиры
- Как только появится политическая и экономическая определённость, часть продавцов вернётся на рынок, и может начаться оживление
- Если ставки снизятся - рынок может «взорваться» от отложенного спроса, который сейчас копится
Эксперты сходятся во мнении: в 2025 году существенного роста цен на вторичку ждать не стоит, но и резкого падения тоже не будет.
Всё зависит от макроэкономики, ставок и политических решений.
Истории с рынка: как не попасть в ловушку "балласта"
Расскажу пару реальных кейсов из практики.
- Один мой знакомый выставил квартиру в старой панельке на юго-востоке Москвы по цене, как у новостроя.
Квартира простояла в рекламе 8 месяцев, пока он не снизил цену на 10%.
В итоге продал - но только после того, как сделал косметический ремонт и согласовал перепланировку. - Другой случай: квартира с долей несовершеннолетнего и сложной историей наследства.
Покупатели отказывались даже смотреть, пока собственники не собрали полный пакет документов и не провели через суд выделение доли.
В итоге сделка прошла, но только с дисконтом и после долгих переговоров.
Мораль простая: если хотите продать квартиру быстро - приводите документы в порядок, делайте хотя бы минимальный ремонт и не завышайте цену.
Что делать продавцам и покупателям на вторичном рынке Москвы
Советы продавцам:
- Оцените квартиру реально: сравните с аналогами, которые действительно продаются
- Не бойтесь делать скидку - лучше получить деньги сейчас, чем ждать годами
- Приведите квартиру в порядок: уберите, покрасьте стены, решите вопросы с документами
- Если есть проблемы с перепланировкой - узаконьте её заранее
Советы покупателям:
- Не бойтесь торговаться: сейчас почти все продавцы готовы к дисконту
- Проверяйте документы и историю квартиры
- Смотрите на инфраструктуру района, а не только на цену
- Если планируете брать ипотеку - ищите варианты с максимально чистой историей
Заключение: почему 80% квартир в Москве плохо продаются
Рынок вторички Москвы сегодня - это рынок покупателя.
80% квартир - это балласт, который не интересует реальных покупателей из-за завышенных цен, плохого состояния или юридических проблем.
Пока продавцы не начнут реально оценивать свои объекты и приводить их в порядок, ситуация не изменится.
Вторичный рынок Москвы - сейчас это не только огромный выбор, но и необходимость тщательно фильтровать предложения, чтобы не потратить время зря.
Если хотите продать или купить квартиру - подходите к этому с холодной головой и не верьте мифам о «вечном росте цен».
Рынок меняется, и выигрывает тот, кто умеет быстро адаптироваться.
Также рекомендую почитатьи подписаться: