Поделюсь недавними случаями из практики, которые ясно показывают: покупать квартиру на вторичке не так безопасно, как кажется
Перед покупкой квартиры для клиента всегда проводится юридическая проверка, объекта, его истории и продавца. Эта проверка показывает, в частности, действителен ли паспорт продавца, не имеется ли в отношении него исполнительных производств, не банкрот ли он и так далее.
Ранее продавцы "с сюрпризами" встречались чаще среди частников, кто продавал квартиры сам. Сейчас я все чаще встречаю проблемных продавцов даже при проверке квартир, которые предлагают агентства. То ли они проводят некачественную проверку, то ли просто утаивают часть информации для успешной продажи.
Сразу скажу, нормальное добросовестное агентство никогда не будет скрывать "проблемную" информацию, ибо это репутация, которая дороже денег. У покупателя должна быть полная картина в отношении продавца и его объекта. Да, объект может быть с проблемами, арестами, прописанными гражданами, которых можно снять с регистрации только по суду и т.д. Но у всего есть своя цена. Всегда найдется покупатель, который готов будет купить юридически сложный объект с хорошей скидкой. Важно, чтобы все риски были названы.
Итак, парочка совсем свежих случаев.
Первый случай – клиент выбрал квартиру. Проверяю продавца по наличию исполнительных производств – да, они есть. Но это, в общем, решаемо. Проверяю дальше. А продавец-то банкрот уже. Заметьте, квартира продается через агентство. Агент делает круглые глаза: ай-ай, побежал к юристам, разбираться. Сам-то проверял, интересно?
Второй случай – вчера буквально. Квартира, опять же, через агентство. Все документы представили, изучаю. Продавец не банкрот, по приставам чисто, все, вроде, неплохо. Копаю по судебным делам – а они имеются.
По одной ипотеке были просрочки, банк подал в суд, но потом отозвали (удалось договориться). Для погашения этой ипотеки взяли другой кредит – и тут просрочили, прилетел иск уже от другого банка. А агент продавца, не знал. Либо не сказал.
Дальше интереснее. Я был, признаться удивлен, когда в выписке из ЕГРН увидел, что правоустанавливающий документ у продавца - не договор купли-продажи, и не договор дарения... и т.д., а соглашение о расторжении договора купли-продажи. Причем свеженькое.
Другими словами, продавец уже продавал эту квартиру недавно, совершил сделку, право перешло, и тут продавец с покупателем решили отыграть дело назад. Заключили обоюдное соглашение, сдали в Росреестр. Деньги с аккредитива вернулись обратно покупателю.
Интересный, конечно, случай, что вот так мирно, без суда разошлись.
Но настораживает другое. Агент продавца, говоря о причинах аннулирования сделки рассказал, что покупатель взял не очень выгодный потребительский кредит на покупку (да потребкредит и не бывает выгодным...), да родственники его отговорили от такой сделки. Ну, допустим.
Только проверка показала, что покупатель этот, в свою очередь, профессиональный агент, участник рынка недвижимости. И вряд ли запутался, бедолага, в кредитах. Пока не знаю, чем кончится эта история, продолжаем проверку.
И так, судя по всему, сейчас сплошь и рядом.
На самом деле наличие судебных исков, долгов, просрочек, арестов даже не катастрофа, если хочется купить именно эту квартиру. Просто надо разбираться, оценивать риски, и использовать те или иные механизмы защиты покупателя.
Отсюда одна распространенная ошибка. Человек хочет купить квартиру, он решает сэкономить на подборе и сопровождении сделки, не нанимает своего агента – мотивирует так: ну, я уже буду выбирать варианты от агентств недвижимости, они и так будут сопровождать сделку, а я бесплатно проедусь на этом вагончике.
Нет, друзья, так не получается. Агент продавца представляет интересы продавца. Он вам не расскажет про иски, долги, споры. Не расскажет про «слабые места» сделки, которые потом могут аукнуться судебными разбирательствами. Каждому на этом празднике жизни нужен свой адвокат… то есть агент.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Поменять большую квартиру на маленькую без доплаты?
👉Вы больше не купите новостройку в СПб
👉Продать квартиру стало легче, чем купить: треш в начале года
👉Купить нормальную сталинку все сложнее
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!