Давайте честно: кто из нас не задавался вопросом - как купить квартиру, если ипотека стала неподъемной, а на всю сумму сразу денег нет? Вот тут на сцену и выходит рассрочка от застройщика. Сейчас, по данным ДОМ.РФ, общий долг россиян по рассрочкам за новостройки уже достиг 1,2 трлн рублей. Это не просто цифра - это целый пласт новых покупателей, которые еще пару лет назад даже не думали о собственных квадратных метрах.
Почему рассрочка на новостройки стала такой популярной
Что изменилось? Во-первых, ставки по ипотеке выросли, условия ужесточились, а лимиты по льготным программам быстро заканчиваются. В 2024 году доля продаж жилья в ипотеку уже упала до 56%, а рассрочка и наличные заняли 44% рынка - это почти половина всех сделок. В Москве и Петербурге рассрочка сейчас используется в 16–20% сделок, хотя еще недавно это были единичные случаи.
История из жизни одного из моих подписчиков, который собирался брать ипотеку, но после повышения ставки его платеж вырос бы почти вдвое. Он выбрал рассрочку: внес крупный первый взнос, остальное платит за два года - без процентов, зато с понятным графиком. В итоге он не переплачивает банку и параллельно держит часть денег на депозите, зарабатывая на процентах.
Рассрочка или ипотека: в чем разница и что выгоднее
Покупка квартиры в рассрочку и ипотека - это два разных мира, хотя оба они про «купить сейчас - платить потом». Вот основные отличия, которые стоит знать каждому инвестору и покупателю:
Рассрочка - это по сути договор с застройщиком: платишь частями, обычно до сдачи дома. Процентов нет или они минимальны, зато иногда цена квартиры чуть выше, чем при 100% оплате. Ипотека - это кредит от банка, с процентами и длинным сроком, зато можно сразу заехать в квартиру после сдачи дома и оформления права собственности.
Многие выбирают рассрочку, чтобы не переплачивать банку и не связываться с бюрократией. Особенно это актуально для самозанятых, ИП и тех, кто не может подтвердить доход официально.
Риски рассрочки: о чем важно знать каждому покупателю
Рассрочка кажется идеальным вариантом, но не все так просто. Вот основные риски, о которых говорят эксперты и которые я сам наблюдаю на рынке:
- Короткий срок. В отличие от ипотеки, где можно растянуть платежи на 10–30 лет, рассрочка обычно дается на 1–2 года. Если не успел выплатить - договор могут расторгнуть, а квартиру не получишь.
- Жесткие условия. Застройщик может прописать в договоре право расторгнуть его при просрочке даже одного платежа. Часто достаточно двух месяцев задержки, чтобы потерять все.
- Нет защиты от роста цен. Если ты планировал после рассрочки взять ипотеку, а ставки вдруг выросли - придется платить дороже или искать другие варианты.
- Обременение. Квартира до полной оплаты находится в залоге у застройщика. Если что-то случится с застройщиком или стройка затянется - деньги уже внесены, а права на квартиру нет.
- Нет передачи данных в БКИ. Информация о рассрочке не попадает в Бюро кредитных историй, поэтому банки не видят твою реальную долговую нагрузку. Это может сыграть злую шутку, если захочешь взять еще кредит.
- Риски для застройщиков. Если много покупателей не сможет платить, у застройщика не будет денег на стройку, а у рынка - стабильности. Власти уже обсуждают регулирование рассрочек, чтобы избежать потрясений.
Эксперт по недвижимости Екатерина Смирная предупреждает: «У рассрочки при покупке жилья много рисков. Главное - внимательно читать договор и понимать свои финансовые возможности».
По-сути, рассрочку можно использовать тем, кто или имеет всю сумму покупки квартиры, но, например, пока идет строительство дома, хочет заработать на текущих высоких ставках по депозитам, положив часть суммы в банк. Либо тем, у кого часть денег уже есть, а часть - будет после продажи другой недвижимости или другого дорогостоящего имущества и он занимается этой продажей сейчас.
Для всех остальных использование рассрочки - высокорискованное мероприятие и 1000 раз подумайте, прежде чем ввязываться в него.
Как рассрочка влияет на рынок новостроек
Сейчас рассрочка - это палочка-выручалочка для застройщиков. Она помогает поддерживать продажи, когда ипотека становится недоступной для многих. Но есть и обратная сторона: из-за рассрочек медленнее наполняются эскроу-счета, а значит, застройщики получают меньше денег сразу и вынуждены брать кредиты под более высокие ставки.
Если доля рассрочек будет расти, девелоперам придется ужесточать условия: повышать первый взнос, сокращать сроки, вводить дополнительные комиссии. Уже сейчас некоторые компании ограничивают количество сделок с рассрочкой, чтобы не рисковать проектами.
Для покупателей это значит: условия рассрочки могут стать менее выгодными, а требования - жестче. Поэтому если вы планируете брать квартиру в рассрочку, лучше не затягивать с решением.
Что будет дальше: прогнозы и мнения экспертов
Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг считает, что рассрочка - это временное явление. Если ставки по ипотеке снизятся хотя бы до 12–14%, интерес к рассрочкам резко упадет. Сейчас же это вынужденная мера для тех, кто не хочет или не может брать ипотеку под высокие проценты.
Многие эксперты уверены: рынок новостроек выдержит даже если часть покупателей не сможет расплатиться по рассрочкам. Но для отдельных застройщиков это может стать серьезной проблемой, особенно если проект финансируется впритык.
Мой совет: всегда оценивайте свои силы, внимательно читайте договор и не стесняйтесь задавать вопросы застройщику. Рассрочка - это не бесплатный сыр, а инструмент, который работает только при грамотном подходе.
Вывод: рассрочка на новостройки - это удобно, но не для всех
Рассрочка на новостройки стала популярной из-за высоких ставок по ипотеке и ужесточения банковских условий. Это реально работающий инструмент, который помогает купить квартиру без переплаты процентов и лишней бюрократии. Но важно помнить о рисках: короткий срок, жесткие условия, отсутствие права собственности до полной оплаты и возможные проблемы с застройщиком.
Если вы уверены в своих финансовых возможностях и готовы к дисциплине - рассрочка может стать отличным вариантом. Но если есть сомнения - лучше рассмотреть другие способы покупки, чтобы не остаться без квартиры и денег.
Делитесь в комментариях своим опытом использования рассрочки на новостройки!
Также рекомендую почитать: