Вот честно: меня в последнее время завалили вопросами - кто вообще сейчас покупает квартиры в России, если ипотека кусается, а цены на недвижимость только растут? Почему рынок не падает, несмотря на все прогнозы? И что будет с ценами на квартиры в 2025 году? Давайте разберёмся, стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость или лучше подождать.
Кто сейчас покупает квартиры в России: портрет покупателя недвижимости
В 2024–2025 году на рынке недвижимости остались в основном те, кто действительно нуждается в собственном жилье. Это семьи, которые расширяются, молодые пары, которые устали снимать, и те, кто продаёт одну квартиру, чтобы купить другую - побольше или в другом районе. Покупки «впрок» и ради инвестиций практически сошли на нет. Как мне рассказал знакомый риелтор: «Раньше брали по две-три квартиры, чтобы потом перепродать или сдавать. Сейчас таких почти не осталось - рынок стал более рациональным».
Есть и те, кто получил деньги от продажи предыдущей недвижимости или, например, наследство. Они не зависят от ипотеки и могут позволить себе купить что-то сразу. Но таких покупателей стало меньше: большинство всё-таки вынуждены брать кредит, а ставки по ипотеке в 2025 году уже не те, что были пару лет назад.
Интересный момент - в некоторых регионах спрос поддерживают сотрудники крупных предприятий. Компании предлагают своим работникам специальные условия - скидки, субсидии, иногда даже помогают с первоначальным взносом. Это часть соцпакета, чтобы удержать ценных специалистов. Вижу это всё чаще в регионах, где строятся новые производства или развивается инфраструктура.
Что с ипотекой в 2025 году: ставки, господдержка и реальный спрос
Ипотека остаётся главным инструментом покупки жилья в России, но условия стали заметно жёстче. Сейчас действует шесть основных госпрограмм: семейная ипотека (до 6% годовых), арктическая и дальневосточная (до 2%), ИТ-ипотека (до 6%), сельская ипотека (до 3%), а также льготная ипотека для новых регионов и Белгородской области (до 2%) - все эти меры поддержки продлили до 2030 года, а сельская ипотека вообще бессрочная.
Но вот нюанс: льготные программы доступны не всем, а рыночные ставки уже в районе 25–27% годовых, а то и выше. Центробанк прогнозирует, что в 2025 году ипотеку будут брать не больше 1 млн домохозяйств в год - это почти вдвое меньше, чем в пиковые годы. Большинство обеспеченных семей уже оформили кредиты, а новые заёмщики появляются медленно - только за счёт роста доходов у молодых семей.
Эксперты говорят: если раньше ипотека была драйвером рынка, то теперь она скорее сдерживающий фактор. Люди берут кредиты только если очень надо, а не потому что «дешёвые деньги». В регионах, где действует сельская или дальневосточная ипотека, спрос держится лучше, но в крупных городах всё сложнее.
Какие способы покупки недвижимости используют, если ипотеки нет?
Когда ипотека становится недоступной, люди ищут альтернативы. Вот что реально работает в 2025 году:
- Потребительский кредит. Некоторые берут обычный кредит на крупную сумму. Процент выше, но оформление проще, и не нужно платить страховку. Но подходит только тем, у кого хороший доход и есть часть суммы на руках.
- Лизинг жилья. В крупных городах появляются предложения по лизингу квартир - арендуешь с правом выкупа. Пока что это больше эксперимент, но для кого-то это шанс въехать в своё жильё без классической ипотеки.
- Жилищные кооперативы. Старый, но рабочий способ: объединяешься с другими, вносишь пай - и через несколько лет получаешь квартиру. Риски есть, но для некоторых это единственный путь, если нет крупной суммы сразу.
- Помощь работодателя. Всё чаще компании предлагают сотрудникам субсидии или беспроцентные займы на покупку жилья. Особенно это актуально для молодых специалистов и редких профессий.
- Накопления и рассрочка от застройщика. Если есть время, люди копят на квартиру сами, иногда используют рассрочку от застройщика - платишь частями, без процентов, пока дом строится.
- Договор ренты. Альтернатива для пожилых: передаёшь квартиру в обмен на пожизненное содержание. Не массово, но такие сделки встречаются.
В целом, если нет ипотеки, большинство либо копят, либо ищут альтернативные схемы, либо просто продолжают снимать жильё.
Цены на недвижимость в 2025 году: ждать роста или падения?
Вот тут мнения экспертов расходятся, и это самая горячая тема для обсуждений на моих встречах с инвесторами и покупателями. С одной стороны, многие аналитики говорят, что цены на новостройки в 2025 году вырастут максимум на 5–7% - и то не везде, а только в отдельных локациях и комплексах, где есть спрос и инфраструктура. На вторичном рынке прогнозируют стагнацию - то есть цены будут стоять на месте или чуть снижаться.
Но есть и более смелые прогнозы. Например, профессор Сергей Зайнуллин считает, что реальная стоимость сделок в 2025 году может оказаться на 20–30% ниже уровня 2024 года. По его мнению, рынок может либо «медленно сползать вниз», либо «стремительно падать» - всё зависит от того, как поведёт себя Центробанк и что будет с экономикой в целом.
В Москве, по оценкам экспертов, однокомнатная квартира может подешеветь с 12 млн до 9–10 млн рублей, в Сочи - с 11 млн до 8–9 млн, а в Петербурге - с 7,5 млн до 5,5–6 млн рублей. Но это скорее сценарий на случай резкого ухудшения ситуации.
С другой стороны, застройщики не спешат снижать цены: они могут придерживать готовые квартиры, чтобы создать искусственный дефицит, и стимулировать спрос спецпредложениями - например, подарить машиноместо или кладовку, сделать скидку для сотрудников предприятий. Поэтому существенного обвала цен на новостройки ждать не стоит, особенно в топовых локациях.
Личный опыт и истории из жизни: как сейчас покупают квартиры
Недавно ко мне обратился знакомый - молодой айтишник из Екатеринбурга. Хотел купить квартиру в новостройке, но по рыночной ипотеке платить был не готов. В итоге нашёл вариант: работодатель дал субсидию на первоначальный взнос, а остаток взял по ИТ-ипотеке под 6% - получилось вполне подъёмно.
Другой случай - семья из Казани продала старую «двушку» и купила новую квартиру в пригороде по сельской ипотеке под 3%. Переехали, довольны, платят меньше, чем раньше отдавали за аренду.
А вот мой подписчик из Москвы решил не торопиться: копит на квартиру, инвестирует в облигации и ждет, когда рынок просядет. Говорит, что готов ждать хоть год, хоть два - уверен, что цены на вторичку ещё просядут.
Что делать: покупать сейчас или ждать?
Если вам нужна квартира для жизни - не откладывайте покупку надолго, особенно если подходите под льготную ипотеку или можете рассчитывать на помощь работодателя. В отдельных локациях цены могут ещё немного подрасти, а хорошие варианты быстро уходят.
Если рассматриваете недвижимость как инвестицию - будьте осторожны. Рост цен замедлился, доходность от сдачи в аренду снизилась, а риски увеличились. Лучше внимательно анализировать рынок, выбирать ликвидные объекты и не гнаться за «горячими» предложениями.
Если нет возможности взять ипотеку - ищите альтернативные схемы: рассрочка, кооператив, помощь от работодателя, накопления. Главное - не спешите и не поддавайтесь панике.
Вывод: спрос на недвижимость в России держится, но рынок меняется
Рынок недвижимости в России в 2025 году стал более зрелым и рациональным. Спрос не падает полностью, но становится более избирательным: покупают те, кому действительно нужно жильё, а не ради инвестиций или перепродажи. Ипотека остаётся основным инструментом, но её доступность снизилась, поэтому люди ищут альтернативы.
Цены на недвижимость в целом стабилизировались: где-то возможен небольшой рост, где-то - стагнация или даже снижение, особенно на вторичке. Инвесторам стоит быть осторожнее, а тем, кто покупает для себя - не упустить свой шанс, если нашли подходящий вариант.
Также рекомендую почитать и подписаться:
