Остался без квартиры и банку еще должен несколько миллионов!
Такие перспективы "светят" все большему числу ипотечных заемщиков в России. Причина - растущее число просрочек по ипотеке. Это тема, которая сейчас волнует каждого, кто связан с недвижимостью. Ипотечный бум недавних прошлых лет столкнулся с суровой текущей экономической реальностью. Давайте разбираться, почему вдруг так резко выросла просрочка по ипотечным кредитам, что это значит для рынка, и к чему могут привести такие тенденции?
Почему просрочек по ипотеке стало намного больше
Если коротко: просрочка по ипотеке в России действительно подскочила в полтора раза за последний год. По данным бюро кредитных историй, объем просроченной задолженности вырос на 37% и достиг 136 млрд рублей к концу сентября 2024 года. Количество просроченных займов тоже выросло: с 47,8 тысячи в январе до 52,2 тысячи в сентябре 2024.
Причины у этого роста вполне конкретные:
- Вызревание старых кредитов. В 2021–2023 годах был бум ипотеки, кредиты брали массово и часто на не самых выгодных условиях. Много кто рассчитывал потом рефинансировать под лучшие ставки, но этого не случилось - ставки только выросли. В итоге платить стало сложнее, и часть заемщиков просто перестала вносить платежи.
- Высокие процентные ставки. После отмены льготных программ и роста ключевой ставки ЦБ рыночная ипотека стала дорогой - 22–28% годовых. Платежи выросли, а доходы у большинства не поспевали за расходами.
- Падение доходов и рост обязательных расходов. Инфляция, рост цен на продукты и услуги, увеличение коммуналки - все это давит на семейный бюджет. В итоге на ипотеку денег не хватает, особенно если есть другие кредиты.
- Падение досрочных погашений. Раньше люди старались быстрее закрыть ипотеку, если появлялись лишние деньги. Сейчас выгоднее положить их на вклад под высокий процент, чем закрывать ипотеку досрочно. Это увеличивает общий срок кредитов и риски просрочки.
История из жизни: мой знакомый в 2022 году взял ипотеку на новостройку по ставке 12%, рассчитывал через год рефинансироваться под 7–8%. Но ставки только выросли, а зарплата не изменилась. В итоге платеж стал неподъемным, пришлось продать квартиру, чтобы не уйти в глубокую просрочку.
Как рост просрочек по ипотеке влияет на рынок недвижимости
Сначала кажется, что увеличение просрочек - это катастрофа для всех. Но рынок устроен сложнее.
- Банки стали осторожнее. После всплеска просрочек банки ужесточили требования к заемщикам. Теперь получить ипотеку с низким первоначальным взносом или с высокой долговой нагрузкой стало сложнее. Доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% снизилась с 50% до 13% всего за год.
- Снижение выдачи новых кредитов. За первые три месяца 2025 года банки выдали почти в два раза меньше ипотечных займов, чем год назад. Люди не хотят брать кредиты под 22–28%, а льготная ипотека доступна не всем.
- Стабильность банковской системы. Несмотря на рост просрочек, их доля в общем портфеле ипотеки пока невелика - 0,5–1%. По мнению аналитиков, это не критично для банков, но заставляет их быть внимательнее к рискам.
- Цены на недвижимость под давлением. С одной стороны, меньше покупателей - меньше спроса, что может привести к стагнации или даже снижению цен на квартиры. С другой - девелоперы и продавцы не спешат снижать цены, рассчитывая на стабилизацию ситуации.
Эксперт рынка недвижимости Алексей Кричевский отмечает: «Многие брали ипотеку по высоким ставкам, надеясь на рефинансирование. Когда стало понятно, что они просчитались, люди просто перестали платить».
К чему могут привести просрочки по ипотечному кредиту
Просрочка по ипотеке - это не просто технический сбой, а серьезная угроза для заемщика.
- Порча кредитной истории. Любая просрочка фиксируется в кредитной истории. Даже если вы потом все погасите, банки будут смотреть на вас как на неблагонадежного клиента.
- Начисление пеней и штрафов. За каждый день просрочки банк начисляет неустойку. Итоговая сумма долга может вырасти в разы.
- Риск потери жилья. Если просрочка затянется, банк вправе обратиться в суд и инициировать продажу квартиры. В итоге вы лишаетесь и жилья, и денег, которые уже вложили.
- Проблемы с продажей квартиры. Если квартира в залоге, продать ее без согласия банка нельзя. А если есть просрочка, банк может не дать согласие до полного погашения долга.
- Психологическое давление. Постоянные звонки из банка, угрозы коллекторов, стресс для всей семьи.
История из практики: ко мне обратился клиент, который допустил просрочку по ипотеке на пять месяцев из-за потери работы. Банк сразу передал дело коллекторам, начислил штрафы. В итоге удалось договориться о реструктуризации, но кредитная история испорчена, и о новых кредитах можно забыть на годы.
Что делать, чтобы не попасть в просрочку по ипотеке
Несколько простых советов, которые реально работают:
- Рассчитывайте долговую нагрузку. Оптимально, если на все кредиты уходит не больше трети дохода. Именно на этот показатель смотрят банки.
- Не берите ипотеку на пределе возможностей. Оставляйте запас на непредвиденные расходы.
- Старайтесь делать досрочные платежи, если есть возможность. Даже небольшие суммы сокращают срок кредита и общий долг.
- Следите за изменением ставок. Если ставки снижаются - рефинансируйте ипотеку.
- Держите под контролем расходы. В кризис лучше отказаться от крупных покупок и сосредоточиться на выплате ипотеки.
Что будет дальше с просрочкой по ипотеке
Аналитики прогнозируют, что в 2025 году объем просроченной ипотеки может вырасти до 200 млрд рублей, а доля просрочки - до 1% от всего ипотечного портфеля. Это много в абсолютных цифрах, но для банковской системы пока не критично. Центробанк ужесточил правила выдачи ипотеки, снизил долю рискованных кредитов, и это должно стабилизировать ситуацию в ближайшие годы.
Но для заемщиков ситуация останется сложной: высокие ставки, рост расходов, осторожность банков. Если планируете брать ипотеку - рассчитывайте силы, не гонитесь за максимальной суммой и всегда имейте подушку безопасности.
Выводы: что делать инвестору и обычному заемщику
Просрочка по ипотеке - это не просто цифра в отчетах, а реальная угроза для семейного бюджета и финансового будущего. Сейчас важно быть особенно осторожным: считать, планировать, не брать лишнего. Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, но кризис - это и время возможностей для тех, кто умеет думать на несколько шагов вперед.
Если у вас есть вопросы по ипотеке или нужна помощь с расчетами - пишите в комментариях, разберем вашу ситуацию вместе.
Также рекомендую почитать: